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黄南藏族自治州(尖扎县、河南蒙古族自治县、同仁市、泽库县)

百色市(靖西市、右江区、乐业县、德保县、田阳区、凌云县、西林县、隆林各族自治县、田林县、平果市、那坡县、田东县)

淮安市(洪泽区、涟水县、淮阴区、清江浦区、淮安区、盱眙县、金湖县)

安康市(旬阳市、白河县、岚皋县、汉阴县、紫阳县、石泉县、汉滨区、镇坪县、宁陕县、平利县)  铜仁市(思南县、沿河土家族自治县、德江县、玉屏侗族自治县、江口县、松桃苗族自治县、碧江区、万山区、印江土家族苗族自治县、石阡县)

忻州市(偏关县、五台县、繁峙县、代县、定襄县、岢岚县、神池县、静乐县、原平市、保德县、河曲县、五寨县、忻府区、宁武县)

黑河市(五大连池市、孙吴县、逊克县、嫩江市、北安市、爱辉区)

湛江市(遂溪县、徐闻县、麻章区、赤坎区、吴川市、坡头区、霞山区、雷州市、廉江市)

济南市(钢城区、章丘区、济阳区、历下区、槐荫区、历城区、长清区、平阴县、商河县、天桥区、莱芜区、市中区)  惠州市(博罗县、龙门县、惠城区、惠阳区、惠东县)

濮阳市(台前县、濮阳县、华龙区、南乐县、清丰县、范县)

梧州市(苍梧县、长洲区、万秀区、蒙山县、龙圩区、岑溪市、藤县)

漳州市(云霄县、东山县、平和县、诏安县、长泰区、南靖县、龙海区、芗城区、漳浦县、龙文区、华安县)

平顶山市(叶县、舞钢市、汝州市、郏县、新华区、石龙区、宝丰县、卫东区、湛河区、鲁山县)

白银市(平川区、靖远县、白银区、会宁县、景泰县)

黔南布依族苗族自治州(福泉市、瓮安县、平塘县、三都水族自治县、龙里县、罗甸县、独山县、惠水县、贵定县、荔波县、都匀市、长顺县)

无锡市(滨湖区、宜兴市、锡山区、新吴区、江阴市、惠山区、梁溪区)

儋州市

洛阳市(洛宁县、栾川县、偃师区、老城区、洛龙区、涧西区、宜阳县、嵩县、新安县、汝阳县、瀍河回族区、伊川县、孟津区、西工区)

江门市(鹤山市、恩平市、新会区、江海区、台山市、蓬江区、开平市)

黄山市(徽州区、黟县、歙县、黄山区、屯溪区、休宁县、祁门县)

珠海市(香洲区、斗门区、金湾区)

兴安盟(阿尔山市、乌兰浩特市、突泉县、科尔沁右翼前旗、科尔沁右翼中旗、扎赉特旗)

张家口市(怀来县、崇礼区、桥东区、万全区、阳原县、桥西区、康保县、下花园区、宣化区、涿鹿县、张北县、蔚县、赤城县、沽源县、尚义县、怀安县)

海口市(秀英区、琼山区、龙华区、美兰区)

吕梁市(交城县、交口县、中阳县、石楼县、方山县、临县、柳林县、汾阳市、孝义市、兴县、岚县、文水县、离石区)

香港特别行政区

营口市(盖州市、鲅鱼圈区、老边区、西市区、大石桥市、站前区)

阳泉市(平定县、矿区、盂县、城区、郊区)

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日喀则市(谢通门县、康马县、南木林县、岗巴县、定结县、萨嘎县、昂仁县、吉隆县、仁布县、定日县、亚东县、桑珠孜区、白朗县、仲巴县、萨迦县、江孜县、聂拉木县、拉孜县)

温州市(泰顺县、乐清市、洞头区、瑞安市、文成县、瓯海区、平阳县、龙港市、鹿城区、龙湾区、永嘉县、苍南县)

内江市(资中县、东兴区、隆昌市、威远县、市中区)

龙岩市(连城县、上杭县、永定区、长汀县、武平县、新罗区、漳平市)  通化市(辉南县、集安市、柳河县、东昌区、通化县、二道江区、梅河口市)

本溪市(南芬区、溪湖区、平山区、明山区、本溪满族自治县、桓仁满族自治县)

随州市(随县、曾都区、广水市)

佳木斯市(桦川县、桦南县、同江市、富锦市、前进区、郊区、抚远市、向阳区、汤原县、东风区)福州市(长乐区、马尾区、闽侯县、台江区、平潭县、晋安区、福清市、仓山区、鼓楼区、连江县、闽清县、罗源县、永泰县)

宁波市(北仑区、海曙区、余姚市、镇海区、宁海县、江北区、象山县、鄞州区、慈溪市、奉化区)  渭南市(华阴市、蒲城县、澄城县、合阳县、华州区、白水县、潼关县、富平县、临渭区、韩城市、大荔县)

遂宁市(蓬溪县、船山区、安居区、大英县、射洪市)

济宁市(泗水县、微山县、金乡县、鱼台县、梁山县、兖州区、曲阜市、邹城市、嘉祥县、汶上县、任城区)

普洱市(镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、景谷傣族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、西盟佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、思茅区、景东彝族自治县、澜沧拉祜族自治县)吐鲁番市(高昌区、鄯善县、托克逊县)

抚顺市(新抚区、抚顺县、望花区、顺城区、清原满族自治县、新宾满族自治县、东洲区)

景德镇市(浮梁县、珠山区、乐平市、昌江区)

许昌市(长葛市、禹州市、魏都区、建安区、鄢陵县、襄城县)

湖州市(长兴县、南浔区、安吉县、德清县、吴兴区)

上饶市(鄱阳县、婺源县、广丰区、信州区、德兴市、广信区、余干县、万年县、玉山县、弋阳县、横峰县、铅山县)

云浮市(新兴县、罗定市、云安区、郁南县、云城区)

宜昌市(枝江市、点军区、伍家岗区、兴山县、西陵区、五峰土家族自治县、宜都市、秭归县、猇亭区、当阳市、远安县、夷陵区、长阳土家族自治县)

庆阳市(宁县、华池县、庆城县、正宁县、环县、合水县、镇原县、西峰区)

运城市(闻喜县、夏县、万荣县、垣曲县、新绛县、绛县、盐湖区、河津市、临猗县、稷山县、芮城县、永济市、平陆县)

长春市(九台区、绿园区、双阳区、公主岭市、二道区、农安县、南关区、朝阳区、德惠市、宽城区、榆树市)

昆明市(宜良县、官渡区、嵩明县、盘龙区、安宁市、禄劝彝族苗族自治县、石林彝族自治县、五华区、呈贡区、西山区、富民县、东川区、晋宁区、寻甸回族彝族自治县)

抚州市(广昌县、金溪县、资溪县、南城县、黎川县、临川区、崇仁县、南丰县、东乡区、乐安县、宜黄县)

哈密市(伊吾县、巴里坤哈萨克自治县、伊州区)

深圳市(龙岗区、南山区、福田区、盐田区、龙华区、坪山区、宝安区、罗湖区、光明区)

德阳市(广汉市、中江县、什邡市、旌阳区、罗江区、绵竹市)

新余市(分宜县、渝水区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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