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贵港市(港南区、桂平市、平南县、覃塘区、港北区)

福州市(闽侯县、平潭县、晋安区、马尾区、连江县、台江区、闽清县、鼓楼区、仓山区、长乐区、福清市、永泰县、罗源县)

上饶市(婺源县、德兴市、广丰区、鄱阳县、弋阳县、玉山县、铅山县、万年县、信州区、横峰县、广信区、余干县)

普洱市(景东彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、思茅区、澜沧拉祜族自治县、西盟佤族自治县、墨江哈尼族自治县、景谷傣族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县)  淄博市(张店区、周村区、临淄区、博山区、高青县、桓台县、沂源县、淄川区)

南通市(如皋市、海安市、海门区、启东市、崇川区、如东县、通州区)

临夏回族自治州(康乐县、和政县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、临夏县、东乡族自治县、临夏市、广河县、永靖县)

舟山市(普陀区、嵊泗县、岱山县、定海区)

甘孜藏族自治州(石渠县、乡城县、泸定县、稻城县、九龙县、甘孜县、白玉县、巴塘县、炉霍县、雅江县、得荣县、德格县、色达县、康定市、理塘县、新龙县、丹巴县、道孚县)  内江市(威远县、东兴区、资中县、市中区、隆昌市)

沧州市(黄骅市、新华区、河间市、海兴县、肃宁县、任丘市、献县、沧县、青县、东光县、吴桥县、泊头市、运河区、南皮县、盐山县、孟村回族自治县)

南京市(浦口区、鼓楼区、高淳区、六合区、玄武区、江宁区、栖霞区、雨花台区、秦淮区、建邺区、溧水区)

西藏自治区

烟台市(海阳市、莱阳市、招远市、福山区、蓬莱区、莱山区、牟平区、栖霞市、芝罘区、龙口市、莱州市)

合肥市(瑶海区、庐江县、巢湖市、蜀山区、庐阳区、长丰县、肥东县、肥西县、包河区)

咸阳市(秦都区、乾县、淳化县、旬邑县、渭城区、武功县、泾阳县、兴平市、永寿县、礼泉县、长武县、三原县、彬州市、杨陵区)

佳木斯市(桦川县、东风区、抚远市、富锦市、桦南县、汤原县、同江市、郊区、向阳区、前进区)

保定市(雄县、顺平县、定州市、涞源县、安国市、竞秀区、清苑区、曲阳县、涞水县、望都县、高碑店市、高阳县、满城区、莲池区、蠡县、阜平县、博野县、容城县、涿州市、易县、安新县、唐县、定兴县、徐水区)

日喀则市(康马县、聂拉木县、定日县、昂仁县、江孜县、仲巴县、白朗县、定结县、萨嘎县、亚东县、拉孜县、岗巴县、吉隆县、萨迦县、桑珠孜区、谢通门县、仁布县、南木林县)

黔南布依族苗族自治州(平塘县、罗甸县、福泉市、龙里县、都匀市、贵定县、独山县、惠水县、瓮安县、长顺县、三都水族自治县、荔波县)

林芝市(米林市、工布江达县、察隅县、波密县、朗县、墨脱县、巴宜区)

蚌埠市(固镇县、蚌山区、龙子湖区、禹会区、怀远县、淮上区、五河县)

商丘市(永城市、梁园区、睢阳区、柘城县、夏邑县、睢县、宁陵县、民权县、虞城县)

黔西南布依族苗族自治州(普安县、册亨县、晴隆县、兴仁市、安龙县、贞丰县、望谟县、兴义市)

广元市(昭化区、青川县、苍溪县、利州区、旺苍县、剑阁县、朝天区)

防城港市(上思县、港口区、防城区、东兴市)

西安市(莲湖区、阎良区、未央区、长安区、碑林区、鄠邑区、高陵区、临潼区、蓝田县、灞桥区、新城区、周至县、雁塔区)

宜宾市(江安县、叙州区、翠屏区、屏山县、南溪区、高县、珙县、长宁县、兴文县、筠连县)

徐州市(邳州市、丰县、鼓楼区、铜山区、沛县、睢宁县、云龙区、泉山区、新沂市、贾汪区)

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龙岩市(漳平市、连城县、新罗区、上杭县、武平县、长汀县、永定区)

