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韶关市(武江区、浈江区、新丰县、南雄市、乳源瑶族自治县、乐昌市、曲江区、翁源县、始兴县、仁化县)
阿里地区(日土县、普兰县、改则县、措勤县、札达县、革吉县、噶尔县)
玉溪市(峨山彝族自治县、澄江市、华宁县、红塔区、新平彝族傣族自治县、易门县、通海县、江川区、元江哈尼族彝族傣族自治县)
金华市(东阳市、金东区、兰溪市、义乌市、浦江县、永康市、磐安县、武义县、婺城区)
岳阳市(君山区、云溪区、临湘市、岳阳楼区、汨罗市、平江县、湘阴县、岳阳县、华容县)
银川市(永宁县、西夏区、贺兰县、灵武市、兴庆区、金凤区)
洛阳市(伊川县、栾川县、新安县、孟津区、汝阳县、瀍河回族区、嵩县、洛龙区、涧西区、洛宁县、西工区、宜阳县、老城区、偃师区)
秦皇岛市(昌黎县、山海关区、北戴河区、卢龙县、抚宁区、海港区、青龙满族自治县)
长春市(双阳区、南关区、绿园区、宽城区、二道区、公主岭市、榆树市、德惠市、朝阳区、九台区、农安县)
南宁市(隆安县、邕宁区、西乡塘区、良庆区、马山县、兴宁区、青秀区、宾阳县、上林县、江南区、武鸣区、横州市)
莆田市(秀屿区、荔城区、城厢区、涵江区、仙游县)
庆阳市(合水县、镇原县、宁县、正宁县、西峰区、环县、庆城县、华池县)
潮州市(潮安区、湘桥区、饶平县)
永州市(祁阳市、江华瑶族自治县、新田县、冷水滩区、零陵区、蓝山县、道县、宁远县、江永县、东安县、双牌县)
常德市(鼎城区、临澧县、桃源县、澧县、武陵区、津市市、安乡县、石门县、汉寿县)
香港特别行政区
西藏自治区
合肥市(庐阳区、肥西县、长丰县、包河区、庐江县、蜀山区、巢湖市、瑶海区、肥东县)
泉州市(丰泽区、洛江区、南安市、泉港区、德化县、安溪县、晋江市、永春县、金门县、石狮市、鲤城区、惠安县)
黄山市(徽州区、休宁县、黟县、屯溪区、歙县、黄山区、祁门县)
南昌市(新建区、南昌县、红谷滩区、安义县、西湖区、东湖区、青云谱区、青山湖区、进贤县)
广元市(青川县、苍溪县、朝天区、昭化区、利州区、剑阁县、旺苍县)
贺州市(平桂区、八步区、昭平县、钟山县、富川瑶族自治县)
包头市(昆都仑区、固阳县、青山区、白云鄂博矿区、九原区、土默特右旗、东河区、石拐区、达尔罕茂明安联合旗)
定西市(漳县、陇西县、渭源县、临洮县、安定区、通渭县、岷县)
黄南藏族自治州(同仁市、泽库县、河南蒙古族自治县、尖扎县)
邯郸市(鸡泽县、邱县、丛台区、馆陶县、峰峰矿区、临漳县、涉县、大名县、魏县、广平县、邯山区、成安县、永年区、曲周县、武安市、磁县、肥乡区、复兴区)
朔州市(朔城区、平鲁区、山阴县、怀仁市、应县、右玉县)
钦州市(灵山县、钦南区、钦北区、浦北县)
聊城市(东阿县、高唐县、茌平区、冠县、莘县、阳谷县、临清市、东昌府区)
那曲市(双湖县、嘉黎县、色尼区、申扎县、聂荣县、安多县、巴青县、尼玛县、索县、比如县、班戈县)
防城港市(东兴市、港口区、上思县、防城区)
大庆市(红岗区、大同区、萨尔图区、让胡路区、杜尔伯特蒙古族自治县、龙凤区、林甸县、肇州县、肇源县)
绥化市(海伦市、明水县、安达市、望奎县、庆安县、兰西县、青冈县、绥棱县、北林区、肇东市)
海北藏族自治州(祁连县、门源回族自治县、刚察县、海晏县)
普洱市(江城哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、景东彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、西盟佤族自治县、墨江哈尼族自治县、思茅区、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、景谷傣族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县)
黔东南苗族侗族自治州(锦屏县、从江县、榕江县、凯里市、剑河县、麻江县、丹寨县、岑巩县、台江县、黎平县、三穗县、施秉县、黄平县、雷山县、天柱县、镇远县)
鞍山市(岫岩满族自治县、铁东区、台安县、海城市、立山区、千山区、铁西区)
