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塔城地区(裕民县、和布克赛尔蒙古自治县、托里县、沙湾市、塔城市、额敏县、乌苏市)
承德市(丰宁满族自治县、平泉市、双桥区、隆化县、宽城满族自治县、滦平县、鹰手营子矿区、双滦区、围场满族蒙古族自治县、承德县、兴隆县)
邵阳市(武冈市、新邵县、大祥区、邵东市、双清区、洞口县、绥宁县、邵阳县、北塔区、城步苗族自治县、新宁县、隆回县)
宜春市(靖安县、丰城市、宜丰县、樟树市、铜鼓县、万载县、高安市、上高县、袁州区、奉新县)
江门市(恩平市、开平市、台山市、鹤山市、蓬江区、新会区、江海区)
舟山市(岱山县、嵊泗县、定海区、普陀区)
红河哈尼族彝族自治州(屏边苗族自治县、蒙自市、河口瑶族自治县、红河县、个旧市、石屏县、泸西县、金平苗族瑶族傣族自治县、弥勒市、元阳县、开远市、绿春县、建水县)
渭南市(华阴市、潼关县、韩城市、蒲城县、大荔县、白水县、富平县、临渭区、合阳县、澄城县、华州区)
金昌市(金川区、永昌县)
烟台市(莱州市、莱阳市、牟平区、莱山区、招远市、海阳市、福山区、芝罘区、蓬莱区、龙口市、栖霞市)
海口市(琼山区、美兰区、龙华区、秀英区)
海南藏族自治州(贵南县、兴海县、同德县、共和县、贵德县)
宜昌市(长阳土家族自治县、远安县、伍家岗区、夷陵区、宜都市、点军区、枝江市、五峰土家族自治县、当阳市、秭归县、猇亭区、西陵区、兴山县)
德宏傣族景颇族自治州(瑞丽市、盈江县、梁河县、陇川县、芒市)
兴安盟(乌兰浩特市、科尔沁右翼中旗、阿尔山市、扎赉特旗、突泉县、科尔沁右翼前旗)
连云港市(海州区、灌云县、连云区、赣榆区、东海县、灌南县)
鹤壁市(鹤山区、淇滨区、淇县、浚县、山城区)
南阳市(南召县、新野县、方城县、唐河县、镇平县、西峡县、内乡县、卧龙区、社旗县、淅川县、邓州市、桐柏县、宛城区)
中山市
滨州市(沾化区、博兴县、阳信县、惠民县、滨城区、无棣县、邹平市)
湛江市(雷州市、坡头区、霞山区、麻章区、吴川市、遂溪县、赤坎区、廉江市、徐闻县)
宜宾市(长宁县、兴文县、南溪区、江安县、筠连县、翠屏区、珙县、叙州区、屏山县、高县)
遵义市(绥阳县、汇川区、桐梓县、道真仡佬族苗族自治县、正安县、播州区、凤冈县、红花岗区、赤水市、余庆县、仁怀市、习水县、务川仡佬族苗族自治县、湄潭县)
聊城市(茌平区、临清市、莘县、阳谷县、冠县、东昌府区、东阿县、高唐县)
鹰潭市(贵溪市、余江区、月湖区)
北海市(铁山港区、合浦县、银海区、海城区)
乌兰察布市(凉城县、察哈尔右翼后旗、丰镇市、察哈尔右翼中旗、察哈尔右翼前旗、兴和县、四子王旗、集宁区、卓资县、商都县、化德县)
和田地区(和田县、洛浦县、于田县、和田市、策勒县、民丰县、墨玉县、皮山县)
周口市(商水县、扶沟县、淮阳区、川汇区、太康县、鹿邑县、项城市、郸城县、沈丘县、西华县)
马鞍山市(当涂县、和县、博望区、花山区、雨山区、含山县)
平顶山市(湛河区、舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县、郏县、石龙区、卫东区、汝州市、新华区)
佛山市(三水区、高明区、禅城区、南海区、顺德区)
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三门峡市(渑池县、湖滨区、灵宝市、卢氏县、义马市、陕州区)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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