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淮北市(杜集区、烈山区、相山区、濉溪县)
延边朝鲜族自治州(汪清县、图们市、珲春市、龙井市、延吉市、敦化市、安图县、和龙市)
保定市(涞源县、定兴县、高碑店市、满城区、竞秀区、高阳县、博野县、安国市、定州市、阜平县、涿州市、顺平县、安新县、雄县、望都县、涞水县、莲池区、徐水区、曲阳县、容城县、易县、蠡县、唐县、清苑区)
东营市(东营区、河口区、利津县、广饶县、垦利区)
潮州市(湘桥区、饶平县、潮安区)
六安市(裕安区、金安区、舒城县、叶集区、霍山县、霍邱县、金寨县)
秦皇岛市(山海关区、抚宁区、海港区、青龙满族自治县、卢龙县、昌黎县、北戴河区)
齐齐哈尔市(泰来县、梅里斯达斡尔族区、甘南县、讷河市、富拉尔基区、昂昂溪区、龙江县、拜泉县、克东县、克山县、富裕县、龙沙区、建华区、铁锋区、依安县、碾子山区)
惠州市(惠城区、龙门县、惠阳区、博罗县、惠东县)
绥化市(安达市、望奎县、明水县、青冈县、肇东市、北林区、庆安县、绥棱县、兰西县、海伦市)
阿坝藏族羌族自治州(理县、壤塘县、马尔康市、九寨沟县、红原县、松潘县、黑水县、茂县、小金县、阿坝县、金川县、若尔盖县、汶川县)
沧州市(东光县、献县、河间市、新华区、肃宁县、运河区、盐山县、南皮县、海兴县、沧县、吴桥县、孟村回族自治县、任丘市、青县、泊头市、黄骅市)
佳木斯市(汤原县、富锦市、东风区、前进区、同江市、抚远市、郊区、桦川县、向阳区、桦南县)
乐山市(夹江县、井研县、沙湾区、五通桥区、峨边彝族自治县、金口河区、市中区、马边彝族自治县、沐川县、犍为县、峨眉山市)
郑州市(上街区、金水区、巩义市、二七区、荥阳市、新密市、惠济区、中原区、登封市、管城回族区、中牟县、新郑市)
梅州市(五华县、丰顺县、蕉岭县、梅县区、平远县、兴宁市、梅江区、大埔县)
永州市(东安县、江华瑶族自治县、零陵区、新田县、冷水滩区、祁阳市、双牌县、道县、蓝山县、宁远县、江永县)
曲靖市(罗平县、富源县、师宗县、沾益区、陆良县、会泽县、宣威市、麒麟区、马龙区)
唐山市(路南区、滦南县、遵化市、迁西县、丰南区、曹妃甸区、丰润区、乐亭县、玉田县、路北区、滦州市、迁安市、开平区、古冶区)
新余市(渝水区、分宜县)
雅安市(宝兴县、汉源县、荥经县、芦山县、天全县、石棉县、雨城区、名山区)
盐城市(东台市、射阳县、滨海县、大丰区、盐都区、阜宁县、建湖县、响水县、亭湖区)
辽源市(龙山区、东辽县、西安区、东丰县)
镇江市(扬中市、润州区、丹阳市、句容市、丹徒区、京口区)
三亚市(吉阳区、天涯区、海棠区、崖州区)
承德市(双桥区、滦平县、鹰手营子矿区、平泉市、双滦区、隆化县、兴隆县、承德县、围场满族蒙古族自治县、宽城满族自治县、丰宁满族自治县)
玉林市(兴业县、玉州区、北流市、福绵区、陆川县、博白县、容县)
本溪市(本溪满族自治县、南芬区、明山区、桓仁满族自治县、平山区、溪湖区)
温州市(洞头区、平阳县、鹿城区、乐清市、永嘉县、文成县、龙湾区、瑞安市、泰顺县、龙港市、苍南县、瓯海区)
那曲市(班戈县、比如县、双湖县、尼玛县、巴青县、嘉黎县、聂荣县、色尼区、安多县、申扎县、索县)
甘南藏族自治州(碌曲县、玛曲县、迭部县、合作市、舟曲县、临潭县、卓尼县、夏河县)
阿克苏地区(柯坪县、库车市、阿瓦提县、拜城县、阿克苏市、沙雅县、温宿县、乌什县、新和县)
景德镇市(昌江区、乐平市、珠山区、浮梁县)
濮阳市(濮阳县、清丰县、范县、南乐县、华龙区、台前县)
韶关市(浈江区、乐昌市、翁源县、新丰县、曲江区、仁化县、武江区、南雄市、始兴县、乳源瑶族自治县)
宁德市(福安市、周宁县、屏南县、霞浦县、福鼎市、寿宁县、古田县、柘荣县、蕉城区)
汕头市(濠江区、潮阳区、潮南区、金平区、龙湖区、澄海区、南澳县)
邯郸市(魏县、磁县、邱县、邯山区、鸡泽县、曲周县、峰峰矿区、永年区、复兴区、馆陶县、临漳县、武安市、肥乡区、广平县、大名县、成安县、涉县、丛台区)
巴彦淖尔市(乌拉特后旗、磴口县、乌拉特前旗、杭锦后旗、乌拉特中旗、临河区、五原县)
乌海市(海勃湾区、海南区、乌达区)
深圳市(龙华区、福田区、罗湖区、盐田区、龙岗区、宝安区、光明区、南山区、坪山区)
嘉峪关市
泰安市(泰山区、新泰市、岱岳区、宁阳县、东平县、肥城市)
宁波市(鄞州区、宁海县、江北区、奉化区、镇海区、象山县、余姚市、北仑区、慈溪市、海曙区)
咸阳市(长武县、礼泉县、淳化县、彬州市、渭城区、旬邑县、兴平市、三原县、泾阳县、乾县、秦都区、武功县、永寿县、杨陵区)
塔城地区(额敏县、塔城市、托里县、裕民县、乌苏市、和布克赛尔蒙古自治县、沙湾市)
合肥市(包河区、蜀山区、瑶海区、庐江县、肥东县、庐阳区、长丰县、肥西县、巢湖市)
晋城市(阳城县、城区、高平市、泽州县、沁水县、陵川县)
昭通市(鲁甸县、大关县、昭阳区、盐津县、永善县、威信县、镇雄县、彝良县、水富市、绥江县、巧家县)
长春市(九台区、绿园区、南关区、朝阳区、公主岭市、双阳区、农安县、榆树市、宽城区、二道区、德惠市)
株洲市(渌口区、茶陵县、芦淞区、石峰区、荷塘区、醴陵市、炎陵县、攸县、天元区)
四平市(伊通满族自治县、铁东区、铁西区、双辽市、梨树县)
泸州市(龙马潭区、古蔺县、泸县、叙永县、合江县、江阳区、纳溪区)
德宏傣族景颇族自治州(梁河县、瑞丽市、陇川县、芒市、盈江县)
安康市(平利县、汉滨区、白河县、宁陕县、旬阳市、镇坪县、岚皋县、紫阳县、汉阴县、石泉县)
