反派的娇宠:的市场定位与营销策略

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齐齐哈尔市(龙沙区、富裕县、甘南县、建华区、克山县、拜泉县、克东县、泰来县、讷河市、富拉尔基区、铁锋区、碾子山区、梅里斯达斡尔族区、昂昂溪区、龙江县、依安县)

梧州市(万秀区、龙圩区、蒙山县、苍梧县、长洲区、藤县、岑溪市)

庆阳市(正宁县、西峰区、环县、镇原县、庆城县、合水县、华池县、宁县)

毕节市(威宁彝族回族苗族自治县、七星关区、大方县、黔西市、纳雍县、金沙县、织金县、赫章县)  黄南藏族自治州(同仁市、河南蒙古族自治县、尖扎县、泽库县)

周口市(项城市、鹿邑县、郸城县、商水县、川汇区、西华县、太康县、淮阳区、扶沟县、沈丘县)

包头市(东河区、石拐区、达尔罕茂明安联合旗、昆都仑区、土默特右旗、固阳县、白云鄂博矿区、九原区、青山区)

阿勒泰地区(福海县、青河县、富蕴县、布尔津县、吉木乃县、阿勒泰市、哈巴河县)泰州市(姜堰区、高港区、兴化市、泰兴市、海陵区、靖江市)

九江市(濂溪区、柴桑区、湖口县、都昌县、浔阳区、瑞昌市、彭泽县、共青城市、德安县、永修县、庐山市、武宁县、修水县)  云浮市(罗定市、云安区、新兴县、郁南县、云城区)

三门峡市(陕州区、卢氏县、灵宝市、渑池县、湖滨区、义马市)

汕头市(潮阳区、潮南区、金平区、澄海区、濠江区、龙湖区、南澳县)

岳阳市(君山区、临湘市、岳阳楼区、汨罗市、云溪区、岳阳县、平江县、华容县、湘阴县)

江门市(鹤山市、江海区、蓬江区、开平市、恩平市、新会区、台山市)

无锡市(宜兴市、锡山区、新吴区、梁溪区、江阴市、滨湖区、惠山区)

贺州市(昭平县、平桂区、八步区、钟山县、富川瑶族自治县)

铜仁市(万山区、江口县、玉屏侗族自治县、思南县、德江县、沿河土家族自治县、碧江区、印江土家族苗族自治县、石阡县、松桃苗族自治县)

楚雄彝族自治州(永仁县、牟定县、楚雄市、武定县、姚安县、禄丰市、元谋县、大姚县、双柏县、南华县)

延边朝鲜族自治州(珲春市、延吉市、和龙市、安图县、图们市、汪清县、敦化市、龙井市)

苏州市(张家港市、常熟市、吴江区、姑苏区、相城区、昆山市、吴中区、虎丘区、太仓市)

南通市(通州区、如东县、海门区、启东市、崇川区、海安市、如皋市)

东营市(河口区、东营区、利津县、广饶县、垦利区)

荆门市(京山市、钟祥市、沙洋县、东宝区、掇刀区)

西藏自治区

深圳市(南山区、盐田区、光明区、福田区、龙岗区、罗湖区、宝安区、坪山区、龙华区)

扬州市(广陵区、宝应县、仪征市、江都区、高邮市、邗江区)

淮北市(濉溪县、杜集区、烈山区、相山区)

北海市(铁山港区、合浦县、银海区、海城区)

鞍山市(台安县、海城市、铁西区、铁东区、岫岩满族自治县、千山区、立山区)

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铜陵市(郊区、义安区、铜官区、枞阳县)

南充市(蓬安县、仪陇县、南部县、高坪区、阆中市、西充县、营山县、顺庆区、嘉陵区)

佳木斯市(桦川县、富锦市、汤原县、郊区、前进区、桦南县、抚远市、同江市、向阳区、东风区)

上海市(嘉定区、崇明区、松江区、虹口区、青浦区、宝山区、徐汇区、奉贤区、黄浦区、普陀区、杨浦区、静安区、闵行区、长宁区、浦东新区、金山区)  哈密市(伊吾县、伊州区、巴里坤哈萨克自治县)

许昌市(长葛市、襄城县、建安区、鄢陵县、魏都区、禹州市)

台州市(玉环市、临海市、天台县、三门县、温岭市、路桥区、椒江区、黄岩区、仙居县)

宁德市(古田县、周宁县、柘荣县、蕉城区、福鼎市、屏南县、寿宁县、霞浦县、福安市)大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)

河池市(南丹县、宜州区、凤山县、都安瑶族自治县、金城江区、东兰县、罗城仫佬族自治县、环江毛南族自治县、大化瑶族自治县、天峨县、巴马瑶族自治县)  承德市(平泉市、围场满族蒙古族自治县、承德县、双桥区、丰宁满族自治县、兴隆县、鹰手营子矿区、隆化县、双滦区、滦平县、宽城满族自治县)

