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日喀则市(昂仁县、拉孜县、岗巴县、吉隆县、仲巴县、桑珠孜区、仁布县、南木林县、康马县、定日县、聂拉木县、定结县、谢通门县、萨迦县、亚东县、白朗县、萨嘎县、江孜县)

白城市(镇赉县、通榆县、洮北区、洮南市、大安市)

丽江市(玉龙纳西族自治县、宁蒗彝族自治县、古城区、永胜县、华坪县)

淮北市(相山区、烈山区、杜集区、濉溪县)  常德市(汉寿县、桃源县、鼎城区、澧县、安乡县、临澧县、石门县、武陵区、津市市)

玉林市(兴业县、陆川县、福绵区、博白县、玉州区、北流市、容县)

石河子市(图木舒克市、双河市、铁门关市、胡杨河市、新星市、可克达拉市、五家渠市、白杨市、昆玉市、阿拉尔市、北屯市)

福州市(罗源县、鼓楼区、闽侯县、永泰县、闽清县、台江区、平潭县、长乐区、马尾区、晋安区、连江县、仓山区、福清市)

鹤岗市(东山区、工农区、南山区、萝北县、兴山区、兴安区、向阳区、绥滨县)  邯郸市(邯山区、曲周县、鸡泽县、武安市、广平县、永年区、馆陶县、临漳县、复兴区、大名县、丛台区、肥乡区、成安县、涉县、峰峰矿区、邱县、魏县、磁县)

张家界市(武陵源区、桑植县、慈利县、永定区)

铜仁市(江口县、沿河土家族自治县、万山区、玉屏侗族自治县、德江县、碧江区、思南县、松桃苗族自治县、印江土家族苗族自治县、石阡县)

济宁市(泗水县、梁山县、曲阜市、金乡县、汶上县、兖州区、任城区、邹城市、鱼台县、微山县、嘉祥县)

楚雄彝族自治州(永仁县、大姚县、禄丰市、武定县、元谋县、牟定县、姚安县、南华县、双柏县、楚雄市)

济源市

宜宾市(珙县、南溪区、翠屏区、高县、兴文县、屏山县、筠连县、江安县、叙州区、长宁县)

巴彦淖尔市(乌拉特前旗、临河区、磴口县、乌拉特后旗、杭锦后旗、五原县、乌拉特中旗)

黔东南苗族侗族自治州(凯里市、丹寨县、岑巩县、麻江县、从江县、黎平县、三穗县、天柱县、剑河县、镇远县、黄平县、锦屏县、施秉县、台江县、雷山县、榕江县)

山南市(加查县、浪卡子县、乃东区、曲松县、扎囊县、琼结县、隆子县、措美县、贡嘎县、错那市、桑日县、洛扎县)

通化市(辉南县、二道江区、梅河口市、通化县、集安市、东昌区、柳河县)

江门市(鹤山市、蓬江区、江海区、台山市、恩平市、开平市、新会区)

安阳市(龙安区、内黄县、汤阴县、北关区、林州市、文峰区、滑县、安阳县、殷都区)

芜湖市(无为市、南陵县、镜湖区、湾沚区、繁昌区、弋江区、鸠江区)

三门峡市(义马市、卢氏县、灵宝市、湖滨区、渑池县、陕州区)

宁波市(象山县、北仑区、鄞州区、江北区、奉化区、宁海县、慈溪市、镇海区、余姚市、海曙区)

遵义市(仁怀市、道真仡佬族苗族自治县、播州区、湄潭县、赤水市、习水县、余庆县、汇川区、绥阳县、正安县、务川仡佬族苗族自治县、凤冈县、红花岗区、桐梓县)

南昌市(青山湖区、西湖区、进贤县、青云谱区、南昌县、新建区、红谷滩区、安义县、东湖区)

巴中市(平昌县、巴州区、恩阳区、通江县、南江县)

柳州市(融安县、柳城县、鱼峰区、鹿寨县、柳北区、三江侗族自治县、融水苗族自治县、柳江区、柳南区、城中区)

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丹东市(东港市、宽甸满族自治县、振安区、凤城市、元宝区、振兴区)

南平市(光泽县、武夷山市、浦城县、建瓯市、邵武市、延平区、顺昌县、政和县、建阳区、松溪县)

伊春市(铁力市、金林区、乌翠区、友好区、南岔县、大箐山县、丰林县、嘉荫县、汤旺县、伊美区)

延安市(延长县、志丹县、宝塔区、黄陵县、甘泉县、洛川县、子长市、富县、黄龙县、吴起县、延川县、宜川县、安塞区)  晋中市(灵石县、榆社县、昔阳县、介休市、寿阳县、平遥县、太谷区、榆次区、祁县、左权县、和顺县)

自贡市(荣县、贡井区、富顺县、自流井区、沿滩区、大安区)

海口市(美兰区、龙华区、琼山区、秀英区)

泉州市(永春县、鲤城区、洛江区、南安市、石狮市、德化县、泉港区、惠安县、丰泽区、安溪县、晋江市、金门县)东莞市

南通市(海安市、崇川区、如东县、如皋市、启东市、通州区、海门区)  兴安盟(乌兰浩特市、科尔沁右翼前旗、阿尔山市、扎赉特旗、科尔沁右翼中旗、突泉县)

绵阳市(安州区、三台县、游仙区、北川羌族自治县、江油市、盐亭县、涪城区、梓潼县、平武县)

商洛市(柞水县、丹凤县、镇安县、商州区、商南县、山阳县、洛南县)

漯河市(召陵区、临颍县、舞阳县、源汇区、郾城区)德宏傣族景颇族自治州(盈江县、梁河县、陇川县、芒市、瑞丽市)

哈密市(伊吾县、伊州区、巴里坤哈萨克自治县)

温州市(鹿城区、龙港市、平阳县、苍南县、龙湾区、瓯海区、乐清市、泰顺县、文成县、洞头区、瑞安市、永嘉县)

丽水市(莲都区、庆元县、遂昌县、景宁畲族自治县、青田县、龙泉市、缙云县、云和县、松阳县)

海北藏族自治州(门源回族自治县、祁连县、海晏县、刚察县)

塔城地区(塔城市、托里县、沙湾市、和布克赛尔蒙古自治县、乌苏市、额敏县、裕民县)

武威市(凉州区、民勤县、天祝藏族自治县、古浪县)

平顶山市(湛河区、叶县、石龙区、卫东区、郏县、宝丰县、新华区、汝州市、舞钢市、鲁山县)

资阳市(安岳县、乐至县、雁江区)

嘉兴市(海宁市、海盐县、嘉善县、秀洲区、桐乡市、南湖区、平湖市)

北海市(铁山港区、银海区、合浦县、海城区)

烟台市(莱山区、莱州市、海阳市、蓬莱区、龙口市、莱阳市、芝罘区、招远市、牟平区、栖霞市、福山区)

大兴安岭地区(呼玛县、漠河市、塔河县)

河池市(罗城仫佬族自治县、巴马瑶族自治县、金城江区、宜州区、都安瑶族自治县、东兰县、南丹县、环江毛南族自治县、天峨县、凤山县、大化瑶族自治县)

阿里地区(改则县、札达县、噶尔县、日土县、措勤县、普兰县、革吉县)

铜川市(王益区、宜君县、印台区、耀州区)

淄博市(博山区、淄川区、临淄区、张店区、沂源县、桓台县、周村区、高青县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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