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连云港市(灌云县、连云区、海州区、灌南县、东海县、赣榆区)

黔南布依族苗族自治州(平塘县、长顺县、三都水族自治县、独山县、瓮安县、惠水县、荔波县、福泉市、罗甸县、都匀市、龙里县、贵定县)

阿克苏地区(库车市、新和县、乌什县、拜城县、阿瓦提县、柯坪县、阿克苏市、温宿县、沙雅县)

盘锦市(大洼区、盘山县、双台子区、兴隆台区)  天津市(津南区、河东区、宝坻区、滨海新区、东丽区、宁河区、北辰区、红桥区、南开区、和平区、河西区、蓟州区、西青区、河北区、静海区、武清区)

五指山市(陵水黎族自治县、万宁市、屯昌县、琼中黎族苗族自治县、乐东黎族自治县、临高县、琼海市、昌江黎族自治县、澄迈县、定安县、东方市、白沙黎族自治县、文昌市、保亭黎族苗族自治县)

楚雄彝族自治州(双柏县、永仁县、武定县、牟定县、姚安县、大姚县、元谋县、楚雄市、南华县、禄丰市)

榆林市(佳县、清涧县、定边县、子洲县、横山区、绥德县、神木市、府谷县、米脂县、靖边县、吴堡县、榆阳区)泰州市(海陵区、泰兴市、靖江市、兴化市、高港区、姜堰区)

海口市(秀英区、琼山区、龙华区、美兰区)  安顺市(平坝区、镇宁布依族苗族自治县、西秀区、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县、普定县)

内蒙古自治区

牡丹江市(林口县、海林市、绥芬河市、穆棱市、东安区、西安区、阳明区、爱民区、宁安市、东宁市)

北京市(怀柔区、通州区、门头沟区、东城区、顺义区、昌平区、石景山区、延庆区、西城区、大兴区、房山区、平谷区、密云区、海淀区、朝阳区、丰台区)

红河哈尼族彝族自治州(石屏县、蒙自市、绿春县、金平苗族瑶族傣族自治县、屏边苗族自治县、泸西县、元阳县、开远市、建水县、河口瑶族自治县、个旧市、弥勒市、红河县)

吉林市(丰满区、蛟河市、船营区、磐石市、桦甸市、舒兰市、昌邑区、永吉县、龙潭区)

深圳市(光明区、福田区、罗湖区、宝安区、坪山区、龙华区、南山区、龙岗区、盐田区)

许昌市(襄城县、长葛市、禹州市、鄢陵县、魏都区、建安区)

天水市(秦州区、甘谷县、张家川回族自治县、武山县、麦积区、秦安县、清水县)

济源市

林芝市(察隅县、波密县、巴宜区、朗县、墨脱县、米林市、工布江达县)

邯郸市(魏县、磁县、鸡泽县、成安县、馆陶县、丛台区、邱县、大名县、邯山区、广平县、临漳县、肥乡区、永年区、复兴区、武安市、曲周县、涉县、峰峰矿区)

黔西南布依族苗族自治州(兴仁市、晴隆县、兴义市、安龙县、普安县、册亨县、贞丰县、望谟县)

石河子市(昆玉市、阿拉尔市、白杨市、铁门关市、可克达拉市、双河市、北屯市、新星市、胡杨河市、图木舒克市、五家渠市)

日照市(五莲县、莒县、东港区、岚山区)

安阳市(内黄县、北关区、殷都区、龙安区、滑县、汤阴县、安阳县、林州市、文峰区)

海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、乌兰县、天峻县、德令哈市、茫崖市、都兰县)

衡阳市(衡阳县、雁峰区、祁东县、衡山县、蒸湘区、石鼓区、南岳区、耒阳市、衡南县、珠晖区、衡东县、常宁市)

雅安市(石棉县、名山区、荥经县、芦山县、雨城区、汉源县、宝兴县、天全县)

黄山市(祁门县、黟县、徽州区、歙县、屯溪区、休宁县、黄山区)

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广西壮族自治区

西双版纳傣族自治州(勐腊县、勐海县、景洪市)

武汉市(武昌区、蔡甸区、青山区、硚口区、洪山区、黄陂区、新洲区、江汉区、汉南区、东西湖区、江岸区、江夏区、汉阳区)