黔西南布依族苗族自治州(安龙县、册亨县、望谟县、兴仁市、贞丰县、普安县、晴隆县、兴义市)

湛江市(雷州市、坡头区、廉江市、徐闻县、霞山区、吴川市、麻章区、遂溪县、赤坎区)

临沧市(云县、临翔区、永德县、耿马傣族佤族自治县、凤庆县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、沧源佤族自治县、镇康县)合肥市(蜀山区、包河区、庐江县、长丰县、瑶海区、肥东县、巢湖市、庐阳区、肥西县)

茂名市(化州市、电白区、高州市、茂南区、信宜市)

呼伦贝尔市(陈巴尔虎旗、牙克石市、新巴尔虎右旗、满洲里市、阿荣旗、海拉尔区、额尔古纳市、扎赉诺尔区、鄂温克族自治旗、根河市、鄂伦春自治旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、新巴尔虎左旗、扎兰屯市)

内蒙古自治区

凉山彝族自治州(木里藏族自治县、甘洛县、美姑县、会理市、盐源县、金阳县、越西县、会东县、西昌市、冕宁县、布拖县、昭觉县、宁南县、德昌县、普格县、雷波县、喜德县)

宁夏回族自治区

亳州市(涡阳县、谯城区、利辛县、蒙城县)

淮南市(潘集区、八公山区、寿县、凤台县、谢家集区、大通区、田家庵区)

朝阳市(喀喇沁左翼蒙古族自治县、凌源市、朝阳县、北票市、龙城区、双塔区、建平县)

阿拉善盟(阿拉善右旗、阿拉善左旗、额济纳旗)

曲靖市(罗平县、宣威市、会泽县、麒麟区、富源县、马龙区、陆良县、沾益区、师宗县)

荆州市(石首市、洪湖市、江陵县、沙市区、松滋市、荆州区、监利市、公安县)

那曲市(安多县、聂荣县、双湖县、比如县、班戈县、索县、申扎县、巴青县、嘉黎县、色尼区、尼玛县)

银川市(西夏区、金凤区、永宁县、兴庆区、贺兰县、灵武市)

惠州市(龙门县、惠东县、惠阳区、博罗县、惠城区)

乐山市(马边彝族自治县、犍为县、沙湾区、五通桥区、沐川县、金口河区、夹江县、峨边彝族自治县、峨眉山市、井研县、市中区)

潍坊市(青州市、临朐县、坊子区、高密市、潍城区、寿光市、昌乐县、安丘市、寒亭区、诸城市、昌邑市、奎文区)

开发商的这个冬天，成了史上最漫长的季节。

煎熬之下，以内房股为代表，房企在资本市场的消亡速度正在加快。

死水微澜

4月17日，香港资本市场，老牌开发商建业地产（00832,HK）大涨21.65%，成为当天涨幅最大的股票之一。

如此亮眼的表现极具迷惑性，因为这个涨幅以低价和低成交量为前提。在当天的交易中，建业地产报收0.118港元，成交金额仅35.3万港股，市值为3.6亿港元。

35.3万，不到行业繁荣期一位高管的月薪；3.6亿资金，不够鼎盛期拍一块边角料土地储备。

但事实上，建业地产股价的表现，并非个案。香港上市的内房股，在当前的市场环境下，大多数股价低迷，交投清淡，乏人问津。

惨淡的数据验证着这一现实。截至2025年4月20日，在港上市的内地房地股（内房股），共有159家公司，其中113家公司交易价格低于1港元，占比71%；80家公司低于0.25港元，占比51%。

这些数据表明，内房股的退市潮正山雨欲来。

港股退市标准主要涵盖股价、经营能力等多个方面，就这些标准衡量，其中大量的内房股已经触发以下两条规则：一、若公司股票连续30个交易日收盘价低于0.25港元，联交所可强制退市；二、连续三个财年累计亏损且股东权益低于初始上市时的50%，触发退市。

也就是说，对大面积的内房股，债务违约仍在发酵，未来一段时间内，面临退市危机是既定命运。

退市即告别资本市场，对退市房企而言，那是最后的挽歌。因为这意味着，曾经受资本追捧的明星企业，从此泯然于众人。

作为资本密集型行业，先前退市的房企已经给出了答案。从以往退市的房企来看，在成为一段时间的僵尸企业之后，消亡是既定的结局。一如此前市值高达3000亿的中国恒大，退市之后，如今早就没了正面的话题度。

