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全国服务区域：
钦州市(钦南区、钦北区、浦北县、灵山县)
兰州市(红古区、七里河区、皋兰县、西固区、永登县、榆中县、安宁区、城关区)
怒江傈僳族自治州(兰坪白族普米族自治县、泸水市、福贡县、贡山独龙族怒族自治县)
周口市(扶沟县、太康县、鹿邑县、川汇区、淮阳区、商水县、郸城县、西华县、项城市、沈丘县)
临沂市(莒南县、兰山区、河东区、兰陵县、平邑县、费县、罗庄区、沂水县、临沭县、郯城县、蒙阴县、沂南县)
郑州市(上街区、登封市、金水区、中原区、惠济区、新郑市、巩义市、中牟县、二七区、新密市、管城回族区、荥阳市)
哈密市(伊吾县、伊州区、巴里坤哈萨克自治县)
汕头市(潮阳区、南澳县、濠江区、潮南区、龙湖区、金平区、澄海区)
潮州市(潮安区、湘桥区、饶平县)
郴州市(宜章县、嘉禾县、苏仙区、桂阳县、北湖区、桂东县、资兴市、汝城县、永兴县、临武县、安仁县)
巴中市(平昌县、南江县、通江县、巴州区、恩阳区)
武汉市(硚口区、青山区、蔡甸区、汉南区、武昌区、洪山区、东西湖区、汉阳区、黄陂区、新洲区、江汉区、江夏区、江岸区)
黔东南苗族侗族自治州(凯里市、天柱县、黄平县、从江县、丹寨县、施秉县、榕江县、麻江县、雷山县、锦屏县、岑巩县、镇远县、三穗县、台江县、黎平县、剑河县)
贺州市(八步区、昭平县、钟山县、富川瑶族自治县、平桂区)
重庆市(垫江县、江北区、大渡口区、渝北区、合川区、秀山土家族苗族自治县、万州区、沙坪坝区、荣昌区、九龙坡区、丰都县、江津区、涪陵区、潼南区、酉阳土家族苗族自治县、璧山区、梁平区、城口县、永川区、忠县、巫山县、开州区、彭水苗族土家族自治县、石柱土家族自治县、黔江区、巴南区、大足区、云阳县、南岸区、北碚区、长寿区、铜梁区、奉节县、南川区、渝中区、武隆区、巫溪县、綦江区)
昆明市(五华区、东川区、石林彝族自治县、官渡区、盘龙区、寻甸回族彝族自治县、安宁市、宜良县、富民县、禄劝彝族苗族自治县、嵩明县、呈贡区、晋宁区、西山区)
焦作市(温县、中站区、解放区、马村区、山阳区、武陟县、孟州市、博爱县、修武县、沁阳市)
枣庄市(峄城区、台儿庄区、市中区、山亭区、滕州市、薛城区)
晋中市(寿阳县、介休市、太谷区、祁县、平遥县、和顺县、昔阳县、灵石县、榆社县、榆次区、左权县)
宁夏回族自治区
萍乡市(安源区、莲花县、芦溪县、湘东区、上栗县)
吕梁市(柳林县、岚县、文水县、临县、交城县、石楼县、孝义市、交口县、中阳县、方山县、离石区、兴县、汾阳市)
三沙市(南沙区、西沙区)
三亚市(崖州区、海棠区、吉阳区、天涯区)
济源市
益阳市(安化县、赫山区、南县、桃江县、沅江市、资阳区)
廊坊市(广阳区、大厂回族自治县、香河县、安次区、固安县、霸州市、文安县、永清县、大城县、三河市)
贵港市(港北区、桂平市、港南区、平南县、覃塘区)
唐山市(滦州市、开平区、丰润区、曹妃甸区、路南区、乐亭县、迁西县、丰南区、古冶区、玉田县、遵化市、路北区、滦南县、迁安市)
梅州市(蕉岭县、五华县、梅江区、兴宁市、大埔县、丰顺县、梅县区、平远县)
天水市(麦积区、武山县、清水县、秦州区、秦安县、张家川回族自治县、甘谷县)
