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泰安市(岱岳区、东平县、肥城市、宁阳县、新泰市、泰山区)

百色市(凌云县、西林县、德保县、乐业县、田阳区、田林县、那坡县、隆林各族自治县、平果市、靖西市、田东县、右江区)

南阳市(唐河县、宛城区、邓州市、西峡县、新野县、内乡县、社旗县、桐柏县、镇平县、南召县、卧龙区、方城县、淅川县)

呼伦贝尔市(扎赉诺尔区、扎兰屯市、陈巴尔虎旗、阿荣旗、鄂伦春自治旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、牙克石市、鄂温克族自治旗、满洲里市、海拉尔区、额尔古纳市、新巴尔虎右旗、根河市、新巴尔虎左旗)  威海市(环翠区、荣成市、乳山市、文登区)

韶关市(武江区、始兴县、新丰县、曲江区、浈江区、翁源县、南雄市、乳源瑶族自治县、仁化县、乐昌市)

西藏自治区

郑州市(二七区、新密市、荥阳市、管城回族区、上街区、金水区、新郑市、惠济区、巩义市、中原区、中牟县、登封市)仙桃市(潜江市、天门市、神农架林区)

东营市(广饶县、利津县、东营区、河口区、垦利区)  黔西南布依族苗族自治州(兴仁市、望谟县、晴隆县、安龙县、兴义市、贞丰县、册亨县、普安县)

盐城市(射阳县、阜宁县、盐都区、大丰区、亭湖区、东台市、响水县、滨海县、建湖县)

荆门市(京山市、东宝区、钟祥市、沙洋县、掇刀区)

延边朝鲜族自治州(图们市、敦化市、延吉市、和龙市、安图县、汪清县、龙井市、珲春市)

丽水市(莲都区、云和县、缙云县、松阳县、庆元县、龙泉市、遂昌县、景宁畲族自治县、青田县)

鞍山市(台安县、海城市、立山区、岫岩满族自治县、千山区、铁西区、铁东区)

自贡市(沿滩区、自流井区、富顺县、大安区、荣县、贡井区)

荆州市(江陵县、石首市、松滋市、荆州区、洪湖市、公安县、监利市、沙市区)

德阳市(绵竹市、中江县、什邡市、罗江区、广汉市、旌阳区)

保定市(唐县、高碑店市、安新县、曲阳县、涿州市、安国市、清苑区、雄县、阜平县、涞水县、定兴县、满城区、竞秀区、定州市、博野县、蠡县、望都县、徐水区、顺平县、高阳县、涞源县、容城县、易县、莲池区)

宜昌市(长阳土家族自治县、夷陵区、西陵区、枝江市、秭归县、点军区、兴山县、宜都市、猇亭区、伍家岗区、五峰土家族自治县、远安县、当阳市)

果洛藏族自治州(达日县、久治县、甘德县、玛多县、班玛县、玛沁县)

珠海市(金湾区、斗门区、香洲区)

漯河市(郾城区、临颍县、舞阳县、源汇区、召陵区)

十堰市(茅箭区、张湾区、竹山县、丹江口市、竹溪县、郧阳区、房县、郧西县)

邢台市(临西县、隆尧县、南宫市、南和区、宁晋县、柏乡县、任泽区、巨鹿县、信都区、威县、内丘县、襄都区、新河县、临城县、平乡县、沙河市、广宗县、清河县)

阿勒泰地区(布尔津县、吉木乃县、福海县、青河县、哈巴河县、阿勒泰市、富蕴县)

伊犁哈萨克自治州(霍城县、伊宁市、尼勒克县、奎屯市、察布查尔锡伯自治县、昭苏县、伊宁县、特克斯县、巩留县、新源县、霍尔果斯市)

吉林市(桦甸市、磐石市、丰满区、舒兰市、龙潭区、蛟河市、永吉县、昌邑区、船营区)

兰州市(红古区、安宁区、七里河区、永登县、皋兰县、城关区、西固区、榆中县)

