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大连市(甘井子区、旅顺口区、普兰店区、瓦房店市、中山区、西岗区、长海县、沙河口区、庄河市、金州区)

潮州市(饶平县、潮安区、湘桥区)

潍坊市(昌乐县、寒亭区、寿光市、青州市、安丘市、潍城区、坊子区、诸城市、昌邑市、高密市、临朐县、奎文区)

防城港市(港口区、上思县、东兴市、防城区)  伊春市(汤旺县、嘉荫县、乌翠区、友好区、丰林县、铁力市、大箐山县、南岔县、伊美区、金林区)

漳州市(长泰区、平和县、漳浦县、龙文区、龙海区、云霄县、芗城区、华安县、南靖县、东山县、诏安县)

塔城地区(乌苏市、沙湾市、裕民县、额敏县、和布克赛尔蒙古自治县、托里县、塔城市)

乐山市(峨眉山市、沐川县、市中区、金口河区、井研县、沙湾区、夹江县、五通桥区、峨边彝族自治县、犍为县、马边彝族自治县)

阿勒泰地区(哈巴河县、富蕴县、福海县、吉木乃县、布尔津县、青河县、阿勒泰市)  德阳市(中江县、罗江区、绵竹市、什邡市、广汉市、旌阳区)

雅安市(名山区、石棉县、荥经县、芦山县、宝兴县、天全县、雨城区、汉源县)

香港特别行政区

安顺市(平坝区、紫云苗族布依族自治县、西秀区、普定县、关岭布依族苗族自治县、镇宁布依族苗族自治县)

巴中市(恩阳区、平昌县、南江县、通江县、巴州区)

七台河市(勃利县、桃山区、茄子河区、新兴区)

孝感市(云梦县、汉川市、大悟县、孝南区、安陆市、孝昌县、应城市)

威海市(荣成市、文登区、乳山市、环翠区)

黄南藏族自治州(尖扎县、河南蒙古族自治县、泽库县、同仁市)

平顶山市(新华区、鲁山县、石龙区、湛河区、郏县、汝州市、叶县、卫东区、宝丰县、舞钢市)

泉州市(石狮市、晋江市、泉港区、南安市、安溪县、永春县、丰泽区、鲤城区、金门县、德化县、洛江区、惠安县)

阳泉市(郊区、盂县、平定县、矿区、城区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿合奇县、乌恰县、阿克陶县、阿图什市)

抚顺市(东洲区、抚顺县、新抚区、清原满族自治县、新宾满族自治县、望花区、顺城区)

烟台市(福山区、龙口市、栖霞市、莱州市、莱阳市、海阳市、莱山区、蓬莱区、牟平区、招远市、芝罘区)

蚌埠市(禹会区、淮上区、蚌山区、龙子湖区、固镇县、五河县、怀远县)

台州市(温岭市、路桥区、黄岩区、仙居县、玉环市、天台县、临海市、椒江区、三门县)

巴音郭楞蒙古自治州(若羌县、和静县、轮台县、焉耆回族自治县、且末县、库尔勒市、博湖县、尉犁县、和硕县)

福州市(闽侯县、马尾区、台江区、仓山区、长乐区、闽清县、福清市、鼓楼区、连江县、罗源县、晋安区、平潭县、永泰县)

包头市(青山区、固阳县、昆都仑区、石拐区、东河区、九原区、白云鄂博矿区、达尔罕茂明安联合旗、土默特右旗)

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黄冈市(团风县、浠水县、黄梅县、武穴市、罗田县、黄州区、英山县、红安县、蕲春县、麻城市)

西藏自治区

阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善左旗、阿拉善右旗)

遂宁市(射洪市、蓬溪县、船山区、安居区、大英县)  玉林市(玉州区、容县、北流市、福绵区、兴业县、博白县、陆川县)

菏泽市(鄄城县、定陶区、郓城县、成武县、巨野县、单县、牡丹区、东明县、曹县)

益阳市(赫山区、沅江市、安化县、资阳区、桃江县、南县)

乌海市(海南区、海勃湾区、乌达区)海西蒙古族藏族自治州(都兰县、格尔木市、德令哈市、天峻县、乌兰县、茫崖市)

汉中市(洋县、西乡县、留坝县、汉台区、佛坪县、镇巴县、略阳县、勉县、南郑区、城固县、宁强县)  怀化市(麻阳苗族自治县、中方县、新晃侗族自治县、通道侗族自治县、鹤城区、沅陵县、会同县、辰溪县、溆浦县、芷江侗族自治县、洪江市、靖州苗族侗族自治县)

