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哈密市(巴里坤哈萨克自治县、伊州区、伊吾县)
定西市(陇西县、岷县、安定区、通渭县、漳县、临洮县、渭源县)
新疆维吾尔自治区
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洛阳市(栾川县、老城区、涧西区、洛宁县、宜阳县、偃师区、新安县、西工区、孟津区、洛龙区、瀍河回族区、伊川县、嵩县、汝阳县)
台州市(黄岩区、天台县、三门县、温岭市、椒江区、路桥区、临海市、玉环市、仙居县)
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崇左市(扶绥县、凭祥市、宁明县、天等县、大新县、江州区、龙州县)
广西壮族自治区
临汾市(浮山县、吉县、汾西县、尧都区、洪洞县、隰县、乡宁县、安泽县、永和县、大宁县、蒲县、襄汾县、曲沃县、古县、霍州市、翼城县、侯马市)
陇南市(康县、宕昌县、武都区、两当县、西和县、成县、礼县、徽县、文县)
宣城市(宣州区、宁国市、广德市、绩溪县、旌德县、泾县、郎溪县)
泸州市(纳溪区、叙永县、合江县、古蔺县、江阳区、龙马潭区、泸县)
鄂尔多斯市(伊金霍洛旗、杭锦旗、鄂托克旗、东胜区、鄂托克前旗、准格尔旗、康巴什区、达拉特旗、乌审旗)
玉树藏族自治州(称多县、曲麻莱县、玉树市、治多县、囊谦县、杂多县)
阜阳市(颍州区、临泉县、颍上县、颍泉区、颍东区、界首市、太和县、阜南县)
铜川市(王益区、印台区、耀州区、宜君县)
杭州市(上城区、富阳区、西湖区、淳安县、建德市、钱塘区、余杭区、滨江区、拱墅区、临平区、桐庐县、萧山区、临安区)
嘉峪关市
重庆市(九龙坡区、潼南区、丰都县、巫山县、忠县、黔江区、江津区、江北区、长寿区、渝中区、南川区、大足区、北碚区、沙坪坝区、武隆区、开州区、合川区、永川区、石柱土家族自治县、巴南区、梁平区、南岸区、酉阳土家族苗族自治县、綦江区、渝北区、璧山区、城口县、云阳县、巫溪县、涪陵区、万州区、荣昌区、大渡口区、奉节县、铜梁区、垫江县、秀山土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县)
大兴安岭地区(塔河县、呼玛县、漠河市)
张家口市(赤城县、张北县、万全区、阳原县、涿鹿县、崇礼区、沽源县、康保县、宣化区、桥东区、尚义县、怀来县、下花园区、桥西区、蔚县、怀安县)
眉山市(青神县、洪雅县、东坡区、丹棱县、彭山区、仁寿县)
黔南布依族苗族自治州(惠水县、福泉市、长顺县、三都水族自治县、荔波县、平塘县、都匀市、贵定县、瓮安县、独山县、罗甸县、龙里县)
达州市(万源市、宣汉县、渠县、通川区、达川区、大竹县、开江县)
阜新市(阜新蒙古族自治县、彰武县、太平区、海州区、细河区、新邱区、清河门区)
阿坝藏族羌族自治州(茂县、金川县、马尔康市、九寨沟县、黑水县、若尔盖县、汶川县、小金县、阿坝县、壤塘县、松潘县、红原县、理县)
六安市(舒城县、金寨县、霍邱县、金安区、裕安区、叶集区、霍山县)
衢州市(衢江区、龙游县、柯城区、江山市、常山县、开化县)
温州市(鹿城区、龙港市、文成县、乐清市、平阳县、泰顺县、瓯海区、洞头区、苍南县、龙湾区、瑞安市、永嘉县)
东莞市
普洱市(江城哈尼族彝族自治县、思茅区、景谷傣族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、西盟佤族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、景东彝族自治县)
遵义市(桐梓县、绥阳县、汇川区、务川仡佬族苗族自治县、播州区、余庆县、湄潭县、习水县、道真仡佬族苗族自治县、凤冈县、仁怀市、正安县、红花岗区、赤水市)
