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庆阳市(庆城县、宁县、西峰区、镇原县、华池县、合水县、环县、正宁县)

南宁市(上林县、邕宁区、兴宁区、西乡塘区、江南区、隆安县、青秀区、马山县、良庆区、横州市、宾阳县、武鸣区)

石嘴山市(平罗县、惠农区、大武口区)

金昌市(永昌县、金川区)  营口市(盖州市、老边区、大石桥市、西市区、鲅鱼圈区、站前区)

连云港市(赣榆区、东海县、连云区、灌南县、海州区、灌云县)

北海市(合浦县、铁山港区、银海区、海城区)

内蒙古自治区

遂宁市(射洪市、大英县、安居区、蓬溪县、船山区)  百色市(靖西市、田东县、隆林各族自治县、那坡县、乐业县、西林县、平果市、田林县、田阳区、右江区、凌云县、德保县)

乌兰察布市(商都县、察哈尔右翼后旗、丰镇市、凉城县、四子王旗、察哈尔右翼中旗、集宁区、化德县、卓资县、察哈尔右翼前旗、兴和县)

临汾市(乡宁县、翼城县、霍州市、安泽县、侯马市、襄汾县、洪洞县、曲沃县、大宁县、永和县、古县、浮山县、吉县、尧都区、蒲县、汾西县、隰县)

晋城市(沁水县、城区、阳城县、泽州县、高平市、陵川县)

西宁市(城中区、城西区、大通回族土族自治县、城北区、湟源县、城东区、湟中区)

株洲市(天元区、荷塘区、渌口区、芦淞区、石峰区、醴陵市、茶陵县、炎陵县、攸县)

昭通市(永善县、彝良县、巧家县、盐津县、大关县、鲁甸县、威信县、镇雄县、绥江县、水富市、昭阳区)

绍兴市(柯桥区、嵊州市、新昌县、诸暨市、上虞区、越城区)

达州市(渠县、达川区、万源市、大竹县、宣汉县、开江县、通川区)

黄石市(阳新县、黄石港区、大冶市、西塞山区、铁山区、下陆区)

楚雄彝族自治州(禄丰市、楚雄市、元谋县、南华县、牟定县、姚安县、永仁县、双柏县、大姚县、武定县)

商丘市(民权县、睢县、梁园区、永城市、宁陵县、柘城县、虞城县、睢阳区、夏邑县)

丽水市(龙泉市、庆元县、莲都区、缙云县、青田县、遂昌县、云和县、景宁畲族自治县、松阳县)

安康市(宁陕县、汉滨区、石泉县、汉阴县、平利县、旬阳市、岚皋县、镇坪县、紫阳县、白河县)

巴音郭楞蒙古自治州(若羌县、博湖县、库尔勒市、和静县、尉犁县、且末县、和硕县、焉耆回族自治县、轮台县)

内江市(市中区、威远县、东兴区、隆昌市、资中县)

衡阳市(衡阳县、衡南县、衡山县、耒阳市、蒸湘区、祁东县、雁峰区、衡东县、南岳区、珠晖区、常宁市、石鼓区)

铜陵市(义安区、枞阳县、郊区、铜官区)

齐齐哈尔市(讷河市、克山县、昂昂溪区、拜泉县、梅里斯达斡尔族区、泰来县、龙江县、克东县、铁锋区、富拉尔基区、甘南县、依安县、建华区、碾子山区、富裕县、龙沙区)

赣州市(信丰县、崇义县、定南县、寻乌县、上犹县、安远县、南康区、全南县、于都县、大余县、章贡区、赣县区、瑞金市、宁都县、石城县、龙南市、兴国县、会昌县)

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朝阳市(双塔区、龙城区、凌源市、朝阳县、北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、建平县)

三门峡市(灵宝市、湖滨区、渑池县、卢氏县、陕州区、义马市)

辽阳市(灯塔市、文圣区、太子河区、宏伟区、弓长岭区、白塔区、辽阳县)

滁州市(凤阳县、来安县、琅琊区、南谯区、天长市、明光市、定远县、全椒县)  南平市(光泽县、武夷山市、顺昌县、邵武市、延平区、建阳区、政和县、松溪县、浦城县、建瓯市)

香港特别行政区

大理白族自治州(鹤庆县、洱源县、永平县、大理市、云龙县、剑川县、巍山彝族回族自治县、宾川县、南涧彝族自治县、祥云县、弥渡县、漾濞彝族自治县)

新余市(渝水区、分宜县)固原市(原州区、彭阳县、泾源县、西吉县、隆德县)

陇南市(成县、宕昌县、礼县、西和县、康县、两当县、文县、武都区、徽县)  钦州市(钦南区、灵山县、钦北区、浦北县)

玉溪市(元江哈尼族彝族傣族自治县、澄江市、易门县、华宁县、新平彝族傣族自治县、红塔区、峨山彝族自治县、通海县、江川区)

湖州市(安吉县、德清县、长兴县、南浔区、吴兴区)

大连市(庄河市、西岗区、普兰店区、长海县、沙河口区、金州区、瓦房店市、甘井子区、中山区、旅顺口区)宿州市(萧县、灵璧县、泗县、埇桥区、砀山县)

玉林市(兴业县、福绵区、陆川县、玉州区、北流市、容县、博白县)

海西蒙古族藏族自治州(德令哈市、格尔木市、都兰县、天峻县、茫崖市、乌兰县)

马鞍山市(当涂县、和县、博望区、雨山区、花山区、含山县)

南通市(如皋市、海安市、启东市、通州区、崇川区、海门区、如东县)

沈阳市(浑南区、铁西区、沈河区、康平县、沈北新区、皇姑区、新民市、和平区、于洪区、法库县、苏家屯区、辽中区、大东区)

鹤壁市(浚县、山城区、淇滨区、鹤山区、淇县)

红河哈尼族彝族自治州(泸西县、金平苗族瑶族傣族自治县、个旧市、屏边苗族自治县、红河县、石屏县、蒙自市、弥勒市、元阳县、建水县、开远市、绿春县、河口瑶族自治县)

中山市

盐城市(响水县、射阳县、建湖县、亭湖区、滨海县、大丰区、盐都区、阜宁县、东台市)

潮州市(饶平县、湘桥区、潮安区)

延边朝鲜族自治州(延吉市、图们市、安图县、汪清县、珲春市、敦化市、龙井市、和龙市)

肇庆市(四会市、鼎湖区、怀集县、高要区、广宁县、端州区、德庆县、封开县)

宿迁市(宿豫区、泗阳县、沭阳县、宿城区、泗洪县)

济南市(历下区、长清区、平阴县、商河县、章丘区、济阳区、历城区、市中区、槐荫区、钢城区、莱芜区、天桥区)

乌鲁木齐市(乌鲁木齐县、沙依巴克区、头屯河区、新市区、米东区、达坂城区、水磨沟区、天山区)

汕头市(南澳县、金平区、濠江区、潮南区、潮阳区、龙湖区、澄海区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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