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盐城市(建湖县、盐都区、东台市、大丰区、响水县、阜宁县、射阳县、滨海县、亭湖区)

珠海市(斗门区、香洲区、金湾区)

黄山市(黟县、休宁县、祁门县、徽州区、屯溪区、黄山区、歙县)

邵阳市(双清区、武冈市、城步苗族自治县、隆回县、北塔区、邵阳县、邵东市、大祥区、洞口县、新邵县、绥宁县、新宁县)  通辽市(霍林郭勒市、奈曼旗、扎鲁特旗、库伦旗、开鲁县、科尔沁左翼中旗、科尔沁区、科尔沁左翼后旗)

宁夏回族自治区

萍乡市(安源区、莲花县、上栗县、湘东区、芦溪县)

阿勒泰地区(吉木乃县、福海县、阿勒泰市、哈巴河县、布尔津县、青河县、富蕴县)

宜昌市(枝江市、点军区、远安县、长阳土家族自治县、伍家岗区、猇亭区、当阳市、五峰土家族自治县、西陵区、秭归县、夷陵区、兴山县、宜都市)  芜湖市(繁昌区、无为市、南陵县、湾沚区、弋江区、鸠江区、镜湖区)

十堰市(茅箭区、竹山县、张湾区、丹江口市、郧西县、竹溪县、房县、郧阳区)

巴中市(南江县、平昌县、恩阳区、通江县、巴州区)

淮南市(田家庵区、八公山区、大通区、寿县、谢家集区、潘集区、凤台县)

合肥市(肥东县、庐江县、包河区、肥西县、长丰县、巢湖市、蜀山区、庐阳区、瑶海区)

邢台市(内丘县、巨鹿县、南和区、隆尧县、临城县、广宗县、清河县、新河县、柏乡县、南宫市、宁晋县、信都区、临西县、任泽区、威县、襄都区、沙河市、平乡县)

白山市(长白朝鲜族自治县、江源区、临江市、浑江区、靖宇县、抚松县)

三沙市(南沙区、西沙区)

文山壮族苗族自治州(砚山县、麻栗坡县、富宁县、丘北县、西畴县、马关县、广南县、文山市)

泸州市(江阳区、纳溪区、龙马潭区、泸县、古蔺县、叙永县、合江县)

甘南藏族自治州(迭部县、舟曲县、玛曲县、卓尼县、临潭县、合作市、碌曲县、夏河县)

遂宁市(船山区、大英县、蓬溪县、安居区、射洪市)

内江市(资中县、东兴区、隆昌市、威远县、市中区)

湘潭市(雨湖区、湘潭县、岳塘区、韶山市、湘乡市)

东营市(垦利区、广饶县、东营区、利津县、河口区)

临夏回族自治州(临夏县、广河县、东乡族自治县、康乐县、和政县、临夏市、永靖县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县)

柳州市(鹿寨县、柳北区、三江侗族自治县、柳江区、柳城县、城中区、融安县、融水苗族自治县、鱼峰区、柳南区)

佳木斯市(桦川县、桦南县、同江市、汤原县、富锦市、东风区、抚远市、郊区、前进区、向阳区)

荆门市(掇刀区、东宝区、沙洋县、京山市、钟祥市)

益阳市(赫山区、南县、安化县、沅江市、桃江县、资阳区)

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张家口市(怀安县、万全区、蔚县、宣化区、崇礼区、桥西区、赤城县、下花园区、沽源县、张北县、涿鹿县、阳原县、桥东区、尚义县、怀来县、康保县)

宁波市(镇海区、鄞州区、余姚市、象山县、奉化区、海曙区、江北区、北仑区、宁海县、慈溪市)

德宏傣族景颇族自治州(瑞丽市、盈江县、芒市、陇川县、梁河县)

临沧市(镇康县、永德县、耿马傣族佤族自治县、凤庆县、云县、临翔区、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、沧源佤族自治县)  广元市(青川县、昭化区、苍溪县、朝天区、旺苍县、剑阁县、利州区)

恩施土家族苗族自治州(宣恩县、建始县、巴东县、鹤峰县、来凤县、恩施市、利川市、咸丰县)

白城市(镇赉县、大安市、洮南市、通榆县、洮北区)

江门市(恩平市、新会区、台山市、鹤山市、江海区、开平市、蓬江区)北京市(西城区、东城区、门头沟区、密云区、朝阳区、丰台区、昌平区、顺义区、大兴区、怀柔区、通州区、石景山区、延庆区、房山区、海淀区、平谷区)

衢州市(龙游县、开化县、柯城区、江山市、常山县、衢江区)  湖州市(安吉县、长兴县、南浔区、德清县、吴兴区)

景德镇市(乐平市、浮梁县、昌江区、珠山区)

西宁市(城东区、大通回族土族自治县、湟源县、城西区、城北区、湟中区、城中区)

仙桃市(神农架林区、潜江市、天门市)齐齐哈尔市(依安县、建华区、碾子山区、克山县、龙沙区、铁锋区、讷河市、泰来县、昂昂溪区、甘南县、克东县、梅里斯达斡尔族区、富裕县、富拉尔基区、拜泉县、龙江县)

成都市(温江区、成华区、蒲江县、双流区、邛崃市、崇州市、青羊区、金堂县、新津区、大邑县、彭州市、简阳市、金牛区、武侯区、都江堰市、锦江区、龙泉驿区、新都区、青白江区、郫都区)

绵阳市(盐亭县、平武县、三台县、梓潼县、江油市、游仙区、北川羌族自治县、涪城区、安州区)

大兴安岭地区(塔河县、漠河市、呼玛县)

黑河市(爱辉区、北安市、逊克县、嫩江市、孙吴县、五大连池市)

长治市(平顺县、武乡县、沁县、屯留区、黎城县、长子县、潞城区、壶关县、襄垣县、沁源县、上党区、潞州区)

秦皇岛市(山海关区、卢龙县、昌黎县、北戴河区、青龙满族自治县、海港区、抚宁区)

安庆市(宜秀区、桐城市、潜山市、岳西县、迎江区、怀宁县、望江县、大观区、宿松县、太湖县)

马鞍山市(含山县、花山区、和县、博望区、当涂县、雨山区)

山南市(桑日县、错那市、琼结县、贡嘎县、措美县、扎囊县、加查县、曲松县、浪卡子县、乃东区、隆子县、洛扎县)

梧州市(岑溪市、藤县、龙圩区、万秀区、苍梧县、蒙山县、长洲区)

双鸭山市(岭东区、尖山区、集贤县、宝山区、宝清县、友谊县、四方台区、饶河县)

陇南市(文县、成县、徽县、宕昌县、康县、武都区、两当县、礼县、西和县)

忻州市(五寨县、五台县、静乐县、保德县、河曲县、偏关县、忻府区、繁峙县、宁武县、代县、神池县、岢岚县、定襄县、原平市)

鄂州市(鄂城区、华容区、梁子湖区)

昆明市(宜良县、禄劝彝族苗族自治县、盘龙区、五华区、呈贡区、寻甸回族彝族自治县、嵩明县、东川区、富民县、晋宁区、安宁市、石林彝族自治县、西山区、官渡区)

盘锦市(大洼区、兴隆台区、盘山县、双台子区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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