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邵阳市(新宁县、洞口县、邵东市、邵阳县、绥宁县、双清区、大祥区、隆回县、新邵县、武冈市、城步苗族自治县、北塔区)
济宁市(曲阜市、鱼台县、兖州区、邹城市、嘉祥县、汶上县、任城区、金乡县、梁山县、泗水县、微山县)
临夏回族自治州(广河县、东乡族自治县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、和政县、康乐县、临夏市、永靖县、临夏县)
淮南市(凤台县、田家庵区、八公山区、谢家集区、潘集区、大通区、寿县)
天水市(武山县、张家川回族自治县、秦州区、甘谷县、清水县、秦安县、麦积区)
达州市(大竹县、宣汉县、渠县、通川区、万源市、开江县、达川区)
铜陵市(枞阳县、义安区、郊区、铜官区)
葫芦岛市(南票区、龙港区、连山区、建昌县、绥中县、兴城市)
海口市(龙华区、秀英区、琼山区、美兰区)
果洛藏族自治州(玛多县、玛沁县、班玛县、甘德县、达日县、久治县)
红河哈尼族彝族自治州(石屏县、泸西县、个旧市、弥勒市、红河县、金平苗族瑶族傣族自治县、元阳县、绿春县、河口瑶族自治县、蒙自市、建水县、屏边苗族自治县、开远市)
丽江市(宁蒗彝族自治县、古城区、永胜县、华坪县、玉龙纳西族自治县)
黄石市(铁山区、大冶市、黄石港区、下陆区、阳新县、西塞山区)
张掖市(甘州区、山丹县、高台县、肃南裕固族自治县、民乐县、临泽县)
十堰市(丹江口市、郧阳区、张湾区、竹溪县、竹山县、房县、郧西县、茅箭区)
萍乡市(安源区、莲花县、芦溪县、上栗县、湘东区)
玉树藏族自治州(玉树市、囊谦县、曲麻莱县、称多县、治多县、杂多县)
银川市(永宁县、西夏区、贺兰县、金凤区、兴庆区、灵武市)
固原市(彭阳县、原州区、泾源县、西吉县、隆德县)
昭通市(威信县、水富市、彝良县、鲁甸县、大关县、绥江县、巧家县、昭阳区、永善县、盐津县、镇雄县)
喀什地区(塔什库尔干塔吉克自治县、泽普县、英吉沙县、麦盖提县、叶城县、巴楚县、喀什市、伽师县、岳普湖县、疏勒县、疏附县、莎车县)
辽阳市(白塔区、弓长岭区、文圣区、宏伟区、辽阳县、太子河区、灯塔市)
武汉市(硚口区、江岸区、东西湖区、汉南区、黄陂区、武昌区、青山区、蔡甸区、新洲区、洪山区、江夏区、汉阳区、江汉区)
东莞市
六盘水市(水城区、六枝特区、盘州市、钟山区)
益阳市(资阳区、安化县、沅江市、桃江县、南县、赫山区)
广西壮族自治区
五指山市(屯昌县、澄迈县、保亭黎族苗族自治县、琼中黎族苗族自治县、东方市、文昌市、万宁市、定安县、乐东黎族自治县、昌江黎族自治县、陵水黎族自治县、琼海市、白沙黎族自治县、临高县)
贵阳市(乌当区、开阳县、清镇市、修文县、南明区、花溪区、云岩区、观山湖区、白云区、息烽县)
鹤壁市(山城区、淇县、鹤山区、浚县、淇滨区)
新乡市(延津县、原阳县、卫辉市、封丘县、牧野区、凤泉区、辉县市、红旗区、长垣市、新乡县、获嘉县、卫滨区)
长治市(武乡县、平顺县、沁县、屯留区、上党区、黎城县、潞州区、襄垣县、长子县、沁源县、壶关县、潞城区)
大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)
周口市(郸城县、项城市、扶沟县、川汇区、淮阳区、商水县、太康县、沈丘县、西华县、鹿邑县)
曲靖市(师宗县、陆良县、罗平县、宣威市、会泽县、沾益区、马龙区、麒麟区、富源县)
秦皇岛市(昌黎县、山海关区、卢龙县、抚宁区、北戴河区、海港区、青龙满族自治县)
绥化市(安达市、兰西县、肇东市、望奎县、庆安县、青冈县、北林区、绥棱县、明水县、海伦市)
德阳市(中江县、罗江区、绵竹市、广汉市、旌阳区、什邡市)
