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新乡市(封丘县、获嘉县、辉县市、延津县、卫辉市、牧野区、长垣市、原阳县、卫滨区、凤泉区、红旗区、新乡县)
枣庄市(山亭区、市中区、台儿庄区、薛城区、峄城区、滕州市)
海北藏族自治州(海晏县、门源回族自治县、祁连县、刚察县)
东营市(东营区、广饶县、河口区、垦利区、利津县)
邢台市(柏乡县、平乡县、襄都区、信都区、沙河市、隆尧县、广宗县、清河县、宁晋县、巨鹿县、临城县、南和区、任泽区、威县、临西县、内丘县、新河县、南宫市)
泉州市(石狮市、洛江区、惠安县、金门县、鲤城区、永春县、泉港区、丰泽区、南安市、德化县、晋江市、安溪县)
来宾市(金秀瑶族自治县、武宣县、象州县、忻城县、兴宾区、合山市)
九江市(永修县、湖口县、修水县、德安县、共青城市、柴桑区、庐山市、武宁县、瑞昌市、濂溪区、彭泽县、都昌县、浔阳区)
阜阳市(颍东区、太和县、颍州区、阜南县、界首市、临泉县、颍泉区、颍上县)
昌都市(洛隆县、察雅县、八宿县、贡觉县、丁青县、芒康县、左贡县、边坝县、江达县、类乌齐县、卡若区)
遂宁市(安居区、蓬溪县、大英县、船山区、射洪市)
克拉玛依市(乌尔禾区、独山子区、白碱滩区、克拉玛依区)
铜川市(宜君县、耀州区、王益区、印台区)
宝鸡市(凤县、千阳县、凤翔区、扶风县、金台区、渭滨区、眉县、陈仓区、太白县、麟游县、岐山县、陇县)
伊犁哈萨克自治州(伊宁县、巩留县、奎屯市、伊宁市、霍尔果斯市、察布查尔锡伯自治县、霍城县、新源县、昭苏县、尼勒克县、特克斯县)
随州市(随县、曾都区、广水市)
海口市(美兰区、龙华区、琼山区、秀英区)
盐城市(建湖县、大丰区、东台市、射阳县、滨海县、响水县、阜宁县、盐都区、亭湖区)
崇左市(扶绥县、天等县、大新县、江州区、宁明县、龙州县、凭祥市)
南平市(邵武市、延平区、光泽县、建瓯市、武夷山市、松溪县、浦城县、政和县、建阳区、顺昌县)
巴音郭楞蒙古自治州(且末县、和硕县、焉耆回族自治县、和静县、博湖县、轮台县、若羌县、尉犁县、库尔勒市)
鞍山市(岫岩满族自治县、立山区、千山区、铁东区、海城市、台安县、铁西区)
三亚市(吉阳区、天涯区、海棠区、崖州区)
丽江市(华坪县、永胜县、古城区、玉龙纳西族自治县、宁蒗彝族自治县)
阿勒泰地区(富蕴县、哈巴河县、青河县、吉木乃县、福海县、阿勒泰市、布尔津县)
赣州市(全南县、信丰县、龙南市、石城县、大余县、定南县、寻乌县、崇义县、于都县、章贡区、会昌县、南康区、安远县、赣县区、上犹县、瑞金市、宁都县、兴国县)
长沙市(开福区、岳麓区、浏阳市、宁乡市、芙蓉区、天心区、长沙县、望城区、雨花区)
酒泉市(肃州区、瓜州县、肃北蒙古族自治县、阿克塞哈萨克族自治县、金塔县、玉门市、敦煌市)
贺州市(钟山县、八步区、平桂区、富川瑶族自治县、昭平县)
哈尔滨市(南岗区、平房区、五常市、木兰县、巴彦县、尚志市、依兰县、阿城区、延寿县、宾县、通河县、道里区、道外区、香坊区、方正县、双城区、呼兰区、松北区)
宜宾市(筠连县、高县、叙州区、南溪区、长宁县、屏山县、翠屏区、珙县、江安县、兴文县)
鄂尔多斯市(乌审旗、杭锦旗、伊金霍洛旗、准格尔旗、达拉特旗、鄂托克前旗、鄂托克旗、东胜区、康巴什区)
张掖市(民乐县、高台县、肃南裕固族自治县、山丹县、临泽县、甘州区)
三沙市(南沙区、西沙区)
泸州市(叙永县、江阳区、泸县、纳溪区、合江县、龙马潭区、古蔺县)
潮州市(饶平县、潮安区、湘桥区)
大连市(庄河市、瓦房店市、金州区、西岗区、甘井子区、长海县、普兰店区、旅顺口区、中山区、沙河口区)
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滁州市(琅琊区、明光市、凤阳县、来安县、定远县、天长市、南谯区、全椒县)
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永州市(蓝山县、冷水滩区、宁远县、祁阳市、江华瑶族自治县、东安县、江永县、零陵区、新田县、双牌县、道县)
石家庄市(藁城区、正定县、井陉矿区、元氏县、桥西区、井陉县、灵寿县、赞皇县、无极县、鹿泉区、长安区、行唐县、裕华区、栾城区、高邑县、辛集市、新乐市、新华区、平山县、深泽县、晋州市、赵县)
保定市(雄县、涞源县、望都县、涞水县、阜平县、满城区、高阳县、涿州市、博野县、容城县、清苑区、莲池区、蠡县、曲阳县、定兴县、徐水区、安新县、唐县、易县、高碑店市、顺平县、安国市、定州市、竞秀区)
汕头市(澄海区、金平区、潮阳区、龙湖区、潮南区、濠江区、南澳县)
塔城地区(乌苏市、塔城市、和布克赛尔蒙古自治县、裕民县、额敏县、托里县、沙湾市)
马鞍山市(含山县、花山区、雨山区、当涂县、博望区、和县)
石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)
嘉兴市(平湖市、桐乡市、海宁市、嘉善县、南湖区、海盐县、秀洲区)
那曲市(聂荣县、嘉黎县、双湖县、申扎县、班戈县、色尼区、安多县、尼玛县、巴青县、比如县、索县)
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郑州市(中牟县、中原区、巩义市、金水区、新密市、荥阳市、登封市、新郑市、管城回族区、上街区、惠济区、二七区)
通化市(柳河县、辉南县、二道江区、东昌区、通化县、梅河口市、集安市)
鹰潭市(余江区、月湖区、贵溪市)
松原市(乾安县、长岭县、宁江区、前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市)
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和田地区(和田县、民丰县、皮山县、于田县、墨玉县、和田市、洛浦县、策勒县)
舟山市(嵊泗县、普陀区、定海区、岱山县)
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常州市(金坛区、天宁区、新北区、钟楼区、武进区、溧阳市)
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齐齐哈尔市(铁锋区、依安县、富裕县、拜泉县、龙江县、建华区、富拉尔基区、克山县、昂昂溪区、克东县、甘南县、泰来县、讷河市、碾子山区、龙沙区、梅里斯达斡尔族区)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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