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喀什地区(巴楚县、喀什市、疏勒县、麦盖提县、英吉沙县、叶城县、伽师县、岳普湖县、莎车县、泽普县、疏附县、塔什库尔干塔吉克自治县)

玉溪市(澄江市、红塔区、易门县、元江哈尼族彝族傣族自治县、峨山彝族自治县、通海县、新平彝族傣族自治县、江川区、华宁县)

锡林郭勒盟(苏尼特左旗、镶黄旗、苏尼特右旗、多伦县、阿巴嘎旗、二连浩特市、西乌珠穆沁旗、正蓝旗、锡林浩特市、正镶白旗、太仆寺旗、东乌珠穆沁旗)

济南市(市中区、莱芜区、章丘区、历城区、商河县、槐荫区、钢城区、天桥区、济阳区、长清区、历下区、平阴县)  台州市(椒江区、路桥区、黄岩区、临海市、仙居县、玉环市、天台县、三门县、温岭市)

克拉玛依市(独山子区、乌尔禾区、克拉玛依区、白碱滩区)

黄山市(休宁县、黄山区、黟县、歙县、屯溪区、祁门县、徽州区)

岳阳市(平江县、云溪区、湘阴县、华容县、岳阳楼区、岳阳县、临湘市、君山区、汨罗市)平顶山市(新华区、鲁山县、舞钢市、汝州市、石龙区、叶县、卫东区、郏县、宝丰县、湛河区)

焦作市(沁阳市、修武县、解放区、山阳区、博爱县、马村区、武陟县、温县、孟州市、中站区)  汉中市(略阳县、南郑区、留坝县、佛坪县、城固县、洋县、镇巴县、汉台区、宁强县、西乡县、勉县)

宿迁市(沭阳县、宿豫区、泗阳县、泗洪县、宿城区)

酒泉市(敦煌市、肃北蒙古族自治县、瓜州县、玉门市、肃州区、金塔县、阿克塞哈萨克族自治县)

潍坊市(临朐县、昌邑市、潍城区、安丘市、青州市、昌乐县、诸城市、寒亭区、高密市、坊子区、奎文区、寿光市)镇江市(丹徒区、京口区、润州区、扬中市、句容市、丹阳市)

宁波市(慈溪市、余姚市、宁海县、鄞州区、奉化区、海曙区、象山县、镇海区、北仑区、江北区)

运城市(绛县、夏县、永济市、万荣县、河津市、盐湖区、新绛县、闻喜县、垣曲县、平陆县、临猗县、芮城县、稷山县)

三沙市(南沙区、西沙区)

常州市(金坛区、武进区、新北区、钟楼区、溧阳市、天宁区)

长治市(黎城县、上党区、平顺县、长子县、屯留区、襄垣县、潞州区、沁源县、壶关县、潞城区、沁县、武乡县)

惠州市(惠城区、惠阳区、惠东县、龙门县、博罗县)

曲靖市(沾益区、马龙区、罗平县、麒麟区、富源县、会泽县、陆良县、师宗县、宣威市)

梧州市(龙圩区、长洲区、藤县、万秀区、岑溪市、蒙山县、苍梧县)

阳江市(阳西县、江城区、阳东区、阳春市)

玉林市(福绵区、玉州区、博白县、北流市、容县、陆川县、兴业县)

通化市(集安市、辉南县、梅河口市、东昌区、通化县、二道江区、柳河县)

澳门特别行政区

临汾市(古县、汾西县、曲沃县、隰县、乡宁县、襄汾县、蒲县、永和县、浮山县、侯马市、洪洞县、吉县、霍州市、翼城县、安泽县、尧都区、大宁县)

武汉市(黄陂区、江夏区、武昌区、东西湖区、硚口区、江岸区、青山区、蔡甸区、江汉区、汉阳区、新洲区、洪山区、汉南区)

南宁市(青秀区、横州市、上林县、兴宁区、马山县、宾阳县、武鸣区、良庆区、江南区、邕宁区、隆安县、西乡塘区)

开封市(杞县、龙亭区、顺河回族区、祥符区、通许县、尉氏县、禹王台区、鼓楼区、兰考县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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