牡丹江市(西安区、绥芬河市、宁安市、海林市、林口县、爱民区、东宁市、穆棱市、阳明区、东安区)

株洲市(醴陵市、天元区、芦淞区、茶陵县、石峰区、渌口区、荷塘区、攸县、炎陵县)

庆阳市(镇原县、西峰区、合水县、宁县、正宁县、华池县、环县、庆城县)  内蒙古自治区

石嘴山市(惠农区、平罗县、大武口区)

雅安市(名山区、石棉县、芦山县、雨城区、宝兴县、天全县、汉源县、荥经县)

四平市(铁西区、梨树县、伊通满族自治县、双辽市、铁东区)伊犁哈萨克自治州(巩留县、伊宁县、昭苏县、伊宁市、察布查尔锡伯自治县、特克斯县、霍城县、新源县、奎屯市、霍尔果斯市、尼勒克县)

信阳市(新县、商城县、息县、浉河区、固始县、罗山县、光山县、平桥区、潢川县、淮滨县)  秦皇岛市(抚宁区、昌黎县、卢龙县、北戴河区、山海关区、海港区、青龙满族自治县)

贵阳市(开阳县、南明区、修文县、清镇市、观山湖区、花溪区、云岩区、白云区、息烽县、乌当区)

十堰市(竹溪县、竹山县、郧阳区、房县、丹江口市、茅箭区、郧西县、张湾区)

临汾市(洪洞县、霍州市、古县、乡宁县、大宁县、襄汾县、安泽县、曲沃县、永和县、尧都区、翼城县、隰县、汾西县、蒲县、吉县、浮山县、侯马市)镇江市(京口区、丹阳市、润州区、句容市、扬中市、丹徒区)

赣州市(上犹县、赣县区、安远县、大余县、兴国县、会昌县、寻乌县、石城县、章贡区、龙南市、宁都县、定南县、瑞金市、崇义县、南康区、信丰县、全南县、于都县)

德阳市(广汉市、绵竹市、罗江区、什邡市、中江县、旌阳区)

常德市(澧县、鼎城区、临澧县、汉寿县、津市市、安乡县、石门县、武陵区、桃源县)

抚州市(崇仁县、南丰县、临川区、乐安县、黎川县、东乡区、广昌县、宜黄县、金溪县、资溪县、南城县)

来宾市(金秀瑶族自治县、武宣县、合山市、兴宾区、象州县、忻城县)

安庆市(迎江区、大观区、望江县、宿松县、怀宁县、宜秀区、桐城市、太湖县、岳西县、潜山市)

鹰潭市(月湖区、余江区、贵溪市)

新疆维吾尔自治区

昌都市(贡觉县、芒康县、边坝县、类乌齐县、八宿县、左贡县、丁青县、卡若区、洛隆县、江达县、察雅县)

包头市(土默特右旗、东河区、昆都仑区、石拐区、达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、青山区、九原区、固阳县)

宣城市(广德市、宣州区、旌德县、郎溪县、绩溪县、宁国市、泾县)

杭州市(滨江区、钱塘区、上城区、建德市、临安区、富阳区、桐庐县、余杭区、拱墅区、西湖区、临平区、淳安县、萧山区)

辽阳市(文圣区、弓长岭区、太子河区、白塔区、宏伟区、灯塔市、辽阳县)

益阳市(安化县、桃江县、南县、赫山区、沅江市、资阳区)

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山南市(乃东区、加查县、琼结县、浪卡子县、桑日县、贡嘎县、洛扎县、曲松县、措美县、扎囊县、错那市、隆子县)

转自：刘晓博说财经

原创刘博团队

01

房地产，重回舞台中央

近期，有两件大事深刻影响着中国乃至全球经济的未来走向，其潜在效应将持续10至20年。

第一件，是国际贸易格局的深刻变化。

以美国为首，全球范围内的关税壁垒呈现再度抬头的趋势。尽管具体政策仍在博弈与变动中，但这一动向预示着二战后形成的、以自由贸易为导向的国际经贸秩序正面临重大调整，全球化进程遭遇新的挑战。

第二件，是中国应对策略的战略性转向。

面对外部环境的不确定性，中国明确将战略重心向内调整，提出了构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。