宁波市(奉化区、余姚市、江北区、海曙区、鄞州区、宁海县、北仑区、慈溪市、象山县、镇海区)  商洛市(洛南县、商州区、商南县、柞水县、山阳县、镇安县、丹凤县)

张家界市(慈利县、桑植县、武陵源区、永定区)

岳阳市(岳阳楼区、临湘市、华容县、湘阴县、君山区、岳阳县、云溪区、汨罗市、平江县)

恩施土家族苗族自治州(咸丰县、巴东县、建始县、恩施市、利川市、鹤峰县、来凤县、宣恩县)绵阳市(安州区、盐亭县、涪城区、江油市、梓潼县、游仙区、平武县、北川羌族自治县、三台县)

齐齐哈尔市(梅里斯达斡尔族区、铁锋区、建华区、拜泉县、龙沙区、克山县、甘南县、依安县、泰来县、碾子山区、讷河市、富裕县、富拉尔基区、昂昂溪区、克东县、龙江县)  遵义市(汇川区、播州区、赤水市、红花岗区、湄潭县、凤冈县、余庆县、桐梓县、绥阳县、务川仡佬族苗族自治县、仁怀市、道真仡佬族苗族自治县、正安县、习水县)

白城市(镇赉县、大安市、洮北区、通榆县、洮南市)

德宏傣族景颇族自治州(盈江县、瑞丽市、梁河县、陇川县、芒市)

益阳市(南县、资阳区、桃江县、沅江市、安化县、赫山区)南通市(如东县、海安市、通州区、如皋市、启东市、海门区、崇川区)

南充市(嘉陵区、阆中市、仪陇县、南部县、蓬安县、顺庆区、高坪区、营山县、西充县)

张家口市(下花园区、蔚县、桥东区、桥西区、赤城县、崇礼区、阳原县、万全区、怀安县、康保县、涿鹿县、怀来县、宣化区、尚义县、张北县、沽源县)

滁州市(定远县、凤阳县、南谯区、明光市、天长市、全椒县、琅琊区、来安县)

贵港市(桂平市、港北区、港南区、平南县、覃塘区)

平顶山市(石龙区、宝丰县、汝州市、新华区、叶县、湛河区、郏县、舞钢市、卫东区、鲁山县)

合肥市(庐阳区、长丰县、瑶海区、肥东县、蜀山区、包河区、肥西县、巢湖市、庐江县)

宿迁市(泗阳县、泗洪县、沭阳县、宿豫区、宿城区)

玉林市(玉州区、博白县、陆川县、北流市、福绵区、容县、兴业县)

呼和浩特市(赛罕区、清水河县、回民区、新城区、托克托县、武川县、和林格尔县、玉泉区、土默特左旗)

上海市(金山区、松江区、黄浦区、普陀区、嘉定区、虹口区、崇明区、静安区、徐汇区、青浦区、浦东新区、长宁区、宝山区、杨浦区、奉贤区、闵行区)

黄冈市(武穴市、红安县、黄梅县、麻城市、蕲春县、浠水县、英山县、黄州区、团风县、罗田县)

武威市(天祝藏族自治县、民勤县、古浪县、凉州区)

德阳市(绵竹市、旌阳区、中江县、什邡市、罗江区、广汉市)

塔城地区(托里县、沙湾市、和布克赛尔蒙古自治县、额敏县、塔城市、裕民县、乌苏市)

运城市(盐湖区、闻喜县、夏县、临猗县、绛县、河津市、芮城县、稷山县、万荣县、垣曲县、永济市、平陆县、新绛县)

长沙市(岳麓区、宁乡市、望城区、雨花区、天心区、长沙县、开福区、芙蓉区、浏阳市)

　　来源：中国房地产报

　　“

　　市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　中房报记者梁笑梅丨北京报道

　　在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。

　　4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。

　　随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。

　　关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。

　　一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。

　　战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。

　　有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”

　　前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”

　　市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。

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　　股权重构与战略突围

　　2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。

　　长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。

　　有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。

　　不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。

　　金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。

　　全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。

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　　市场博弈与风险共振

　　尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。

　　历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。

　　2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。

　　更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。

　　此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。

　　正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。