泰州市(高港区、姜堰区、海陵区、泰兴市、靖江市、兴化市)
天津市(河北区、宁河区、蓟州区、宝坻区、东丽区、静海区、西青区、河西区、北辰区、武清区、河东区、和平区、南开区、红桥区、津南区、滨海新区)
通化市(梅河口市、集安市、东昌区、二道江区、辉南县、柳河县、通化县)
嘉兴市(平湖市、秀洲区、嘉善县、桐乡市、海盐县、海宁市、南湖区)
香港特别行政区
拉萨市(曲水县、林周县、墨竹工卡县、达孜区、尼木县、城关区、堆龙德庆区、当雄县)
百色市(乐业县、田林县、田东县、凌云县、平果市、田阳区、那坡县、靖西市、右江区、隆林各族自治县、西林县、德保县)
常德市(汉寿县、安乡县、津市市、桃源县、鼎城区、武陵区、澧县、石门县、临澧县)
阜新市(细河区、新邱区、太平区、阜新蒙古族自治县、清河门区、海州区、彰武县)
深圳市(龙华区、坪山区、福田区、罗湖区、龙岗区、宝安区、南山区、盐田区、光明区)
陇南市(武都区、文县、成县、宕昌县、康县、西和县、两当县、徽县、礼县)
株洲市(炎陵县、渌口区、荷塘区、茶陵县、攸县、石峰区、醴陵市、芦淞区、天元区)
贺州市(八步区、钟山县、平桂区、昭平县、富川瑶族自治县)
阳泉市(郊区、城区、盂县、平定县、矿区)
海南藏族自治州(兴海县、贵南县、共和县、贵德县、同德县)
庆阳市(华池县、庆城县、西峰区、环县、正宁县、合水县、镇原县、宁县)
鄂州市(华容区、梁子湖区、鄂城区)
烟台市(芝罘区、莱阳市、蓬莱区、莱州市、龙口市、招远市、栖霞市、牟平区、莱山区、海阳市、福山区)
郑州市(上街区、二七区、新郑市、管城回族区、巩义市、金水区、登封市、惠济区、中原区、新密市、中牟县、荥阳市)
兴安盟(科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗、突泉县、乌兰浩特市、扎赉特旗、阿尔山市)
白银市(平川区、景泰县、白银区、靖远县、会宁县)
菏泽市(单县、曹县、东明县、郓城县、牡丹区、巨野县、成武县、定陶区、鄄城县)
芜湖市(南陵县、湾沚区、繁昌区、无为市、鸠江区、镜湖区、弋江区)
中山市
新疆维吾尔自治区
乌海市(乌达区、海南区、海勃湾区)
安阳市(北关区、文峰区、殷都区、滑县、安阳县、内黄县、林州市、龙安区、汤阴县)
柳州市(鱼峰区、柳城县、三江侗族自治县、融水苗族自治县、城中区、融安县、柳南区、鹿寨县、柳北区、柳江区)
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吕梁市(岚县、方山县、兴县、临县、交口县、孝义市、文水县、柳林县、汾阳市、中阳县、石楼县、离石区、交城县)
惠州市(惠城区、博罗县、惠阳区、龙门县、惠东县)
黑河市(北安市、五大连池市、嫩江市、逊克县、爱辉区、孙吴县)
宜昌市(当阳市、远安县、夷陵区、伍家岗区、秭归县、西陵区、宜都市、兴山县、五峰土家族自治县、点军区、枝江市、长阳土家族自治县、猇亭区)
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延边朝鲜族自治州(敦化市、珲春市、延吉市、龙井市、汪清县、图们市、和龙市、安图县)
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平顶山市(石龙区、郏县、卫东区、湛河区、汝州市、宝丰县、鲁山县、叶县、新华区、舞钢市)
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来源：中国房地产报
“
市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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