与之配套，中央发布了系列旨在扩大内需、提振消费的文件，强调要着力提高居民收入，全面启动国内消费，倾力打造一个强大的国内市场。

为何要倾力打造强大的国内市场？

放眼全球，消费是经济增长的核心引擎。以美元计价，美国的消费市场规模约占全球总额的30%。相比之下，拥有14亿人口的中国，目前的整体消费体量大约仅为美国的一半左右。

如果能有效激发内需潜力，将中国的消费占比也提升至全球约三分之一的水平，那么中国不仅能更好地抵御外部风险，还将在全球新的经贸格局中赢得更大的主动权和话语权。因此，启动并壮大国内消费市场，至关重要。

那么，启动内需的关键抓手在哪里？

细读中央关于扩消费的文件，房地产行业被赋予了极其重要的角色。文件明确提出要稳定和激活房地产市场，将其视为提振内需、畅通国民经济循环的关键一环。

中国家庭财富高度集中于房地产（估值约350万亿），稳住并适度激活这部分存量财富，哪怕只释放一小部分流动性，其产生的财富效应就能有效提振消费信心，是对冲外部压力、拉动内需的最有效抓手。

信号已经明确：今年，房地产市场将在“促消费、稳增长”的国家战略中扮演关键角色。

2025年全国两会政府工作报告首次将“稳住房地产市场”纳入经济社会发展总体要求，同时各省市的两会均将房地产“止跌回稳”作为目标。

从深圳探索“房票”安置、升级“以旧换新”，到南京全面取消限售并提供“以旧换新”补贴，再到苏州推出“三低一宽”的创新信贷支持……

尽管一线城市目前尚未出台突破性的重大利好，但市场普遍预期，未来将有更具实质性、甚至可能超出当前预期的刺激政策逐步落地。

房地产的重要地位凸显，房企作为关键载体需承担起驱动消费的重任。

然而，当前多数房企尚未准备好迎接这一转变，仍在传统思维与新政策导向之间徘徊调整。

02

下半场是谁的主场？

楼市下行期，房地产企业难，民营房企更难。

曾几何时，中国房地产百强榜单上，民营企业占据了80%的席位，拿地金额也高达八成。

而今天的现实却是：百强拿地榜中仅存11家民营房企，拿地额占比萎缩至8.5%。

过去几年，已有约40多家大中型民营房企陷入债务危机。即便那些暂未“爆雷”的企业，基于对未来不确定性的考量，也大多选择“零拿地”的保守策略。

目前，仍能稳健经营的大中型民营房企已屈指可数，其中包括：星河地产（深圳）、龙湖、滨江、美的置业（佛山）、新希望地产（成都）、大华地产（上海）

这些幸存者不仅是企业自身韧性的证明，更为整个行业的转型提供了宝贵经验。

保护和扶持这些民营房企，不是为了所谓的情怀，而是为了维护市场的多元化生态，给消费者留下更多选择，也为行业未来发展探索更健康、更可持续的路径。

从这个意义上说，这些幸存的民营房企，既是市场优胜劣汰的结果，也是行业未来希望的所在。

深入研究这些幸存的民营房企，你会发现一个特殊的存在：星河地产。

星河地产可能不是规模最大的民营房企，却是走得最稳的企业之一。金融机构对星河的评价是“四个没有”：没有上市，没有美元债，没有表外融资，没有金融理财。

这种近乎“保守”的财务策略，使星河成为行业中少见的“三道红线”全绿企业，也让其连续四年获得AAA主体信用最高评级，成为首家获此评级的民营房企。

财务的稳健只是表象，背后更深层的原因是什么？

答案其实就藏在企业的价值观：赚快钱or赚慢钱？

近几年，城镇化率接近饱和，人口红利逐步消退，房地产市场已进入低增长时代。而传统房企还抱着“旧饭碗”，普遍采用“销售型”思维，追求高周转、快速开发、快速去化和资金快速回笼。

借鉴美日等发达市场经验，在高增长时期过后，地产开发行业的利润率将逐步趋于合理，甚至低于其它行业平均值。以美国市场为例，以开发业务为主的企业ROE仅在4~6%之间，只有那些经营不动产和服务业务的企业才能保持10%以上的ROE。

