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开封市(兰考县、通许县、鼓楼区、杞县、尉氏县、顺河回族区、龙亭区、祥符区、禹王台区)

荆州市(洪湖市、公安县、松滋市、荆州区、江陵县、石首市、监利市、沙市区)

宝鸡市(陈仓区、扶风县、凤翔区、千阳县、太白县、凤县、渭滨区、陇县、岐山县、麟游县、金台区、眉县)

固原市(隆德县、原州区、西吉县、彭阳县、泾源县)  上饶市(婺源县、广丰区、余干县、广信区、鄱阳县、德兴市、信州区、横峰县、铅山县、玉山县、万年县、弋阳县)

辽阳市(弓长岭区、灯塔市、辽阳县、宏伟区、文圣区、白塔区、太子河区)

兴安盟(科尔沁右翼前旗、突泉县、扎赉特旗、科尔沁右翼中旗、乌兰浩特市、阿尔山市)

济源市

上海市(黄浦区、静安区、虹口区、长宁区、青浦区、奉贤区、宝山区、嘉定区、闵行区、普陀区、杨浦区、浦东新区、徐汇区、崇明区、松江区、金山区)  南通市(崇川区、启东市、通州区、如东县、海安市、海门区、如皋市)

呼和浩特市(和林格尔县、武川县、土默特左旗、赛罕区、托克托县、玉泉区、清水河县、新城区、回民区)

海西蒙古族藏族自治州(茫崖市、德令哈市、乌兰县、格尔木市、都兰县、天峻县)

唐山市(滦南县、乐亭县、滦州市、丰润区、路南区、迁西县、古冶区、迁安市、遵化市、路北区、开平区、曹妃甸区、丰南区、玉田县)

岳阳市(汨罗市、湘阴县、平江县、岳阳楼区、临湘市、华容县、云溪区、君山区、岳阳县)

包头市(昆都仑区、达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、东河区、固阳县、青山区、土默特右旗、九原区、石拐区)

阿坝藏族羌族自治州(红原县、壤塘县、马尔康市、若尔盖县、小金县、汶川县、金川县、阿坝县、理县、松潘县、九寨沟县、黑水县、茂县)

乐山市(沐川县、沙湾区、五通桥区、马边彝族自治县、峨边彝族自治县、犍为县、峨眉山市、金口河区、井研县、夹江县、市中区)

甘南藏族自治州(玛曲县、卓尼县、碌曲县、夏河县、舟曲县、迭部县、临潭县、合作市)

三沙市(南沙区、西沙区)

淮北市(杜集区、烈山区、相山区、濉溪县)

阳江市(江城区、阳西县、阳春市、阳东区)

怒江傈僳族自治州(兰坪白族普米族自治县、泸水市、福贡县、贡山独龙族怒族自治县)

巴中市(巴州区、平昌县、通江县、恩阳区、南江县)

茂名市(茂南区、电白区、高州市、化州市、信宜市)

菏泽市(鄄城县、单县、成武县、曹县、定陶区、郓城县、东明县、巨野县、牡丹区)

银川市(金凤区、西夏区、灵武市、兴庆区、永宁县、贺兰县)

西藏自治区

东莞市

厦门市(思明区、集美区、海沧区、湖里区、同安区、翔安区)

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潮州市(湘桥区、潮安区、饶平县)

朔州市(怀仁市、右玉县、山阴县、朔城区、应县、平鲁区)

南阳市(新野县、淅川县、邓州市、西峡县、内乡县、方城县、宛城区、唐河县、南召县、桐柏县、镇平县、社旗县、卧龙区)

衡水市(饶阳县、武强县、景县、冀州区、故城县、桃城区、武邑县、安平县、阜城县、枣强县、深州市)  漳州市(诏安县、龙文区、南靖县、华安县、东山县、长泰区、龙海区、云霄县、漳浦县、芗城区、平和县)

白银市(靖远县、平川区、白银区、会宁县、景泰县)

临夏回族自治州(广河县、康乐县、永靖县、东乡族自治县、临夏县、和政县、临夏市、积石山保安族东乡族撒拉族自治县)

南宁市(上林县、隆安县、西乡塘区、横州市、武鸣区、良庆区、兴宁区、邕宁区、宾阳县、江南区、马山县、青秀区)黄冈市(武穴市、蕲春县、黄梅县、麻城市、浠水县、团风县、英山县、红安县、黄州区、罗田县)

通辽市(奈曼旗、库伦旗、霍林郭勒市、科尔沁左翼中旗、开鲁县、科尔沁左翼后旗、科尔沁区、扎鲁特旗)  焦作市(武陟县、沁阳市、修武县、山阳区、马村区、博爱县、解放区、温县、孟州市、中站区)

梧州市(蒙山县、岑溪市、长洲区、万秀区、苍梧县、龙圩区、藤县)

哈密市(巴里坤哈萨克自治县、伊州区、伊吾县)

泉州市(安溪县、晋江市、洛江区、丰泽区、惠安县、永春县、石狮市、鲤城区、德化县、南安市、泉港区、金门县)天津市(蓟州区、河西区、西青区、河北区、滨海新区、南开区、北辰区、红桥区、宝坻区、宁河区、武清区、和平区、东丽区、静海区、河东区、津南区)

信阳市(浉河区、商城县、平桥区、固始县、罗山县、光山县、息县、潢川县、淮滨县、新县)

中卫市(沙坡头区、海原县、中宁县)

东营市(河口区、东营区、广饶县、利津县、垦利区)

中山市

宜宾市(翠屏区、筠连县、长宁县、珙县、屏山县、高县、南溪区、叙州区、江安县、兴文县)

七台河市(勃利县、桃山区、新兴区、茄子河区)

乌兰察布市(兴和县、察哈尔右翼前旗、卓资县、凉城县、集宁区、商都县、化德县、察哈尔右翼中旗、丰镇市、四子王旗、察哈尔右翼后旗)

阿勒泰地区(阿勒泰市、布尔津县、青河县、吉木乃县、福海县、哈巴河县、富蕴县)

松原市(前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区、乾安县、长岭县、扶余市)

孝感市(安陆市、孝昌县、孝南区、汉川市、大悟县、云梦县、应城市)

眉山市(彭山区、东坡区、洪雅县、丹棱县、青神县、仁寿县)

雅安市(雨城区、石棉县、汉源县、天全县、荥经县、名山区、芦山县、宝兴县)

汕尾市(海丰县、城区、陆丰市、陆河县)

滨州市(无棣县、邹平市、沾化区、阳信县、博兴县、滨城区、惠民县)

广元市(苍溪县、昭化区、朝天区、青川县、利州区、旺苍县、剑阁县)

濮阳市(台前县、濮阳县、清丰县、华龙区、南乐县、范县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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