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烟台市(莱州市、福山区、栖霞市、龙口市、海阳市、招远市、芝罘区、牟平区、莱山区、莱阳市、蓬莱区)
松原市(前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余市、宁江区、长岭县、乾安县)
衡阳市(珠晖区、衡山县、祁东县、石鼓区、雁峰区、蒸湘区、常宁市、衡阳县、南岳区、耒阳市、衡东县、衡南县)
金华市(东阳市、义乌市、金东区、武义县、永康市、兰溪市、磐安县、婺城区、浦江县)
大兴安岭地区(呼玛县、漠河市、塔河县)
九江市(武宁县、柴桑区、永修县、都昌县、共青城市、濂溪区、庐山市、彭泽县、湖口县、浔阳区、修水县、德安县、瑞昌市)
三明市(沙县区、明溪县、建宁县、三元区、清流县、将乐县、泰宁县、尤溪县、大田县、宁化县、永安市)
来宾市(合山市、象州县、兴宾区、忻城县、金秀瑶族自治县、武宣县)
克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿合奇县、阿图什市、阿克陶县、乌恰县)
香港特别行政区
临夏回族自治州(临夏县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、和政县、康乐县、广河县、东乡族自治县、临夏市、永靖县)
济宁市(微山县、汶上县、邹城市、曲阜市、鱼台县、任城区、泗水县、梁山县、金乡县、嘉祥县、兖州区)
渭南市(临渭区、华阴市、华州区、澄城县、合阳县、潼关县、蒲城县、白水县、富平县、韩城市、大荔县)
景德镇市(浮梁县、乐平市、珠山区、昌江区)
襄阳市(枣阳市、谷城县、襄城区、保康县、襄州区、樊城区、老河口市、宜城市、南漳县)
西宁市(城东区、城西区、大通回族土族自治县、湟中区、湟源县、城中区、城北区)
云浮市(郁南县、云安区、云城区、罗定市、新兴县)
昌都市(察雅县、边坝县、卡若区、丁青县、芒康县、左贡县、贡觉县、江达县、类乌齐县、八宿县、洛隆县)
福州市(台江区、鼓楼区、罗源县、仓山区、福清市、晋安区、长乐区、平潭县、永泰县、马尾区、闽清县、连江县、闽侯县)
镇江市(扬中市、丹阳市、丹徒区、京口区、润州区、句容市)
海南藏族自治州(共和县、同德县、兴海县、贵南县、贵德县)
东营市(垦利区、广饶县、河口区、利津县、东营区)
芜湖市(镜湖区、鸠江区、弋江区、湾沚区、繁昌区、南陵县、无为市)
六安市(舒城县、金安区、霍邱县、裕安区、叶集区、霍山县、金寨县)
廊坊市(文安县、大厂回族自治县、霸州市、固安县、广阳区、永清县、安次区、香河县、三河市、大城县)
攀枝花市(东区、盐边县、西区、仁和区、米易县)
牡丹江市(海林市、宁安市、穆棱市、林口县、东宁市、绥芬河市、阳明区、爱民区、东安区、西安区)
黔南布依族苗族自治州(瓮安县、福泉市、三都水族自治县、独山县、惠水县、龙里县、罗甸县、平塘县、荔波县、贵定县、都匀市、长顺县)
陇南市(徽县、宕昌县、两当县、文县、成县、武都区、西和县、礼县、康县)
萍乡市(莲花县、上栗县、芦溪县、安源区、湘东区)
长治市(襄垣县、武乡县、黎城县、潞城区、潞州区、长子县、上党区、沁县、屯留区、平顺县、沁源县、壶关县)
天津市(蓟州区、东丽区、河北区、宁河区、河东区、北辰区、武清区、津南区、静海区、滨海新区、河西区、西青区、红桥区、宝坻区、南开区、和平区)
南阳市(西峡县、邓州市、淅川县、内乡县、卧龙区、新野县、桐柏县、宛城区、镇平县、社旗县、南召县、方城县、唐河县)
百色市(平果市、靖西市、田东县、田阳区、凌云县、那坡县、德保县、田林县、右江区、西林县、乐业县、隆林各族自治县)
淄博市(临淄区、沂源县、淄川区、桓台县、周村区、博山区、高青县、张店区)
荆门市(钟祥市、掇刀区、沙洋县、东宝区、京山市)
泉州市(安溪县、石狮市、泉港区、丰泽区、惠安县、洛江区、南安市、鲤城区、德化县、晋江市、永春县、金门县)
儋州市
安康市(汉阴县、汉滨区、岚皋县、平利县、镇坪县、紫阳县、旬阳市、宁陕县、石泉县、白河县)
邵阳市(城步苗族自治县、武冈市、洞口县、北塔区、邵阳县、新宁县、绥宁县、邵东市、隆回县、双清区、新邵县、大祥区)
吉安市(吉安县、井冈山市、安福县、遂川县、吉州区、吉水县、泰和县、青原区、峡江县、新干县、永新县、万安县、永丰县)