丽江市(玉龙纳西族自治县、华坪县、永胜县、古城区、宁蒗彝族自治县)
青岛市(市南区、即墨区、莱西市、李沧区、市北区、胶州市、崂山区、城阳区、平度市、黄岛区)
酒泉市(玉门市、肃北蒙古族自治县、敦煌市、瓜州县、阿克塞哈萨克族自治县、金塔县、肃州区)
铁岭市(铁岭县、银州区、清河区、西丰县、调兵山市、开原市、昌图县)
锡林郭勒盟(二连浩特市、苏尼特左旗、正镶白旗、锡林浩特市、西乌珠穆沁旗、镶黄旗、太仆寺旗、正蓝旗、阿巴嘎旗、苏尼特右旗、东乌珠穆沁旗、多伦县)
咸宁市(通山县、崇阳县、咸安区、通城县、赤壁市、嘉鱼县)
滁州市(来安县、琅琊区、定远县、凤阳县、天长市、明光市、全椒县、南谯区)
伊犁哈萨克自治州(伊宁市、察布查尔锡伯自治县、霍城县、伊宁县、尼勒克县、奎屯市、巩留县、昭苏县、霍尔果斯市、新源县、特克斯县)
宜宾市(江安县、翠屏区、屏山县、高县、叙州区、长宁县、兴文县、筠连县、南溪区、珙县)
长治市(襄垣县、武乡县、壶关县、沁源县、潞城区、潞州区、上党区、长子县、黎城县、沁县、屯留区、平顺县)
丹东市(元宝区、振安区、东港市、振兴区、凤城市、宽甸满族自治县)
绍兴市(越城区、诸暨市、上虞区、嵊州市、柯桥区、新昌县)
呼伦贝尔市(扎兰屯市、阿荣旗、鄂温克族自治旗、新巴尔虎右旗、扎赉诺尔区、牙克石市、根河市、陈巴尔虎旗、额尔古纳市、鄂伦春自治旗、满洲里市、新巴尔虎左旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、海拉尔区)
湘潭市(韶山市、湘乡市、雨湖区、湘潭县、岳塘区)
荆州市(公安县、沙市区、洪湖市、江陵县、松滋市、石首市、荆州区、监利市)
岳阳市(华容县、平江县、岳阳楼区、临湘市、云溪区、汨罗市、湘阴县、君山区、岳阳县)
钦州市(浦北县、钦南区、钦北区、灵山县)
石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)
九江市(濂溪区、庐山市、彭泽县、湖口县、瑞昌市、共青城市、修水县、柴桑区、永修县、浔阳区、都昌县、德安县、武宁县)
双鸭山市(宝清县、饶河县、宝山区、尖山区、集贤县、岭东区、四方台区、友谊县)
濮阳市(台前县、范县、华龙区、清丰县、南乐县、濮阳县)
鸡西市(恒山区、麻山区、鸡东县、梨树区、城子河区、密山市、滴道区、鸡冠区、虎林市)
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柳州市(柳南区、鱼峰区、融水苗族自治县、三江侗族自治县、柳江区、柳城县、城中区、融安县、鹿寨县、柳北区)
德州市(宁津县、禹城市、德城区、平原县、武城县、乐陵市、夏津县、临邑县、齐河县、庆云县、陵城区)
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包头市(土默特右旗、固阳县、东河区、九原区、达尔罕茂明安联合旗、青山区、石拐区、昆都仑区、白云鄂博矿区)
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那曲市(尼玛县、班戈县、色尼区、巴青县、比如县、嘉黎县、安多县、索县、聂荣县、申扎县、双湖县)
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海西蒙古族藏族自治州(天峻县、茫崖市、都兰县、德令哈市、乌兰县、格尔木市)
金华市(武义县、磐安县、兰溪市、婺城区、义乌市、东阳市、浦江县、金东区、永康市)
淮安市(清江浦区、洪泽区、淮安区、盱眙县、涟水县、金湖县、淮阴区)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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