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朔州市(朔城区、山阴县、平鲁区、应县、右玉县、怀仁市)
赤峰市(克什克腾旗、松山区、巴林左旗、元宝山区、喀喇沁旗、翁牛特旗、巴林右旗、红山区、敖汉旗、宁城县、林西县、阿鲁科尔沁旗)
宁夏回族自治区
唐山市(玉田县、丰南区、滦州市、迁安市、乐亭县、路南区、迁西县、遵化市、滦南县、丰润区、开平区、古冶区、曹妃甸区、路北区)
吉林市(昌邑区、桦甸市、永吉县、磐石市、船营区、舒兰市、龙潭区、蛟河市、丰满区)
金华市(武义县、东阳市、婺城区、义乌市、兰溪市、磐安县、永康市、金东区、浦江县)
汉中市(南郑区、西乡县、镇巴县、宁强县、城固县、略阳县、留坝县、汉台区、佛坪县、洋县、勉县)
果洛藏族自治州(久治县、班玛县、达日县、甘德县、玛多县、玛沁县)
信阳市(息县、淮滨县、新县、潢川县、罗山县、固始县、浉河区、平桥区、商城县、光山县)
滁州市(琅琊区、来安县、明光市、全椒县、南谯区、定远县、天长市、凤阳县)
江门市(新会区、鹤山市、恩平市、江海区、台山市、开平市、蓬江区)
荆门市(钟祥市、京山市、沙洋县、掇刀区、东宝区)
陇南市(礼县、宕昌县、西和县、两当县、文县、武都区、徽县、成县、康县)
林芝市(墨脱县、米林市、工布江达县、巴宜区、朗县、波密县、察隅县)
迪庆藏族自治州(德钦县、维西傈僳族自治县、香格里拉市)
新余市(渝水区、分宜县)
宿迁市(宿城区、宿豫区、泗阳县、泗洪县、沭阳县)
济宁市(鱼台县、微山县、曲阜市、任城区、梁山县、嘉祥县、汶上县、泗水县、兖州区、金乡县、邹城市)
七台河市(茄子河区、新兴区、桃山区、勃利县)
丽江市(永胜县、玉龙纳西族自治县、宁蒗彝族自治县、古城区、华坪县)
衢州市(龙游县、常山县、开化县、衢江区、江山市、柯城区)
六盘水市(盘州市、六枝特区、水城区、钟山区)
西双版纳傣族自治州(勐海县、景洪市、勐腊县)
成都市(蒲江县、崇州市、青羊区、金堂县、青白江区、邛崃市、大邑县、武侯区、双流区、龙泉驿区、锦江区、都江堰市、新都区、金牛区、郫都区、成华区、新津区、简阳市、温江区、彭州市)
西宁市(湟中区、湟源县、城东区、大通回族土族自治县、城西区、城北区、城中区)
漯河市(源汇区、召陵区、临颍县、郾城区、舞阳县)
宁波市(宁海县、海曙区、北仑区、奉化区、慈溪市、象山县、江北区、余姚市、鄞州区、镇海区)
厦门市(翔安区、思明区、海沧区、集美区、湖里区、同安区)
景德镇市(昌江区、珠山区、乐平市、浮梁县)
宜宾市(叙州区、屏山县、高县、江安县、珙县、兴文县、南溪区、长宁县、翠屏区、筠连县)
阳泉市(盂县、城区、平定县、矿区、郊区)
晋城市(城区、泽州县、阳城县、陵川县、沁水县、高平市)
泰州市(高港区、姜堰区、海陵区、兴化市、靖江市、泰兴市)
乌兰察布市(四子王旗、卓资县、察哈尔右翼前旗、商都县、集宁区、化德县、察哈尔右翼中旗、兴和县、察哈尔右翼后旗、丰镇市、凉城县)
嘉峪关市
广元市(剑阁县、朝天区、青川县、利州区、昭化区、旺苍县、苍溪县)
孝感市(安陆市、云梦县、应城市、汉川市、孝南区、孝昌县、大悟县)
上饶市(铅山县、德兴市、婺源县、横峰县、玉山县、万年县、广丰区、广信区、弋阳县、信州区、余干县、鄱阳县)
固原市(隆德县、彭阳县、西吉县、泾源县、原州区)
汕头市(金平区、澄海区、南澳县、潮阳区、龙湖区、濠江区、潮南区)
吕梁市(兴县、汾阳市、柳林县、孝义市、交口县、石楼县、交城县、文水县、岚县、临县、方山县、中阳县、离石区)
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黔南布依族苗族自治州(独山县、三都水族自治县、罗甸县、福泉市、长顺县、龙里县、贵定县、平塘县、瓮安县、荔波县、都匀市、惠水县)
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珠海市(香洲区、金湾区、斗门区)
大连市(沙河口区、甘井子区、金州区、中山区、长海县、普兰店区、西岗区、庄河市、旅顺口区、瓦房店市)
衡水市(武强县、故城县、深州市、冀州区、武邑县、饶阳县、桃城区、景县、阜城县、枣强县、安平县)
晋中市(灵石县、寿阳县、祁县、左权县、榆次区、太谷区、昔阳县、平遥县、榆社县、介休市、和顺县)
邯郸市(永年区、邯山区、丛台区、成安县、广平县、武安市、磁县、临漳县、峰峰矿区、大名县、魏县、馆陶县、复兴区、涉县、邱县、曲周县、鸡泽县、肥乡区)
池州市(石台县、青阳县、东至县、贵池区)
仙桃市(神农架林区、天门市、潜江市)
烟台市(海阳市、莱州市、芝罘区、莱山区、福山区、招远市、莱阳市、蓬莱区、龙口市、牟平区、栖霞市)
平顶山市(舞钢市、石龙区、卫东区、新华区、鲁山县、湛河区、宝丰县、叶县、郏县、汝州市)
呼伦贝尔市(牙克石市、陈巴尔虎旗、新巴尔虎右旗、根河市、满洲里市、额尔古纳市、扎赉诺尔区、新巴尔虎左旗、扎兰屯市、鄂伦春自治旗、鄂温克族自治旗、阿荣旗、海拉尔区、莫力达瓦达斡尔族自治旗)
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包头市(白云鄂博矿区、石拐区、九原区、青山区、固阳县、土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗、昆都仑区、东河区)
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绍兴市(新昌县、嵊州市、越城区、上虞区、诸暨市、柯桥区)
广安市(前锋区、武胜县、岳池县、华蓥市、邻水县、广安区)
武汉市(江夏区、黄陂区、江岸区、东西湖区、新洲区、洪山区、江汉区、汉阳区、硚口区、汉南区、武昌区、蔡甸区、青山区)
东莞市
兰州市(七里河区、红古区、永登县、皋兰县、西固区、城关区、安宁区、榆中县)
双鸭山市(四方台区、宝山区、岭东区、尖山区、宝清县、友谊县、集贤县、饶河县)
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泸州市(龙马潭区、叙永县、泸县、合江县、江阳区、纳溪区、古蔺县)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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