银川市(西夏区、金凤区、兴庆区、贺兰县、灵武市、永宁县)
临沂市(临沭县、莒南县、郯城县、沂南县、蒙阴县、河东区、罗庄区、平邑县、兰山区、费县、沂水县、兰陵县)
安庆市(宿松县、望江县、宜秀区、太湖县、大观区、桐城市、潜山市、怀宁县、迎江区、岳西县)
湘潭市(雨湖区、湘乡市、岳塘区、韶山市、湘潭县)
阿拉善盟(阿拉善右旗、额济纳旗、阿拉善左旗)
果洛藏族自治州(班玛县、达日县、久治县、玛多县、玛沁县、甘德县)
池州市(东至县、石台县、贵池区、青阳县)
三明市(宁化县、大田县、三元区、沙县区、建宁县、永安市、清流县、泰宁县、尤溪县、将乐县、明溪县)
淮安市(涟水县、淮阴区、清江浦区、洪泽区、淮安区、盱眙县、金湖县)
朔州市(平鲁区、山阴县、应县、右玉县、怀仁市、朔城区)
定西市(岷县、通渭县、漳县、临洮县、陇西县、渭源县、安定区)
阳江市(江城区、阳春市、阳西县、阳东区)
遂宁市(大英县、射洪市、安居区、蓬溪县、船山区)
成都市(新都区、成华区、邛崃市、大邑县、彭州市、金堂县、武侯区、温江区、蒲江县、青羊区、青白江区、金牛区、双流区、龙泉驿区、崇州市、都江堰市、锦江区、新津区、郫都区、简阳市)
武汉市(硚口区、汉南区、东西湖区、蔡甸区、江汉区、青山区、武昌区、江夏区、新洲区、黄陂区、汉阳区、洪山区、江岸区)
蚌埠市(五河县、龙子湖区、蚌山区、固镇县、禹会区、淮上区、怀远县)
菏泽市(郓城县、牡丹区、鄄城县、单县、曹县、东明县、定陶区、成武县、巨野县)
宁夏回族自治区
呼和浩特市(玉泉区、回民区、清水河县、新城区、赛罕区、武川县、土默特左旗、托克托县、和林格尔县)
孝感市(孝昌县、云梦县、大悟县、汉川市、孝南区、安陆市、应城市)
白城市(洮南市、大安市、洮北区、通榆县、镇赉县)
荆门市(沙洋县、京山市、东宝区、掇刀区、钟祥市)
昌都市(边坝县、丁青县、察雅县、卡若区、芒康县、江达县、八宿县、类乌齐县、洛隆县、左贡县、贡觉县)
西藏自治区
钦州市(浦北县、钦北区、钦南区、灵山县)
石河子市(胡杨河市、北屯市、双河市、新星市、铁门关市、可克达拉市、白杨市、阿拉尔市、昆玉市、图木舒克市、五家渠市)
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黄南藏族自治州(尖扎县、河南蒙古族自治县、同仁市、泽库县)
汉中市(城固县、洋县、镇巴县、略阳县、西乡县、宁强县、南郑区、留坝县、佛坪县、汉台区、勉县)
巴音郭楞蒙古自治州(和静县、且末县、若羌县、和硕县、库尔勒市、尉犁县、轮台县、焉耆回族自治县、博湖县)
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黄冈市(团风县、红安县、黄梅县、罗田县、麻城市、浠水县、英山县、黄州区、蕲春县、武穴市)
全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。
◎ 作者/沈晓玲、陈家凤
核
心
观
点
【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。
【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。
01
销售
全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿
2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。
从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。
“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。
若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
02
投资
新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩
2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。
截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。
03
盈利
营业收入同比下滑，净利由盈转亏
2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。
盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。
净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
04
负债
现金短债比0.27，需关注流动性管理
依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。
受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。
排版|鸟姐
以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
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新闻结尾
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