衢州市(江山市、衢江区、开化县、常山县、龙游县、柯城区)
吐鲁番市(鄯善县、高昌区、托克逊县)
湘潭市(韶山市、雨湖区、岳塘区、湘潭县、湘乡市)
保定市(曲阳县、雄县、定兴县、顺平县、竞秀区、阜平县、满城区、易县、清苑区、博野县、容城县、徐水区、涞源县、涿州市、涞水县、高阳县、高碑店市、蠡县、定州市、莲池区、唐县、安新县、安国市、望都县)
铜仁市(印江土家族苗族自治县、万山区、松桃苗族自治县、玉屏侗族自治县、思南县、德江县、江口县、沿河土家族自治县、石阡县、碧江区)
泸州市(叙永县、江阳区、合江县、龙马潭区、泸县、古蔺县、纳溪区)
石家庄市(长安区、井陉矿区、裕华区、平山县、无极县、深泽县、辛集市、晋州市、灵寿县、正定县、井陉县、赵县、栾城区、鹿泉区、赞皇县、新乐市、藁城区、元氏县、行唐县、高邑县、桥西区、新华区)
佛山市(高明区、南海区、顺德区、禅城区、三水区)
南平市(武夷山市、邵武市、松溪县、光泽县、建瓯市、顺昌县、建阳区、浦城县、政和县、延平区)
信阳市(光山县、新县、淮滨县、固始县、商城县、平桥区、潢川县、罗山县、浉河区、息县)
九江市(瑞昌市、柴桑区、湖口县、德安县、浔阳区、濂溪区、彭泽县、永修县、修水县、庐山市、武宁县、都昌县、共青城市)
宿州市(灵璧县、砀山县、埇桥区、泗县、萧县)
深圳市(南山区、福田区、盐田区、光明区、龙岗区、坪山区、宝安区、龙华区、罗湖区)
遂宁市(安居区、蓬溪县、射洪市、船山区、大英县)
临汾市(乡宁县、古县、尧都区、浮山县、洪洞县、汾西县、安泽县、大宁县、襄汾县、永和县、隰县、蒲县、曲沃县、霍州市、翼城县、侯马市、吉县)
黄山市(屯溪区、祁门县、歙县、黄山区、黟县、徽州区、休宁县)
曲靖市(师宗县、宣威市、会泽县、马龙区、麒麟区、陆良县、沾益区、富源县、罗平县)
永州市(宁远县、双牌县、蓝山县、东安县、江永县、冷水滩区、新田县、零陵区、江华瑶族自治县、祁阳市、道县)
克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿克陶县、阿图什市、乌恰县、阿合奇县)
云浮市(云城区、云安区、新兴县、郁南县、罗定市)
鹤岗市(向阳区、萝北县、兴安区、兴山区、绥滨县、工农区、南山区、东山区)
遵义市(汇川区、道真仡佬族苗族自治县、红花岗区、播州区、习水县、余庆县、正安县、桐梓县、仁怀市、湄潭县、务川仡佬族苗族自治县、赤水市、凤冈县、绥阳县)
宜昌市(远安县、点军区、五峰土家族自治县、猇亭区、西陵区、秭归县、当阳市、兴山县、夷陵区、枝江市、宜都市、长阳土家族自治县、伍家岗区)
日喀则市(定日县、康马县、谢通门县、南木林县、亚东县、萨迦县、聂拉木县、定结县、桑珠孜区、拉孜县、白朗县、昂仁县、吉隆县、岗巴县、仁布县、江孜县、仲巴县、萨嘎县)
乌鲁木齐市(天山区、达坂城区、水磨沟区、米东区、沙依巴克区、乌鲁木齐县、新市区、头屯河区)
桂林市(秀峰区、平乐县、临桂区、恭城瑶族自治县、永福县、叠彩区、雁山区、阳朔县、兴安县、荔浦市、灵川县、全州县、七星区、资源县、龙胜各族自治县、象山区、灌阳县)
张家界市(永定区、武陵源区、慈利县、桑植县)
阿克苏地区(库车市、沙雅县、阿瓦提县、柯坪县、阿克苏市、新和县、拜城县、温宿县、乌什县)
