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延安市(志丹县、黄龙县、洛川县、子长市、延川县、黄陵县、甘泉县、吴起县、富县、延长县、宜川县、安塞区、宝塔区)

云浮市(新兴县、罗定市、云城区、云安区、郁南县)

张家口市(桥西区、崇礼区、下花园区、蔚县、宣化区、怀安县、阳原县、涿鹿县、怀来县、沽源县、康保县、桥东区、万全区、赤城县、张北县、尚义县)

鄂州市(梁子湖区、华容区、鄂城区)  舟山市(嵊泗县、普陀区、岱山县、定海区)

朔州市(怀仁市、平鲁区、应县、右玉县、朔城区、山阴县)

白城市(大安市、洮南市、镇赉县、通榆县、洮北区)

日喀则市(亚东县、南木林县、康马县、岗巴县、萨嘎县、聂拉木县、白朗县、仁布县、拉孜县、桑珠孜区、定结县、吉隆县、定日县、江孜县、谢通门县、昂仁县、仲巴县、萨迦县)

衡阳市(常宁市、蒸湘区、耒阳市、衡南县、南岳区、衡东县、雁峰区、衡山县、石鼓区、衡阳县、珠晖区、祁东县)  惠州市(龙门县、惠东县、博罗县、惠城区、惠阳区)

许昌市(禹州市、魏都区、鄢陵县、襄城县、建安区、长葛市)

湖州市(吴兴区、南浔区、安吉县、长兴县、德清县)

东莞市

长沙市(长沙县、望城区、宁乡市、芙蓉区、岳麓区、开福区、天心区、雨花区、浏阳市)

福州市(仓山区、台江区、马尾区、闽侯县、平潭县、福清市、晋安区、闽清县、永泰县、鼓楼区、罗源县、长乐区、连江县)

博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、博乐市、阿拉山口市、精河县)

陇南市(西和县、康县、礼县、徽县、宕昌县、成县、文县、武都区、两当县)

淄博市(淄川区、沂源县、桓台县、周村区、博山区、临淄区、张店区、高青县)

昌吉回族自治州(昌吉市、玛纳斯县、奇台县、呼图壁县、木垒哈萨克自治县、吉木萨尔县、阜康市)

安康市(镇坪县、紫阳县、平利县、宁陕县、汉滨区、白河县、石泉县、岚皋县、汉阴县、旬阳市)

张掖市(临泽县、肃南裕固族自治县、民乐县、山丹县、高台县、甘州区)

益阳市(资阳区、赫山区、沅江市、桃江县、南县、安化县)

内江市(市中区、东兴区、隆昌市、资中县、威远县)

肇庆市(怀集县、四会市、鼎湖区、广宁县、封开县、端州区、德庆县、高要区)

大同市(浑源县、云州区、平城区、云冈区、阳高县、灵丘县、天镇县、广灵县、新荣区、左云县)

大兴安岭地区(塔河县、漠河市、呼玛县)

连云港市(连云区、海州区、灌云县、灌南县、东海县、赣榆区)

襄阳市(保康县、宜城市、南漳县、老河口市、樊城区、襄城区、襄州区、谷城县、枣阳市)

海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、德令哈市、茫崖市、都兰县、天峻县、乌兰县)

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辽源市(西安区、东辽县、东丰县、龙山区)

喀什地区(岳普湖县、疏勒县、莎车县、泽普县、喀什市、英吉沙县、疏附县、叶城县、麦盖提县、伽师县、塔什库尔干塔吉克自治县、巴楚县)

合肥市(庐江县、巢湖市、肥西县、肥东县、庐阳区、长丰县、瑶海区、包河区、蜀山区)

四平市(梨树县、双辽市、铁西区、铁东区、伊通满族自治县)  上饶市(弋阳县、德兴市、广信区、余干县、鄱阳县、信州区、广丰区、铅山县、玉山县、万年县、婺源县、横峰县)

吴忠市(青铜峡市、红寺堡区、利通区、同心县、盐池县)

阜新市(阜新蒙古族自治县、彰武县、清河门区、细河区、太平区、新邱区、海州区)

潮州市(饶平县、湘桥区、潮安区)赤峰市(阿鲁科尔沁旗、巴林左旗、喀喇沁旗、红山区、翁牛特旗、敖汉旗、宁城县、松山区、克什克腾旗、巴林右旗、元宝山区、林西县)

赣州市(宁都县、信丰县、于都县、瑞金市、全南县、石城县、会昌县、安远县、寻乌县、大余县、崇义县、章贡区、龙南市、定南县、赣县区、兴国县、南康区、上犹县)  保定市(易县、徐水区、竞秀区、定州市、容城县、顺平县、安新县、高阳县、雄县、蠡县、满城区、阜平县、清苑区、博野县、涞水县、望都县、曲阳县、唐县、定兴县、高碑店市、莲池区、涿州市、涞源县、安国市)

宁德市(柘荣县、福鼎市、蕉城区、古田县、屏南县、周宁县、福安市、寿宁县、霞浦县)

潍坊市(诸城市、坊子区、奎文区、高密市、潍城区、昌邑市、安丘市、寒亭区、临朐县、青州市、昌乐县、寿光市)

嘉峪关市鄂尔多斯市(准格尔旗、鄂托克前旗、鄂托克旗、康巴什区、达拉特旗、杭锦旗、伊金霍洛旗、乌审旗、东胜区)

崇左市(龙州县、大新县、江州区、天等县、扶绥县、宁明县、凭祥市)

钦州市(浦北县、钦南区、灵山县、钦北区)

天水市(清水县、张家川回族自治县、武山县、秦州区、甘谷县、麦积区、秦安县)

石河子市(白杨市、阿拉尔市、胡杨河市、新星市、昆玉市、图木舒克市、北屯市、可克达拉市、铁门关市、五家渠市、双河市)

南充市(营山县、嘉陵区、南部县、仪陇县、蓬安县、阆中市、高坪区、顺庆区、西充县)

北海市(合浦县、银海区、海城区、铁山港区)

攀枝花市(盐边县、东区、西区、仁和区、米易县)

荆州市(公安县、荆州区、监利市、洪湖市、江陵县、沙市区、石首市、松滋市)

丹东市(振兴区、宽甸满族自治县、东港市、振安区、凤城市、元宝区)

咸阳市(彬州市、三原县、泾阳县、乾县、渭城区、淳化县、秦都区、长武县、礼泉县、永寿县、兴平市、杨陵区、武功县、旬邑县)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿合奇县、阿图什市、乌恰县、阿克陶县)

枣庄市(滕州市、山亭区、薛城区、台儿庄区、市中区、峄城区)

铜川市(耀州区、印台区、宜君县、王益区)

铜陵市(郊区、义安区、枞阳县、铜官区)

济宁市(任城区、汶上县、嘉祥县、曲阜市、鱼台县、邹城市、泗水县、兖州区、微山县、梁山县、金乡县)

海口市(美兰区、龙华区、琼山区、秀英区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合