大宝贝的变化180章|从平凡到卓越的转变之路，值得每个人学习

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博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、精河县、博乐市、阿拉山口市)

长治市(平顺县、潞城区、沁县、长子县、上党区、壶关县、黎城县、屯留区、潞州区、武乡县、襄垣县、沁源县)

海东市(民和回族土族自治县、平安区、乐都区、化隆回族自治县、互助土族自治县、循化撒拉族自治县)

桂林市(阳朔县、象山区、荔浦市、临桂区、灌阳县、平乐县、永福县、秀峰区、灵川县、雁山区、恭城瑶族自治县、兴安县、七星区、全州县、叠彩区、资源县、龙胜各族自治县)  北京市(顺义区、丰台区、门头沟区、东城区、通州区、平谷区、延庆区、朝阳区、密云区、海淀区、怀柔区、房山区、昌平区、石景山区、西城区、大兴区)

安顺市(镇宁布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县、普定县、关岭布依族苗族自治县、平坝区、西秀区)

上饶市(万年县、铅山县、鄱阳县、婺源县、弋阳县、玉山县、广信区、广丰区、德兴市、信州区、余干县、横峰县)

铜川市(耀州区、宜君县、王益区、印台区)

株洲市(攸县、炎陵县、芦淞区、茶陵县、醴陵市、渌口区、荷塘区、天元区、石峰区)  本溪市(本溪满族自治县、明山区、溪湖区、桓仁满族自治县、平山区、南芬区)

延安市(延川县、吴起县、黄陵县、黄龙县、志丹县、甘泉县、宜川县、延长县、宝塔区、洛川县、安塞区、富县、子长市)

邯郸市(鸡泽县、大名县、邯山区、曲周县、武安市、永年区、肥乡区、临漳县、涉县、广平县、邱县、丛台区、复兴区、磁县、魏县、峰峰矿区、成安县、馆陶县)

衡阳市(常宁市、祁东县、衡阳县、雁峰区、石鼓区、蒸湘区、南岳区、珠晖区、耒阳市、衡东县、衡山县、衡南县)

呼和浩特市(土默特左旗、托克托县、玉泉区、清水河县、武川县、和林格尔县、赛罕区、回民区、新城区)

淄博市(淄川区、周村区、沂源县、高青县、临淄区、张店区、桓台县、博山区)

楚雄彝族自治州(禄丰市、大姚县、姚安县、牟定县、元谋县、武定县、南华县、双柏县、楚雄市、永仁县)

温州市(泰顺县、鹿城区、苍南县、文成县、永嘉县、龙港市、瑞安市、乐清市、平阳县、洞头区、瓯海区、龙湾区)

赤峰市(喀喇沁旗、红山区、林西县、宁城县、克什克腾旗、松山区、阿鲁科尔沁旗、敖汉旗、巴林左旗、元宝山区、巴林右旗、翁牛特旗)

抚顺市(望花区、抚顺县、新抚区、清原满族自治县、东洲区、新宾满族自治县、顺城区)

拉萨市(当雄县、尼木县、堆龙德庆区、达孜区、城关区、墨竹工卡县、林周县、曲水县)

哈尔滨市(道外区、阿城区、道里区、方正县、通河县、五常市、双城区、呼兰区、南岗区、平房区、香坊区、巴彦县、依兰县、宾县、木兰县、尚志市、延寿县、松北区)

武汉市(硚口区、江岸区、武昌区、东西湖区、汉南区、汉阳区、江夏区、江汉区、青山区、洪山区、蔡甸区、黄陂区、新洲区)

阜新市(太平区、海州区、彰武县、新邱区、细河区、清河门区、阜新蒙古族自治县)

成都市(大邑县、金牛区、青羊区、邛崃市、双流区、都江堰市、新津区、金堂县、温江区、蒲江县、武侯区、彭州市、简阳市、新都区、郫都区、龙泉驿区、锦江区、青白江区、成华区、崇州市)

铜陵市(铜官区、义安区、枞阳县、郊区)

乌海市(海勃湾区、乌达区、海南区)

鹤岗市(兴山区、萝北县、兴安区、向阳区、南山区、东山区、工农区、绥滨县)

荆门市(沙洋县、东宝区、京山市、掇刀区、钟祥市)

海西蒙古族藏族自治州(天峻县、德令哈市、格尔木市、乌兰县、都兰县、茫崖市)

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营口市(大石桥市、站前区、盖州市、西市区、鲅鱼圈区、老边区)

阿克苏地区(阿克苏市、温宿县、阿瓦提县、新和县、沙雅县、拜城县、柯坪县、库车市、乌什县)

无锡市(新吴区、宜兴市、锡山区、梁溪区、江阴市、惠山区、滨湖区)

益阳市(资阳区、安化县、赫山区、桃江县、南县、沅江市)  崇左市(大新县、宁明县、龙州县、扶绥县、天等县、江州区、凭祥市)