淮安市(金湖县、淮阴区、洪泽区、涟水县、清江浦区、盱眙县、淮安区)
亳州市(谯城区、利辛县、蒙城县、涡阳县)
新疆维吾尔自治区
南宁市(横州市、隆安县、邕宁区、青秀区、西乡塘区、马山县、江南区、宾阳县、武鸣区、上林县、兴宁区、良庆区)
汉中市(勉县、南郑区、西乡县、留坝县、镇巴县、佛坪县、洋县、宁强县、略阳县、城固县、汉台区)
铜陵市(郊区、义安区、枞阳县、铜官区)
阳泉市(盂县、城区、矿区、平定县、郊区)
玉树藏族自治州(曲麻莱县、玉树市、杂多县、治多县、称多县、囊谦县)
赤峰市(克什克腾旗、喀喇沁旗、巴林左旗、元宝山区、松山区、红山区、敖汉旗、宁城县、阿鲁科尔沁旗、巴林右旗、林西县、翁牛特旗)
吴忠市(红寺堡区、青铜峡市、同心县、利通区、盐池县)
石河子市(新星市、北屯市、昆玉市、胡杨河市、铁门关市、图木舒克市、可克达拉市、五家渠市、白杨市、阿拉尔市、双河市)
内蒙古自治区
阿拉善盟(阿拉善左旗、阿拉善右旗、额济纳旗)
抚顺市(抚顺县、新抚区、东洲区、望花区、顺城区、清原满族自治县、新宾满族自治县)
昌都市(芒康县、卡若区、边坝县、类乌齐县、贡觉县、左贡县、江达县、察雅县、洛隆县、丁青县、八宿县)
眉山市(东坡区、洪雅县、彭山区、青神县、仁寿县、丹棱县)
安阳市(滑县、北关区、汤阴县、龙安区、殷都区、安阳县、内黄县、文峰区、林州市)
青岛市(平度市、市北区、莱西市、城阳区、即墨区、李沧区、崂山区、市南区、胶州市、黄岛区)
新余市(分宜县、渝水区)
惠州市(龙门县、惠城区、惠东县、博罗县、惠阳区)
丽水市(庆元县、云和县、龙泉市、青田县、松阳县、缙云县、遂昌县、莲都区、景宁畲族自治县)
阿坝藏族羌族自治州(九寨沟县、松潘县、汶川县、马尔康市、红原县、黑水县、理县、茂县、壤塘县、阿坝县、金川县、若尔盖县、小金县)
红河哈尼族彝族自治州(个旧市、河口瑶族自治县、金平苗族瑶族傣族自治县、建水县、开远市、绿春县、屏边苗族自治县、元阳县、红河县、泸西县、弥勒市、石屏县、蒙自市)
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鄂州市(鄂城区、梁子湖区、华容区)
乌兰察布市(察哈尔右翼前旗、察哈尔右翼中旗、兴和县、化德县、集宁区、凉城县、卓资县、四子王旗、察哈尔右翼后旗、商都县、丰镇市)
荆门市(东宝区、沙洋县、掇刀区、钟祥市、京山市)
黄南藏族自治州(尖扎县、同仁市、泽库县、河南蒙古族自治县)
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中卫市(沙坡头区、海原县、中宁县)
邯郸市(峰峰矿区、武安市、永年区、邯山区、临漳县、曲周县、广平县、大名县、肥乡区、鸡泽县、邱县、复兴区、涉县、馆陶县、成安县、魏县、丛台区、磁县)
广州市(天河区、番禺区、从化区、海珠区、南沙区、增城区、黄埔区、越秀区、花都区、白云区、荔湾区)
海西蒙古族藏族自治州(天峻县、茫崖市、都兰县、乌兰县、德令哈市、格尔木市)
来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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