廊坊市(大城县、香河县、三河市、文安县、大厂回族自治县、永清县、安次区、固安县、霸州市、广阳区)
淄博市(高青县、周村区、博山区、张店区、淄川区、桓台县、沂源县、临淄区)
池州市(石台县、东至县、青阳县、贵池区)
儋州市
哈密市(伊州区、伊吾县、巴里坤哈萨克自治县)
博尔塔拉蒙古自治州(阿拉山口市、精河县、博乐市、温泉县)
盘锦市(盘山县、双台子区、兴隆台区、大洼区)
乐山市(夹江县、五通桥区、马边彝族自治县、犍为县、井研县、沙湾区、峨眉山市、峨边彝族自治县、沐川县、市中区、金口河区)
吴忠市(青铜峡市、红寺堡区、同心县、利通区、盐池县)
铜仁市(思南县、万山区、德江县、碧江区、沿河土家族自治县、玉屏侗族自治县、江口县、松桃苗族自治县、印江土家族苗族自治县、石阡县)
福州市(仓山区、闽清县、鼓楼区、闽侯县、晋安区、永泰县、平潭县、马尾区、连江县、长乐区、台江区、福清市、罗源县)
曲靖市(陆良县、宣威市、麒麟区、马龙区、沾益区、富源县、罗平县、师宗县、会泽县)
昌都市(卡若区、丁青县、芒康县、察雅县、左贡县、江达县、边坝县、贡觉县、洛隆县、八宿县、类乌齐县)
柳州市(融安县、柳北区、融水苗族自治县、柳城县、鱼峰区、柳南区、鹿寨县、城中区、三江侗族自治县、柳江区)
乌兰察布市(凉城县、化德县、丰镇市、四子王旗、兴和县、察哈尔右翼前旗、商都县、卓资县、察哈尔右翼后旗、集宁区、察哈尔右翼中旗)
泸州市(古蔺县、泸县、合江县、江阳区、纳溪区、龙马潭区、叙永县)
攀枝花市(西区、东区、米易县、盐边县、仁和区)
锦州市(古塔区、凌海市、凌河区、黑山县、义县、北镇市、太和区)
徐州市(丰县、沛县、新沂市、睢宁县、铜山区、鼓楼区、邳州市、贾汪区、云龙区、泉山区)
新乡市(卫滨区、红旗区、长垣市、卫辉市、延津县、牧野区、凤泉区、原阳县、封丘县、新乡县、辉县市、获嘉县)
武汉市(青山区、江岸区、汉南区、东西湖区、江夏区、新洲区、洪山区、黄陂区、硚口区、汉阳区、江汉区、武昌区、蔡甸区)
烟台市(莱山区、牟平区、福山区、海阳市、蓬莱区、龙口市、莱州市、招远市、莱阳市、芝罘区、栖霞市)
本溪市(溪湖区、南芬区、桓仁满族自治县、本溪满族自治县、平山区、明山区)
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鹰潭市(贵溪市、月湖区、余江区)
辽阳市(灯塔市、辽阳县、宏伟区、白塔区、弓长岭区、文圣区、太子河区)
江门市(开平市、台山市、恩平市、鹤山市、新会区、江海区、蓬江区)
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文山壮族苗族自治州(广南县、丘北县、马关县、西畴县、麻栗坡县、文山市、砚山县、富宁县)
咸宁市(通山县、嘉鱼县、咸安区、崇阳县、通城县、赤壁市)
迪庆藏族自治州(德钦县、维西傈僳族自治县、香格里拉市)
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大兴安岭地区(漠河市、塔河县、呼玛县)
阜阳市(阜南县、颍上县、颍州区、颍东区、颍泉区、界首市、太和县、临泉县)
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甘南藏族自治州(卓尼县、夏河县、合作市、玛曲县、舟曲县、碌曲县、迭部县、临潭县)
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上海市(虹口区、浦东新区、嘉定区、奉贤区、闵行区、宝山区、杨浦区、普陀区、崇明区、黄浦区、金山区、长宁区、青浦区、徐汇区、松江区、静安区)
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和田地区(策勒县、于田县、洛浦县、墨玉县、民丰县、和田市、皮山县、和田县)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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