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承德市(双桥区、兴隆县、宽城满族自治县、隆化县、承德县、双滦区、滦平县、围场满族蒙古族自治县、鹰手营子矿区、平泉市、丰宁满族自治县)

梧州市(长洲区、蒙山县、龙圩区、藤县、苍梧县、万秀区、岑溪市)

宿迁市(泗洪县、沭阳县、宿城区、宿豫区、泗阳县)

丽水市(莲都区、遂昌县、庆元县、松阳县、景宁畲族自治县、青田县、缙云县、龙泉市、云和县)  巴中市(通江县、巴州区、南江县、平昌县、恩阳区)

金华市(东阳市、义乌市、兰溪市、武义县、永康市、婺城区、磐安县、浦江县、金东区)

贵阳市(观山湖区、南明区、云岩区、修文县、开阳县、息烽县、乌当区、花溪区、清镇市、白云区)

盐城市(建湖县、大丰区、滨海县、阜宁县、东台市、亭湖区、盐都区、响水县、射阳县)

眉山市(仁寿县、洪雅县、彭山区、丹棱县、青神县、东坡区)  广安市(邻水县、广安区、岳池县、华蓥市、武胜县、前锋区)

长沙市(芙蓉区、望城区、浏阳市、长沙县、雨花区、岳麓区、宁乡市、天心区、开福区)

庆阳市(西峰区、正宁县、庆城县、华池县、宁县、合水县、镇原县、环县)

杭州市(临平区、建德市、上城区、拱墅区、淳安县、滨江区、桐庐县、临安区、萧山区、富阳区、西湖区、余杭区、钱塘区)

绥化市(庆安县、明水县、安达市、北林区、肇东市、兰西县、海伦市、青冈县、望奎县、绥棱县)

长春市(德惠市、朝阳区、二道区、公主岭市、双阳区、宽城区、榆树市、九台区、绿园区、农安县、南关区)

马鞍山市(含山县、博望区、花山区、和县、当涂县、雨山区)

石河子市(昆玉市、图木舒克市、可克达拉市、新星市、铁门关市、北屯市、五家渠市、双河市、胡杨河市、阿拉尔市、白杨市)

吐鲁番市(高昌区、鄯善县、托克逊县)

镇江市(丹徒区、句容市、京口区、扬中市、润州区、丹阳市)

益阳市(资阳区、桃江县、安化县、沅江市、赫山区、南县)

蚌埠市(蚌山区、怀远县、龙子湖区、固镇县、禹会区、淮上区、五河县)

湛江市(霞山区、吴川市、雷州市、赤坎区、遂溪县、徐闻县、麻章区、廉江市、坡头区)

丹东市(宽甸满族自治县、元宝区、东港市、振兴区、凤城市、振安区)

葫芦岛市(南票区、龙港区、绥中县、连山区、建昌县、兴城市)

运城市(平陆县、临猗县、芮城县、稷山县、万荣县、盐湖区、夏县、新绛县、垣曲县、河津市、永济市、绛县、闻喜县)

赤峰市(喀喇沁旗、巴林左旗、巴林右旗、红山区、元宝山区、林西县、宁城县、克什克腾旗、敖汉旗、翁牛特旗、阿鲁科尔沁旗、松山区)

河池市(东兰县、凤山县、南丹县、大化瑶族自治县、天峨县、巴马瑶族自治县、宜州区、都安瑶族自治县、金城江区、环江毛南族自治县、罗城仫佬族自治县)

济源市

忻州市(五寨县、忻府区、原平市、静乐县、五台县、岢岚县、定襄县、河曲县、偏关县、保德县、繁峙县、神池县、代县、宁武县)

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茂名市(电白区、茂南区、高州市、化州市、信宜市)

大理白族自治州(鹤庆县、大理市、祥云县、云龙县、剑川县、巍山彝族回族自治县、南涧彝族自治县、宾川县、弥渡县、漾濞彝族自治县、洱源县、永平县)

乌鲁木齐市(乌鲁木齐县、天山区、新市区、米东区、达坂城区、水磨沟区、头屯河区、沙依巴克区)

那曲市(尼玛县、班戈县、巴青县、申扎县、聂荣县、色尼区、双湖县、嘉黎县、比如县、索县、安多县)  淮南市(八公山区、大通区、凤台县、田家庵区、谢家集区、寿县、潘集区)

玉树藏族自治州(杂多县、玉树市、曲麻莱县、囊谦县、称多县、治多县)

长治市(上党区、沁县、潞州区、长子县、平顺县、黎城县、沁源县、壶关县、屯留区、襄垣县、潞城区、武乡县)

宣城市(旌德县、绩溪县、宁国市、郎溪县、泾县、广德市、宣州区)白城市(洮北区、洮南市、通榆县、大安市、镇赉县)

恩施土家族苗族自治州(来凤县、宣恩县、建始县、鹤峰县、咸丰县、恩施市、巴东县、利川市)  韶关市(武江区、仁化县、浈江区、新丰县、翁源县、乐昌市、乳源瑶族自治县、南雄市、始兴县、曲江区)

沈阳市(苏家屯区、沈北新区、康平县、法库县、大东区、皇姑区、沈河区、于洪区、和平区、浑南区、铁西区、辽中区、新民市)

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林芝市(墨脱县、波密县、察隅县、巴宜区、朗县、米林市、工布江达县)嘉兴市(海盐县、嘉善县、平湖市、秀洲区、海宁市、南湖区、桐乡市)

佛山市(顺德区、南海区、高明区、禅城区、三水区)

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凉山彝族自治州(甘洛县、木里藏族自治县、会东县、盐源县、越西县、冕宁县、昭觉县、宁南县、西昌市、美姑县、金阳县、雷波县、布拖县、德昌县、会理市、普格县、喜德县)

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　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。