江门市(恩平市、鹤山市、开平市、蓬江区、江海区、台山市、新会区)

荆门市(京山市、东宝区、钟祥市、沙洋县、掇刀区)

十堰市(房县、郧西县、郧阳区、竹溪县、竹山县、茅箭区、张湾区、丹江口市)博尔塔拉蒙古自治州(阿拉山口市、温泉县、博乐市、精河县)

成都市(青羊区、简阳市、成华区、新都区、邛崃市、都江堰市、锦江区、郫都区、青白江区、武侯区、温江区、金牛区、金堂县、彭州市、蒲江县、大邑县、龙泉驿区、双流区、新津区、崇州市)

绵阳市(江油市、安州区、游仙区、平武县、盐亭县、涪城区、梓潼县、三台县、北川羌族自治县)

吉安市(吉安县、永新县、青原区、新干县、井冈山市、万安县、永丰县、吉州区、峡江县、吉水县、遂川县、泰和县、安福县)

天津市(宝坻区、和平区、武清区、宁河区、滨海新区、河西区、南开区、东丽区、西青区、河北区、红桥区、蓟州区、静海区、北辰区、津南区、河东区)

龙岩市(漳平市、永定区、长汀县、武平县、连城县、上杭县、新罗区)

景德镇市(乐平市、昌江区、浮梁县、珠山区)

绥化市(青冈县、海伦市、庆安县、绥棱县、北林区、兰西县、肇东市、望奎县、安达市、明水县)

鹤岗市(兴安区、兴山区、萝北县、向阳区、东山区、南山区、工农区、绥滨县)

丹东市(振兴区、凤城市、宽甸满族自治县、东港市、元宝区、振安区)

克拉玛依市(克拉玛依区、独山子区、白碱滩区、乌尔禾区)

迪庆藏族自治州(德钦县、维西傈僳族自治县、香格里拉市)

湛江市(赤坎区、遂溪县、雷州市、麻章区、坡头区、霞山区、徐闻县、廉江市、吴川市)

咸宁市(赤壁市、崇阳县、通山县、咸安区、通城县、嘉鱼县)

信阳市(新县、商城县、浉河区、罗山县、平桥区、光山县、潢川县、淮滨县、息县、固始县)

宝鸡市(凤翔区、麟游县、陇县、扶风县、金台区、眉县、渭滨区、千阳县、凤县、太白县、岐山县、陈仓区)

德宏傣族景颇族自治州(梁河县、盈江县、陇川县、芒市、瑞丽市)

   最新数据统计，青岛房地产市场在今年一季度呈现出明显的结构性变化，二手住宅市场交易活跃度领跑新建住宅市场。

　　从单月数据上来看，3月份青岛新建商品住宅成交6428套，同期二手住宅成交6543套，实现反超。这种趋势在一季度整体表现中更为显著：1-3月份，青岛新建商品住宅累计成交12256套，二手住宅成交14422套。

　　市场分析人士指出，这一数据反映出当前购房者置业观念的转变，对成熟配套的二手住宅接受度更高；价格方面，二手住宅展现出更强的性价比优势。

　　二手房为何“出圈”

　　中国海洋大学MBA教育中心副主任、创新创业研究中心主任姜忠辉认为，二手房之所以“出圈”，是因为展现出“所见即所得”的显著优势：其多分布于成熟城区，享有优质教育、医疗、交通资源；商业配套完善，生活便利性高；能够即时入住，有效规避期房交付的不确定性风险；同时议价空间较大，性价比优势明显。另外，新建住宅在供应结构上可能存在一定失衡，部分区域和户型供应与市场需求不匹配，影响其成交量。“像即墨、胶州等远郊区域，新房库存去化周期超20个月，即使单价已跌破5000元/平方米，去化依旧困难，而核心区域如市南、市北等新增供应几近停滞。”也因此促使主城核心区的二手房较好成交。

　　与此同时，2024年下半年以来的政策“组合拳”对二手房市场形成直接利好，包括LPR持续下调带来的房贷成本降低、限购政策的松绑、“认房不认贷”政策的全面落地以及公积金使用政策的优化等。