南京市(鼓楼区、雨花台区、六合区、栖霞区、浦口区、秦淮区、江宁区、玄武区、溧水区、高淳区、建邺区)
石河子市(白杨市、新星市、胡杨河市、北屯市、五家渠市、铁门关市、昆玉市、阿拉尔市、可克达拉市、双河市、图木舒克市)
白山市(浑江区、抚松县、江源区、靖宇县、长白朝鲜族自治县、临江市)
双鸭山市(四方台区、饶河县、宝山区、宝清县、集贤县、友谊县、尖山区、岭东区)
宁德市(霞浦县、福安市、柘荣县、福鼎市、寿宁县、古田县、周宁县、屏南县、蕉城区)
泸州市(叙永县、合江县、泸县、江阳区、古蔺县、纳溪区、龙马潭区)
辽阳市(太子河区、宏伟区、白塔区、辽阳县、灯塔市、文圣区、弓长岭区)
伊春市(大箐山县、伊美区、友好区、南岔县、嘉荫县、丰林县、铁力市、汤旺县、乌翠区、金林区)
巴彦淖尔市(磴口县、乌拉特中旗、临河区、五原县、乌拉特后旗、乌拉特前旗、杭锦后旗)
拉萨市(曲水县、当雄县、尼木县、堆龙德庆区、达孜区、林周县、城关区、墨竹工卡县)
澳门特别行政区
阜新市(太平区、清河门区、细河区、阜新蒙古族自治县、海州区、彰武县、新邱区)
盘锦市(双台子区、兴隆台区、大洼区、盘山县)
佛山市(顺德区、高明区、三水区、禅城区、南海区)
菏泽市(定陶区、巨野县、成武县、鄄城县、东明县、曹县、牡丹区、单县、郓城县)
漯河市(郾城区、临颍县、源汇区、召陵区、舞阳县)
济南市(商河县、天桥区、历城区、钢城区、平阴县、历下区、章丘区、莱芜区、长清区、槐荫区、济阳区、市中区)
嘉峪关市
宣城市(宣州区、郎溪县、旌德县、宁国市、广德市、泾县、绩溪县)
宁夏回族自治区
崇左市(龙州县、大新县、扶绥县、天等县、宁明县、凭祥市、江州区)
滁州市(天长市、定远县、南谯区、全椒县、琅琊区、凤阳县、明光市、来安县)
大理白族自治州(云龙县、巍山彝族回族自治县、弥渡县、永平县、鹤庆县、剑川县、南涧彝族自治县、祥云县、宾川县、漾濞彝族自治县、洱源县、大理市)
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鸡西市(梨树区、麻山区、鸡冠区、滴道区、城子河区、鸡东县、密山市、虎林市、恒山区)
鞍山市(铁西区、岫岩满族自治县、海城市、立山区、铁东区、台安县、千山区)
晋城市(泽州县、城区、沁水县、高平市、阳城县、陵川县)
酒泉市(肃北蒙古族自治县、肃州区、敦煌市、阿克塞哈萨克族自治县、玉门市、瓜州县、金塔县)
安阳市(汤阴县、林州市、安阳县、龙安区、文峰区、殷都区、北关区、内黄县、滑县)
忻州市(代县、保德县、繁峙县、偏关县、五寨县、定襄县、原平市、岢岚县、忻府区、河曲县、宁武县、神池县、五台县、静乐县)
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成都市(郫都区、成华区、彭州市、青白江区、简阳市、蒲江县、都江堰市、新都区、崇州市、新津区、武侯区、温江区、龙泉驿区、金堂县、金牛区、邛崃市、青羊区、锦江区、大邑县、双流区)
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宜昌市(点军区、西陵区、夷陵区、当阳市、五峰土家族自治县、枝江市、兴山县、伍家岗区、宜都市、远安县、秭归县、猇亭区、长阳土家族自治县)
齐齐哈尔市(富裕县、克山县、建华区、依安县、铁锋区、克东县、拜泉县、龙沙区、碾子山区、甘南县、富拉尔基区、讷河市、泰来县、梅里斯达斡尔族区、龙江县、昂昂溪区)
黔东南苗族侗族自治州(雷山县、岑巩县、三穗县、从江县、麻江县、镇远县、天柱县、台江县、黄平县、黎平县、凯里市、剑河县、丹寨县、榕江县、施秉县、锦屏县)
临沧市(镇康县、凤庆县、沧源佤族自治县、临翔区、耿马傣族佤族自治县、云县、永德县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县)
凉山彝族自治州(盐源县、冕宁县、金阳县、昭觉县、雷波县、美姑县、喜德县、西昌市、布拖县、会东县、宁南县、木里藏族自治县、越西县、会理市、甘洛县、普格县、德昌县)
吐鲁番市(鄯善县、高昌区、托克逊县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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