咸阳市(乾县、武功县、长武县、旬邑县、三原县、杨陵区、彬州市、渭城区、永寿县、泾阳县、礼泉县、兴平市、秦都区、淳化县)

石嘴山市(大武口区、平罗县、惠农区)

大连市(长海县、沙河口区、甘井子区、西岗区、旅顺口区、中山区、瓦房店市、普兰店区、金州区、庄河市)普洱市(澜沧拉祜族自治县、江城哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、景谷傣族彝族自治县、西盟佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、景东彝族自治县、思茅区)

丹东市(振安区、元宝区、凤城市、宽甸满族自治县、东港市、振兴区)  天津市(河西区、津南区、静海区、宝坻区、和平区、北辰区、南开区、宁河区、东丽区、滨海新区、武清区、河北区、西青区、蓟州区、红桥区、河东区)

贵阳市(南明区、乌当区、息烽县、观山湖区、白云区、开阳县、花溪区、修文县、清镇市、云岩区)

资阳市(安岳县、乐至县、雁江区)

甘南藏族自治州(舟曲县、夏河县、碌曲县、玛曲县、合作市、卓尼县、临潭县、迭部县)宁波市(江北区、鄞州区、镇海区、北仑区、宁海县、象山县、余姚市、奉化区、海曙区、慈溪市)

安阳市(内黄县、龙安区、安阳县、文峰区、殷都区、滑县、汤阴县、林州市、北关区)

盘锦市(盘山县、兴隆台区、大洼区、双台子区)

鹤壁市(鹤山区、淇县、浚县、淇滨区、山城区)

赣州市(大余县、瑞金市、章贡区、南康区、崇义县、安远县、于都县、龙南市、宁都县、赣县区、兴国县、石城县、上犹县、全南县、定南县、会昌县、信丰县、寻乌县)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿克陶县、阿合奇县、乌恰县、阿图什市)

延边朝鲜族自治州(龙井市、安图县、图们市、敦化市、和龙市、汪清县、珲春市、延吉市)

徐州市(新沂市、铜山区、睢宁县、丰县、云龙区、泉山区、贾汪区、鼓楼区、沛县、邳州市)

鄂尔多斯市(东胜区、乌审旗、康巴什区、杭锦旗、准格尔旗、鄂托克前旗、伊金霍洛旗、鄂托克旗、达拉特旗)

朝阳市(龙城区、建平县、喀喇沁左翼蒙古族自治县、朝阳县、凌源市、北票市、双塔区)

三门峡市(湖滨区、渑池县、义马市、灵宝市、陕州区、卢氏县)

金华市(婺城区、兰溪市、义乌市、金东区、磐安县、东阳市、武义县、浦江县、永康市)

漯河市(舞阳县、郾城区、源汇区、临颍县、召陵区)

汉中市(佛坪县、略阳县、留坝县、南郑区、勉县、西乡县、镇巴县、洋县、宁强县、城固县、汉台区)

中卫市(中宁县、海原县、沙坡头区)

珠海市(金湾区、香洲区、斗门区)

随州市(广水市、随县、曾都区)

开发商的这个冬天，成了史上最漫长的季节。

煎熬之下，以内房股为代表，房企在资本市场的消亡速度正在加快。

死水微澜

4月17日，香港资本市场，老牌开发商建业地产（00832,HK）大涨21.65%，成为当天涨幅最大的股票之一。

如此亮眼的表现极具迷惑性，因为这个涨幅以低价和低成交量为前提。在当天的交易中，建业地产报收0.118港元，成交金额仅35.3万港股，市值为3.6亿港元。

35.3万，不到行业繁荣期一位高管的月薪；3.6亿资金，不够鼎盛期拍一块边角料土地储备。

但事实上，建业地产股价的表现，并非个案。香港上市的内房股，在当前的市场环境下，大多数股价低迷，交投清淡，乏人问津。

惨淡的数据验证着这一现实。截至2025年4月20日，在港上市的内地房地股（内房股），共有159家公司，其中113家公司交易价格低于1港元，占比71%；80家公司低于0.25港元，占比51%。

这些数据表明，内房股的退市潮正山雨欲来。

港股退市标准主要涵盖股价、经营能力等多个方面，就这些标准衡量，其中大量的内房股已经触发以下两条规则：一、若公司股票连续30个交易日收盘价低于0.25港元，联交所可强制退市；二、连续三个财年累计亏损且股东权益低于初始上市时的50%，触发退市。

也就是说，对大面积的内房股，债务违约仍在发酵，未来一段时间内，面临退市危机是既定命运。

退市即告别资本市场，对退市房企而言，那是最后的挽歌。因为这意味着，曾经受资本追捧的明星企业，从此泯然于众人。

作为资本密集型行业，先前退市的房企已经给出了答案。从以往退市的房企来看，在成为一段时间的僵尸企业之后，消亡是既定的结局。一如此前市值高达3000亿的中国恒大，退市之后，如今早就没了正面的话题度。