　　市场一线反馈也印证了这一趋势。从业十余年的中艺兴房产业务总监付杰介绍，春节之后青岛二手房市场表现不错，尤其是3月份，他所在的大区成交量多达400多套，和去年同期相比，市场更活跃了。除了二手房的较大优势，“还得益于春节后积压的购房需求集中释放，以及学区房置业窗口期的刚性需求。另外，最重要的是价格到位了，大家的观望情绪没有之前那么严重，尤其是对刚需和刚改来说，入手的时机已经成熟。”

楼市格局将重塑

　　据锐理数据统计，3月份青岛二手住宅销售6543套，销售面积65.67万平方米，销售套数、销售面积较去年同期分别上涨12.3%、14.8%。今年1-3月份，青岛二手住宅成交14422套、销售面积148.79万平方米，销售套数、销售面积和去年同期相比，分别上涨了7.6%、10.3%。

　　3月份青岛新建商品住宅销售6428套；1-3月份，青岛新建商品住宅成交12256套。

　　无论是3月单月成交，还是今年一季度成交，青岛二手住宅的成交量，均已超过了新建住宅成交量。

　　二手房“逆袭”新房，意味着楼市将全面重塑。

　　姜忠辉认为，对于青岛房地产行业而言，二手住宅成交量超过新建住宅，意味着市场从增量开发逐步向存量激活转变。过去房地产行业以新建住宅开发为主，如今二手房市场活跃，将促使房企调整发展策略，更加注重产品品质提升和服务优化，比如精装交付、智能家居等。同时，在存量房市场挖掘新业务机会，开发商可能需从“重开发”转向“轻资产”模式，例如通过持有运营、城市更新等方式参与存量市场，而非单纯依赖新房销售，如参与二手房改造、租赁等业务。 

　　“从市场格局看，二手房市场活跃将加剧房地产市场竞争，推动行业整合和洗牌。中小房企若无法适应市场变化，在产品和服务上缺乏竞争力，可能面临被淘汰风险，行业集中度将进一步提高。”姜忠辉说。

　　从对青岛整体经济影响来看，二手房交易活跃能带动相关产业发展，如装修、家电、家具等行业。姜忠辉认为，购房者购买二手房后通常会装修和购置家具家电，从而拉动这些产业消费，促进经济增长。二手房市场繁荣有助于稳定房地产市场，进而稳定经济。房地产行业关联众多上下游产业，稳定的房地产市场对整个产业链的稳定发展至关重要，能避免因房地产市场大幅波动对经济造成冲击。活跃的二手房市场有利于优化城市住房资源配置，使住房资源更合理地分配到有需求的居民手中，提高住房使用效率。

　　“对城市经济可持续发展具有积极意义。”姜忠辉表示，房地产交易的增加也会带来相关税收的增长，如契税、增值税等，可为地方财政提供更多的资金支持，有助于城市的基础设施建设和公共服务改善。

　好房子保值抗跌  

　　在崂山板块从事二手房业务的杨经理表示，目前他的客群主要聚焦在售价300-400万元左右的房子，属于偏改善类。“房源五花八门，差异分化非常大。”他举例说，张村河板块的某二手房，目前已经比刚开盘时候跌去了1万元左右/平方米，而一路之隔的另一个小区，保值率较高，“像小高层套三、高层套四，以及106平方米和113平方米的户型都比较受市场青睐。”

　　杨经理说，房源价格差异大，取决于房龄、配套、板块位置，“最重要的是产品力。”上面提到的贬值大的小区，主要楼间距不行，拖了后腿，而对面小区就不存在这个问题。甚至有崂山前海一线的房源，房价不但没跌，反而升值了，“最核心的原因是好房子不愁卖，尤其是比较稀缺的高端豪宅基本不受大环境影响。”

　　锐理数据山东区域公司总经理刘元婧建议，和新房一样，二手房意向购房者也要看开发商品牌，在流通领域，口碑起到了至关重要的作用。另外配套、物业服务、交通等方面也要做到细致考虑，比如可以先选择租住一段时间，对所在房源进行一个全面的体验，这是期房无法实现的。

　　姜忠辉认为，若二手房市场活跃度持续提升，可能推动青岛从“增量开发”向“存量盘活”转型，促进城市更新、租赁市场发展等，助力经济结构向更可持续的方向调整，这对青岛整体经济的稳定增长和资源优化配置具有重要意义。但需警惕潜在风险并推动长期可持续发展，未来政策应兼顾市场活力与风险防控，引导房地产从“规模扩张”转向“质量提升”与“结构优化”。（青岛日报/观海新闻记者 李鹏飞）