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郴州市(永兴县、苏仙区、临武县、宜章县、汝城县、嘉禾县、资兴市、北湖区、安仁县、桂东县、桂阳县)

平顶山市(石龙区、叶县、汝州市、卫东区、宝丰县、舞钢市、郏县、鲁山县、湛河区、新华区)

郑州市(管城回族区、金水区、上街区、惠济区、中牟县、荥阳市、中原区、登封市、新郑市、二七区、新密市、巩义市)

张家界市(武陵源区、慈利县、永定区、桑植县)  惠州市(惠东县、惠城区、惠阳区、博罗县、龙门县)

安阳市(内黄县、殷都区、林州市、龙安区、安阳县、北关区、滑县、汤阴县、文峰区)

陇南市(徽县、文县、康县、西和县、宕昌县、成县、两当县、礼县、武都区)

三沙市(南沙区、西沙区)湛江市(霞山区、廉江市、麻章区、徐闻县、赤坎区、雷州市、吴川市、坡头区、遂溪县)

那曲市(双湖县、比如县、申扎县、色尼区、安多县、尼玛县、索县、嘉黎县、聂荣县、班戈县、巴青县)  西宁市(大通回族土族自治县、城东区、城西区、湟中区、湟源县、城北区、城中区)

湘西土家族苗族自治州(永顺县、龙山县、泸溪县、保靖县、花垣县、凤凰县、吉首市、古丈县)

保山市(腾冲市、施甸县、隆阳区、龙陵县、昌宁县)

海北藏族自治州(刚察县、门源回族自治县、海晏县、祁连县)

许昌市(魏都区、禹州市、襄城县、长葛市、鄢陵县、建安区)

海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、德令哈市、天峻县、茫崖市、乌兰县、都兰县)

怀化市(通道侗族自治县、会同县、溆浦县、麻阳苗族自治县、洪江市、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、中方县、辰溪县、鹤城区、沅陵县、新晃侗族自治县)

林芝市(察隅县、工布江达县、巴宜区、波密县、墨脱县、米林市、朗县)

贺州市(富川瑶族自治县、平桂区、昭平县、钟山县、八步区)

兴安盟(科尔沁右翼前旗、突泉县、扎赉特旗、科尔沁右翼中旗、阿尔山市、乌兰浩特市)

西安市(莲湖区、长安区、新城区、周至县、雁塔区、灞桥区、碑林区、蓝田县、阎良区、鄠邑区、临潼区、未央区、高陵区)

宁夏回族自治区

济南市(钢城区、市中区、历下区、章丘区、天桥区、莱芜区、长清区、商河县、槐荫区、济阳区、历城区、平阴县)

黄石市(大冶市、黄石港区、下陆区、阳新县、铁山区、西塞山区)

深圳市(罗湖区、坪山区、龙岗区、宝安区、光明区、福田区、龙华区、南山区、盐田区)

徐州市(云龙区、睢宁县、泉山区、铜山区、沛县、贾汪区、新沂市、丰县、鼓楼区、邳州市)

丽江市(永胜县、宁蒗彝族自治县、华坪县、玉龙纳西族自治县、古城区)

广西壮族自治区

新疆维吾尔自治区

济源市

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上海市(金山区、浦东新区、奉贤区、松江区、嘉定区、普陀区、闵行区、宝山区、青浦区、崇明区、徐汇区、长宁区、静安区、黄浦区、虹口区、杨浦区)

铜川市(耀州区、宜君县、王益区、印台区)

宿州市(埇桥区、灵璧县、砀山县、泗县、萧县)

晋中市(榆次区、左权县、和顺县、灵石县、昔阳县、祁县、寿阳县、介休市、平遥县、太谷区、榆社县)  濮阳市(南乐县、濮阳县、华龙区、范县、清丰县、台前县)

宜春市(上高县、万载县、樟树市、袁州区、靖安县、铜鼓县、高安市、奉新县、丰城市、宜丰县)

永州市(祁阳市、道县、冷水滩区、江永县、江华瑶族自治县、双牌县、新田县、蓝山县、零陵区、宁远县、东安县)

德宏傣族景颇族自治州(芒市、梁河县、瑞丽市、盈江县、陇川县)雅安市(荥经县、汉源县、名山区、宝兴县、芦山县、雨城区、天全县、石棉县)

黔西南布依族苗族自治州(兴仁市、普安县、贞丰县、安龙县、兴义市、册亨县、望谟县、晴隆县)  克孜勒苏柯尔克孜自治州(乌恰县、阿图什市、阿合奇县、阿克陶县)

长沙市(芙蓉区、天心区、雨花区、宁乡市、岳麓区、开福区、长沙县、浏阳市、望城区)

滁州市(来安县、全椒县、南谯区、凤阳县、定远县、明光市、天长市、琅琊区)

日照市(东港区、莒县、岚山区、五莲县)昭通市(永善县、昭阳区、镇雄县、绥江县、鲁甸县、水富市、彝良县、威信县、大关县、盐津县、巧家县)

宿迁市(宿豫区、宿城区、泗阳县、泗洪县、沭阳县)

肇庆市(高要区、端州区、封开县、鼎湖区、广宁县、德庆县、四会市、怀集县)

普洱市(思茅区、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、澜沧拉祜族自治县、西盟佤族自治县、景东彝族自治县、景谷傣族彝族自治县、墨江哈尼族自治县、江城哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县)

岳阳市(岳阳县、华容县、湘阴县、岳阳楼区、君山区、临湘市、云溪区、汨罗市、平江县)

仙桃市(天门市、潜江市、神农架林区)

河池市(东兰县、天峨县、大化瑶族自治县、都安瑶族自治县、金城江区、环江毛南族自治县、凤山县、宜州区、罗城仫佬族自治县、巴马瑶族自治县、南丹县)

绥化市(明水县、兰西县、海伦市、绥棱县、安达市、青冈县、北林区、庆安县、望奎县、肇东市)

汉中市(宁强县、略阳县、留坝县、镇巴县、西乡县、汉台区、南郑区、洋县、佛坪县、勉县、城固县)

龙岩市(上杭县、武平县、新罗区、连城县、长汀县、漳平市、永定区)

石嘴山市(平罗县、惠农区、大武口区)

毕节市(威宁彝族回族苗族自治县、大方县、织金县、纳雍县、七星关区、赫章县、黔西市、金沙县)

连云港市(灌云县、灌南县、东海县、赣榆区、连云区、海州区)

佛山市(三水区、南海区、禅城区、高明区、顺德区)

淮南市(寿县、潘集区、谢家集区、田家庵区、大通区、八公山区、凤台县)

宁德市(周宁县、霞浦县、福鼎市、古田县、屏南县、蕉城区、寿宁县、柘荣县、福安市)

黔东南苗族侗族自治州(凯里市、岑巩县、雷山县、锦屏县、丹寨县、榕江县、施秉县、镇远县、天柱县、三穗县、黄平县、台江县、从江县、黎平县、剑河县、麻江县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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