建业困境

在面临退市的房企中，和那些全国扩张的企业不同，建业地产是个特殊的存在。 

4月20日，郑州花园路，万达坊，“爱杂咋地”主题市集持续进行。因集结了本土美食、创意潮牌、手作匠人及live演出，市集吸引众多年轻人打卡体验。 

看似火热的商业活动背后，隐藏着一家失意的公司，也折射着一个行业的衰荣。

万达坊原名建业凯旋广场，由建业集团2015年启动建设，2019年正式开业。作为建业集团“城市地标”的战略项目，因其融合商业、文化、商务功能，推动金水区CBD发展，被誉为“郑州新晋网红打卡地”。但在2022年4月，建业集团与万达商业达成战略合作，将旗下商业项目（包括郑州建业凯旋广场）的运营权移交万达，以换取7亿元现金流缓解经营压力。

建业凯旋广场的更名，只是建业地产资金链危机的缩影。

2021年郑州暴雨，成为建业地产债务危机的导火索。当年7月，郑州特大暴雨导致多处工地停工，多处项目受灾；此外，灾后公司销售断崖式下滑，销售回款急速减少；同时文旅、商业等业态停业，导致现金流枯竭……集团流动性紧张加剧，债务危机全面爆发。其后，建业集团董事长胡葆森亲自上阵，从王健林处借了7个“小目标”，并向万达集团让渡出建业旗下商业项目经营权，这也是商业广场更名的由来……

时隔四年，现实依旧不容乐观，公司最新年报显示，截至2024年末，建业地产的借贷总额达240.4亿元，其中一年内到期债务达到212.05亿元，现金及等价物仅有3.65亿元，现金流紧张依旧。更令人关注的是，公司相较于高峰时大幅萎缩的销售额，凸显了流动性困境。2025年一季度，公司合同销售总额人民币21.1亿元，同比增加15.1%；其中3月份，建业集团物业销售额人民币5.4亿元，同比增加21.2%。和高峰时千亿级的销售规模比，当下经营活动创造的经现金流，相对于到期债务令外界担忧。

资本的掣肘

建业的案例令人唏嘘。

在陷入债务危机的房企中，就表现形式来看，绝大多数房企死于全国化扩张。但建业不同，这是一家深耕河南，在房企全国化布局浪潮中，能抵制住诱惑的公司。与之可对比的是，深耕浙江，以杭州为大本营的滨江集团，安然度过了本轮行业衰退，成为资本市场上稀缺投资标的，公司股价目前维持高位，仍保有高达325亿的市值。同时，这空公司被研究机构视为能在下轮浪潮中赢得先机的房企。

某种程度上，区域深耕，保持专注，是滨江集团应对行业衰退周期的重要策略。但对比到建业地产而言，同样是城市深耕，建业地产为何会遭遇债务困境？为何也难逃周期？

答案在于区域内的无序扩张。2015年，建业地产的销售额仅为165.7亿元，但至2019年，建业地产销售规模首次突破千亿，全年销售总额1011.5亿元，四年间增幅为7倍。与此同时，在这四年里，其负债总额也从2015年的324亿元上升到2019年的1314亿元。

仔细梳理这四年的发展，很容易得出结论，低能级城市的过度下沉，商业、文旅、养老业态的扩张，让摊子铺得过大，并最终让公司为此付出沉重代价。这个过程中，对建业而言，一个更深层的问题是，资本的双刃剑效应。

在上行周期中，房企通常形成扩张的正反馈，销售增长——评级上调——股价大涨——融资加码——资产扩张——销售再增长……而在下行周期中，负反馈同样形成逻辑闭环，销售下滑——评级下调——融资冻结——债务违约——资产冻结——销售再下滑……很显然，在上述反馈过程中，资产扩张与资产冻结的关键阶段，资本扮演着核心角色。

同为河南企业，近期持续出圈的胖东来，给出了一个反资本的案例，正如其创始人于东来名言：“上市是把灵魂卖给资本的魔鬼契约。”在这位企业家看来，上市会将企业的灵魂出卖给资本，导致企业失去自主权和控制力。一如这位企业所认知，上市是为了挣钱，而不是因为责任，因此他选择坚守河南，不往外扩张，并坚守胖东来品牌……

对绝大多数房企而言，如果能再重新选择一次，企业的命运或许并没有什么不同，因为性格使然。但对区域扩张上保持克制的建业而言，如果给胡葆森重来一次的机会，企业的命运或许会有所不同。

不过这仅仅是种假设，现如今，建业的未来仍充满了不确定因素。对急需资本驰援的房企来说，雪中送炭无异于痴人说梦，锦上添花才是常态。

一切远未到结束的时刻，对陷入债务危机的房企来而言，他们被资本深深裹挟——曾经被资本亲睐，又最终被资本抛弃。