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博尔塔拉蒙古自治州(阿拉山口市、精河县、博乐市、温泉县)
九江市(德安县、濂溪区、瑞昌市、柴桑区、永修县、庐山市、浔阳区、湖口县、共青城市、修水县、都昌县、武宁县、彭泽县)
昌吉回族自治州(奇台县、呼图壁县、吉木萨尔县、阜康市、玛纳斯县、木垒哈萨克自治县、昌吉市)
朔州市(平鲁区、朔城区、怀仁市、应县、右玉县、山阴县)
泰州市(兴化市、姜堰区、海陵区、高港区、泰兴市、靖江市)
大兴安岭地区(漠河市、塔河县、呼玛县)
济宁市(曲阜市、邹城市、金乡县、任城区、梁山县、鱼台县、兖州区、嘉祥县、泗水县、微山县、汶上县)
哈尔滨市(依兰县、阿城区、通河县、延寿县、宾县、香坊区、尚志市、呼兰区、道里区、平房区、方正县、巴彦县、南岗区、五常市、道外区、木兰县、松北区、双城区)
铜川市(宜君县、印台区、耀州区、王益区)
贵港市(港南区、覃塘区、平南县、港北区、桂平市)
亳州市(涡阳县、谯城区、利辛县、蒙城县)
泸州市(叙永县、古蔺县、江阳区、龙马潭区、泸县、纳溪区、合江县)
珠海市(香洲区、斗门区、金湾区)
乌兰察布市(四子王旗、兴和县、丰镇市、察哈尔右翼中旗、化德县、凉城县、察哈尔右翼前旗、商都县、卓资县、察哈尔右翼后旗、集宁区)
葫芦岛市(南票区、建昌县、龙港区、连山区、绥中县、兴城市)
营口市(大石桥市、西市区、盖州市、鲅鱼圈区、站前区、老边区)
惠州市(龙门县、博罗县、惠东县、惠阳区、惠城区)
商洛市(镇安县、柞水县、丹凤县、商州区、山阳县、商南县、洛南县)
吐鲁番市(鄯善县、托克逊县、高昌区)
昌都市(贡觉县、类乌齐县、卡若区、丁青县、江达县、八宿县、左贡县、芒康县、边坝县、察雅县、洛隆县)
盘锦市(盘山县、大洼区、兴隆台区、双台子区)
周口市(郸城县、淮阳区、太康县、扶沟县、项城市、商水县、西华县、沈丘县、川汇区、鹿邑县)
广安市(武胜县、华蓥市、广安区、前锋区、邻水县、岳池县)
定西市(陇西县、漳县、安定区、渭源县、岷县、通渭县、临洮县)
海北藏族自治州(门源回族自治县、刚察县、祁连县、海晏县)
广州市(增城区、天河区、越秀区、海珠区、白云区、从化区、番禺区、荔湾区、花都区、南沙区、黄埔区)
大庆市(肇源县、杜尔伯特蒙古族自治县、红岗区、让胡路区、大同区、林甸县、龙凤区、肇州县、萨尔图区)
巴中市(南江县、平昌县、巴州区、通江县、恩阳区)
宿迁市(沭阳县、泗阳县、宿城区、宿豫区、泗洪县)
台州市(玉环市、三门县、临海市、温岭市、黄岩区、仙居县、天台县、椒江区、路桥区)
长春市(朝阳区、德惠市、农安县、宽城区、二道区、绿园区、南关区、九台区、榆树市、公主岭市、双阳区)
嘉峪关市
邯郸市(复兴区、邱县、永年区、丛台区、鸡泽县、临漳县、磁县、武安市、曲周县、涉县、肥乡区、成安县、馆陶县、大名县、邯山区、魏县、峰峰矿区、广平县)
汕尾市(陆丰市、城区、陆河县、海丰县)
恩施土家族苗族自治州(鹤峰县、来凤县、恩施市、咸丰县、巴东县、利川市、宣恩县、建始县)
本溪市(南芬区、明山区、平山区、桓仁满族自治县、溪湖区、本溪满族自治县)
绥化市(明水县、北林区、肇东市、望奎县、青冈县、兰西县、安达市、海伦市、庆安县、绥棱县)
黄南藏族自治州(泽库县、尖扎县、河南蒙古族自治县、同仁市)
运城市(临猗县、万荣县、平陆县、夏县、永济市、闻喜县、垣曲县、稷山县、新绛县、河津市、芮城县、盐湖区、绛县)
合肥市(巢湖市、肥东县、蜀山区、庐江县、包河区、肥西县、长丰县、庐阳区、瑶海区)
延安市(黄陵县、宜川县、安塞区、洛川县、吴起县、志丹县、宝塔区、甘泉县、子长市、延川县、富县、黄龙县、延长县)
中卫市(沙坡头区、海原县、中宁县)
呼和浩特市(和林格尔县、赛罕区、土默特左旗、武川县、玉泉区、回民区、清水河县、托克托县、新城区)
凉山彝族自治州(美姑县、冕宁县、昭觉县、雷波县、喜德县、西昌市、盐源县、宁南县、甘洛县、会理市、布拖县、会东县、越西县、普格县、金阳县、德昌县、木里藏族自治县)
北海市(合浦县、铁山港区、银海区、海城区)
绍兴市(柯桥区、越城区、嵊州市、新昌县、诸暨市、上虞区)
济南市(钢城区、商河县、章丘区、槐荫区、平阴县、历城区、市中区、历下区、济阳区、长清区、天桥区、莱芜区)
阿坝藏族羌族自治州(阿坝县、红原县、若尔盖县、金川县、松潘县、茂县、马尔康市、小金县、汶川县、九寨沟县、理县、黑水县、壤塘县)
三沙市(南沙区、西沙区)
景德镇市(昌江区、珠山区、浮梁县、乐平市)
安庆市(潜山市、大观区、宜秀区、桐城市、宿松县、望江县、迎江区、岳西县、怀宁县、太湖县)
银川市(永宁县、西夏区、兴庆区、贺兰县、金凤区、灵武市)
玉树藏族自治州(杂多县、曲麻莱县、治多县、称多县、玉树市、囊谦县)
海西蒙古族藏族自治州(天峻县、德令哈市、格尔木市、都兰县、乌兰县、茫崖市)
无锡市(宜兴市、江阴市、锡山区、新吴区、惠山区、滨湖区、梁溪区)
阳江市(阳春市、阳西县、阳东区、江城区)
十堰市(茅箭区、竹山县、张湾区、竹溪县、丹江口市、郧阳区、房县、郧西县)
阳泉市(矿区、平定县、郊区、城区、盂县)
锦州市(凌河区、凌海市、义县、太和区、北镇市、古塔区、黑山县)
西宁市(湟中区、城西区、大通回族土族自治县、城中区、城东区、湟源县、城北区)
湘西土家族苗族自治州(吉首市、泸溪县、龙山县、古丈县、花垣县、保靖县、永顺县、凤凰县)
江门市(江海区、新会区、鹤山市、蓬江区、台山市、开平市、恩平市)
白山市(靖宇县、长白朝鲜族自治县、江源区、浑江区、抚松县、临江市)
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黔东南苗族侗族自治州(台江县、从江县、岑巩县、黎平县、剑河县、施秉县、雷山县、三穗县、凯里市、榕江县、天柱县、黄平县、麻江县、丹寨县、锦屏县、镇远县)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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