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石河子市(图木舒克市、阿拉尔市、新星市、五家渠市、昆玉市、胡杨河市、双河市、可克达拉市、北屯市、铁门关市、白杨市)

延边朝鲜族自治州(安图县、珲春市、敦化市、和龙市、延吉市、图们市、汪清县、龙井市)

菏泽市(定陶区、成武县、曹县、鄄城县、东明县、牡丹区、巨野县、单县、郓城县)

白城市(洮北区、大安市、通榆县、洮南市、镇赉县)  朝阳市(建平县、双塔区、凌源市、龙城区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、朝阳县、北票市)

马鞍山市(雨山区、含山县、和县、当涂县、花山区、博望区)

济南市(钢城区、市中区、历下区、平阴县、天桥区、长清区、槐荫区、商河县、莱芜区、历城区、章丘区、济阳区)

吕梁市(离石区、汾阳市、交口县、孝义市、文水县、交城县、石楼县、兴县、中阳县、临县、柳林县、岚县、方山县)

昭通市(永善县、大关县、镇雄县、昭阳区、水富市、彝良县、绥江县、鲁甸县、盐津县、巧家县、威信县)  衡阳市(珠晖区、雁峰区、衡南县、蒸湘区、衡山县、衡阳县、祁东县、石鼓区、耒阳市、南岳区、常宁市、衡东县)

吴忠市(青铜峡市、盐池县、同心县、红寺堡区、利通区)

辽阳市(文圣区、宏伟区、灯塔市、太子河区、弓长岭区、白塔区、辽阳县)

迪庆藏族自治州(香格里拉市、德钦县、维西傈僳族自治县)

常德市(桃源县、澧县、石门县、汉寿县、安乡县、武陵区、鼎城区、临澧县、津市市)

宿迁市(泗洪县、沭阳县、泗阳县、宿豫区、宿城区)

宜宾市(叙州区、屏山县、长宁县、江安县、珙县、兴文县、筠连县、南溪区、翠屏区、高县)

湘潭市(岳塘区、雨湖区、韶山市、湘乡市、湘潭县)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿合奇县、阿图什市、乌恰县、阿克陶县)

呼伦贝尔市(满洲里市、鄂温克族自治旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、海拉尔区、阿荣旗、扎赉诺尔区、新巴尔虎右旗、鄂伦春自治旗、根河市、扎兰屯市、牙克石市、额尔古纳市、陈巴尔虎旗、新巴尔虎左旗)

宣城市(宁国市、绩溪县、旌德县、宣州区、郎溪县、广德市、泾县)

黔南布依族苗族自治州(独山县、福泉市、平塘县、荔波县、三都水族自治县、长顺县、龙里县、罗甸县、贵定县、惠水县、都匀市、瓮安县)

丽江市(玉龙纳西族自治县、永胜县、华坪县、宁蒗彝族自治县、古城区)

铜川市(王益区、印台区、耀州区、宜君县)

天津市(东丽区、宝坻区、河西区、宁河区、北辰区、西青区、河北区、和平区、静海区、红桥区、津南区、河东区、蓟州区、武清区、南开区、滨海新区)

兰州市(皋兰县、七里河区、红古区、榆中县、永登县、城关区、西固区、安宁区)

常州市(溧阳市、钟楼区、武进区、新北区、金坛区、天宁区)

许昌市(襄城县、魏都区、建安区、禹州市、长葛市、鄢陵县)

鄂州市(华容区、梁子湖区、鄂城区)

山南市(琼结县、浪卡子县、贡嘎县、加查县、措美县、曲松县、隆子县、洛扎县、扎囊县、错那市、桑日县、乃东区)

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金华市(浦江县、婺城区、金东区、磐安县、武义县、义乌市、兰溪市、东阳市、永康市)

平凉市(庄浪县、崆峒区、华亭市、灵台县、崇信县、静宁县、泾川县)

哈密市(伊州区、巴里坤哈萨克自治县、伊吾县)

四平市(铁东区、梨树县、铁西区、双辽市、伊通满族自治县)  铜陵市(郊区、枞阳县、铜官区、义安区)

景德镇市(珠山区、浮梁县、乐平市、昌江区)

南通市(通州区、启东市、崇川区、海门区、如皋市、海安市、如东县)

三沙市(南沙区、西沙区)海北藏族自治州(门源回族自治县、祁连县、刚察县、海晏县)

亳州市(涡阳县、谯城区、蒙城县、利辛县)  白山市(临江市、浑江区、靖宇县、长白朝鲜族自治县、江源区、抚松县)

怒江傈僳族自治州(泸水市、贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县、福贡县)

湛江市(雷州市、廉江市、吴川市、麻章区、坡头区、徐闻县、赤坎区、霞山区、遂溪县)

固原市(隆德县、西吉县、泾源县、彭阳县、原州区)抚州市(广昌县、资溪县、黎川县、乐安县、东乡区、崇仁县、金溪县、临川区、南丰县、宜黄县、南城县)

邵阳市(新宁县、城步苗族自治县、武冈市、大祥区、绥宁县、北塔区、双清区、邵阳县、隆回县、邵东市、洞口县、新邵县)

永州市(祁阳市、道县、蓝山县、新田县、冷水滩区、江永县、宁远县、江华瑶族自治县、双牌县、东安县、零陵区)

东莞市

福州市(闽清县、仓山区、闽侯县、平潭县、马尾区、晋安区、永泰县、鼓楼区、福清市、台江区、长乐区、连江县、罗源县)

伊春市(嘉荫县、伊美区、大箐山县、金林区、汤旺县、友好区、乌翠区、丰林县、南岔县、铁力市)

宝鸡市(扶风县、陇县、麟游县、凤翔区、太白县、千阳县、渭滨区、眉县、陈仓区、金台区、凤县、岐山县)

长治市(沁源县、沁县、长子县、上党区、平顺县、潞城区、屯留区、潞州区、壶关县、襄垣县、武乡县、黎城县)

伊犁哈萨克自治州(伊宁县、伊宁市、昭苏县、霍尔果斯市、奎屯市、尼勒克县、巩留县、霍城县、新源县、察布查尔锡伯自治县、特克斯县)

大兴安岭地区(漠河市、塔河县、呼玛县)

临沧市(镇康县、云县、耿马傣族佤族自治县、沧源佤族自治县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、凤庆县、永德县、临翔区)

喀什地区(巴楚县、塔什库尔干塔吉克自治县、岳普湖县、疏附县、伽师县、喀什市、叶城县、泽普县、英吉沙县、莎车县、麦盖提县、疏勒县)

六盘水市(钟山区、水城区、六枝特区、盘州市)

台州市(玉环市、临海市、路桥区、黄岩区、温岭市、三门县、仙居县、天台县、椒江区)

西双版纳傣族自治州(景洪市、勐腊县、勐海县)

南平市(建瓯市、武夷山市、顺昌县、政和县、松溪县、延平区、光泽县、邵武市、建阳区、浦城县)

南京市(雨花台区、栖霞区、江宁区、鼓楼区、六合区、浦口区、建邺区、秦淮区、溧水区、玄武区、高淳区)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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