建业困境

在面临退市的房企中，和那些全国扩张的企业不同，建业地产是个特殊的存在。 

4月20日，郑州花园路，万达坊，“爱杂咋地”主题市集持续进行。因集结了本土美食、创意潮牌、手作匠人及live演出，市集吸引众多年轻人打卡体验。 

看似火热的商业活动背后，隐藏着一家失意的公司，也折射着一个行业的衰荣。

万达坊原名建业凯旋广场，由建业集团2015年启动建设，2019年正式开业。作为建业集团“城市地标”的战略项目，因其融合商业、文化、商务功能，推动金水区CBD发展，被誉为“郑州新晋网红打卡地”。但在2022年4月，建业集团与万达商业达成战略合作，将旗下商业项目（包括郑州建业凯旋广场）的运营权移交万达，以换取7亿元现金流缓解经营压力。

建业凯旋广场的更名，只是建业地产资金链危机的缩影。

2021年郑州暴雨，成为建业地产债务危机的导火索。当年7月，郑州特大暴雨导致多处工地停工，多处项目受灾；此外，灾后公司销售断崖式下滑，销售回款急速减少；同时文旅、商业等业态停业，导致现金流枯竭……集团流动性紧张加剧，债务危机全面爆发。其后，建业集团董事长胡葆森亲自上阵，从王健林处借了7个“小目标”，并向万达集团让渡出建业旗下商业项目经营权，这也是商业广场更名的由来……

时隔四年，现实依旧不容乐观，公司最新年报显示，截至2024年末，建业地产的借贷总额达240.4亿元，其中一年内到期债务达到212.05亿元，现金及等价物仅有3.65亿元，现金流紧张依旧。更令人关注的是，公司相较于高峰时大幅萎缩的销售额，凸显了流动性困境。2025年一季度，公司合同销售总额人民币21.1亿元，同比增加15.1%；其中3月份，建业集团物业销售额人民币5.4亿元，同比增加21.2%。和高峰时千亿级的销售规模比，当下经营活动创造的经现金流，相对于到期债务令外界担忧。

资本的掣肘

建业的案例令人唏嘘。

在陷入债务危机的房企中，就表现形式来看，绝大多数房企死于全国化扩张。但建业不同，这是一家深耕河南，在房企全国化布局浪潮中，能抵制住诱惑的公司。与之可对比的是，深耕浙江，以杭州为大本营的滨江集团，安然度过了本轮行业衰退，成为资本市场上稀缺投资标的，公司股价目前维持高位，仍保有高达325亿的市值。同时，这空公司被研究机构视为能在下轮浪潮中赢得先机的房企。

某种程度上，区域深耕，保持专注，是滨江集团应对行业衰退周期的重要策略。但对比到建业地产而言，同样是城市深耕，建业地产为何会遭遇债务困境？为何也难逃周期？

答案在于区域内的无序扩张。2015年，建业地产的销售额仅为165.7亿元，但至2019年，建业地产销售规模首次突破千亿，全年销售总额1011.5亿元，四年间增幅为7倍。与此同时，在这四年里，其负债总额也从2015年的324亿元上升到2019年的1314亿元。

仔细梳理这四年的发展，很容易得出结论，低能级城市的过度下沉，商业、文旅、养老业态的扩张，让摊子铺得过大，并最终让公司为此付出沉重代价。这个过程中，对建业而言，一个更深层的问题是，资本的双刃剑效应。

在上行周期中，房企通常形成扩张的正反馈，销售增长——评级上调——股价大涨——融资加码——资产扩张——销售再增长……而在下行周期中，负反馈同样形成逻辑闭环，销售下滑——评级下调——融资冻结——债务违约——资产冻结——销售再下滑……很显然，在上述反馈过程中，资产扩张与资产冻结的关键阶段，资本扮演着核心角色。

同为河南企业，近期持续出圈的胖东来，给出了一个反资本的案例，正如其创始人于东来名言：“上市是把灵魂卖给资本的魔鬼契约。”在这位企业家看来，上市会将企业的灵魂出卖给资本，导致企业失去自主权和控制力。一如这位企业所认知，上市是为了挣钱，而不是因为责任，因此他选择坚守河南，不往外扩张，并坚守胖东来品牌……

对绝大多数房企而言，如果能再重新选择一次，企业的命运或许并没有什么不同，因为性格使然。但对区域扩张上保持克制的建业而言，如果给胡葆森重来一次的机会，企业的命运或许会有所不同。

不过这仅仅是种假设，现如今，建业的未来仍充满了不确定因素。对急需资本驰援的房企来说，雪中送炭无异于痴人说梦，锦上添花才是常态。

一切远未到结束的时刻，对陷入债务危机的房企来而言，他们被资本深深裹挟——曾经被资本亲睐，又最终被资本抛弃。