因此，中国房企必须做出价值观的重塑，逐渐转向“自持型”思维，做运营商而非纯开发商，从赚开发的“快钱”转向赚运营的“慢钱”。

星河能在行业寒冬中保持韧性与活力，最根本原因在于星河已成为房地产“运营”领域的顶尖玩家。

无论是住宅地产、商业地产，还是产业地产，星河都以运营思维为核心，构建了可持续发展的商业模式，真正践行了“做五百年，不做五百强”的长期主义理念。

星河控股集团，1988年成立于深圳，旗下现有产业、地产、商业、资本、物业五大板块，业务涉及产业运营、地产开发、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多元领域，员工规模逾9000人，布局深圳、广州、上海、南京、苏州、成都等30余座城市，总资产超千亿元，保持AAA主体信用跟踪评级，连年绿档企业，在行业中树立了优秀的企业形象和社会公信力。

下面几个典型案例可以看出星河的运营思维：

以商业深圳福田星河COCOPark为例，星河没有“建成即出售”，而是坚持长期精细化运营，十余年来持续进行品牌迭代更新、消费场景创新，始终保持着深圳地标性商业综合体的地位。

2021年至今，星河还与国际零售巨头Costco达成战略合作，先后落地上海浦东Costco、深圳龙华Costco，极大提升了区域价值和商业活力。

以住宅星河时代为例，星河没有“交付即撤离”，而是在十年间持续整合名校、COCOPark商业、双地铁口、大运配套、生态公园等资源，将体育、商业、住宅、名校、交通、生态聚合一体，不仅实现居住价值的提升，也让项目保持更高的溢价能力。

而在产业地产领域，星河创新性地做起了“房东+股东”角色。以深圳星河WORLD项目为例，星河既作为“房东”提供优质产业空间，又通过多种投资方式成为入驻企业的“股东”，全方位支持产业发展。

项目十年间已吸引华为、中国人寿、三菱电机等2293家企业入驻，包括25家500强企业、46家上市企业及69家专精特新小巨人企业，创造产值300亿元，吸纳就业5万人。待全部运营后，项目将实现税收超100亿元，产值逾1000亿元，吸纳就业人口超7.5万人。

基于以上实践积累，星河地产有望在中国楼市的下半场扮演更加重要的角色。

在城市更新领域：星河凭借二十余年深耕积累的专业化更新团队，已成为这一领域的先行者。

面对城中村、旧工业区、旧住宅区及旧商业区等多元复杂的土地类型，星河提供从规划咨询到合作开发、管理输出的全链条城市更新服务，这与两会强调的“城市老旧小区更新”战略方向高度契合。

在住房迭代升级领域：响应“好房子”政策导向，星河早已构建起至境系、至臻系、至悦系、至善系、至信系等精品产品线。

亿翰智库发布的“2024中国房企超级交付力TOP30”公开榜单中，星河地产赫然在列。“金杯银杯不如客户的口碑”在星河广泛流传，也始终践行。仅深圳和东莞2个城市就交付了4855套，东莞璟悦公馆、珠海湖山春晓、南沙东悦湾等多个项目实现了100%集中交付率。

当大多数房企在市场寒冬中拼命压缩成本时，星河却坚定走高品质路线。这种逆势投入为星河赢得了市场口碑，2024中国房地产开发企业综合实力50强星河位列第37位，产品力20强位列第18位。

在国家政策向“稳楼市”和“好房子”双轮驱动的新时代，星河这类坚持运营、不赚快钱、追求高品质的房企，将迎来真正的发展机遇期，成为房地产市场转型升级的中坚力量。

03

这里凭什么逆势热销？

当多数房企还在思考如何“活下去”时，星河已经开始思考如何“活得更好”。

3月30日，星河又一次在深圳龙岗引爆了“现象级”热销盛况。

星河·盛境瑞府开盘，现场人声鼎沸、座无虚席，认购喜报频传，成交量节节攀升，首开即劲销破百套。放眼当前市场，能拿到这个成绩的项目屈指可数。

自3月8日样板间开放以来，星河·盛境瑞府便成为龙岗楼市的红盘焦点，每日持续飙升的来访量、样板间络绎不绝的看房人潮，无不印证着购房者对星河品牌的高度认可。开盘后，项目更是蝉联片区周销售冠军，热度持续不减。

这种市场热度并非偶然，而是源于星河在大运片区的持续深耕。从星河时代到星河智荟，再到星河盛境系列，星河形成了一条完整的产品迭代线，每一步都在稳步提升区域价值。

盛境系列自2021年入市以来，凭借过硬产品力和投住价值赢得市场口碑：