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日喀则市(江孜县、定结县、白朗县、吉隆县、谢通门县、南木林县、仁布县、萨迦县、定日县、康马县、亚东县、萨嘎县、聂拉木县、岗巴县、拉孜县、昂仁县、仲巴县、桑珠孜区)

佳木斯市(前进区、郊区、桦南县、富锦市、桦川县、汤原县、东风区、向阳区、抚远市、同江市)

张家界市(慈利县、桑植县、永定区、武陵源区)

林芝市(波密县、察隅县、墨脱县、工布江达县、朗县、米林市、巴宜区)  宝鸡市(渭滨区、眉县、麟游县、太白县、陇县、岐山县、凤翔区、凤县、扶风县、陈仓区、金台区、千阳县)

红河哈尼族彝族自治州(屏边苗族自治县、绿春县、红河县、开远市、泸西县、蒙自市、元阳县、个旧市、石屏县、河口瑶族自治县、建水县、金平苗族瑶族傣族自治县、弥勒市)

北京市(平谷区、房山区、通州区、密云区、朝阳区、大兴区、门头沟区、昌平区、怀柔区、石景山区、西城区、丰台区、东城区、延庆区、海淀区、顺义区)

苏州市(吴江区、张家港市、姑苏区、吴中区、常熟市、虎丘区、太仓市、昆山市、相城区)

雅安市(雨城区、名山区、汉源县、芦山县、天全县、石棉县、荥经县、宝兴县)  石嘴山市(平罗县、惠农区、大武口区)

石河子市(铁门关市、胡杨河市、图木舒克市、北屯市、白杨市、五家渠市、昆玉市、可克达拉市、新星市、阿拉尔市、双河市)

泸州市(江阳区、龙马潭区、古蔺县、叙永县、纳溪区、合江县、泸县)

南京市(雨花台区、浦口区、六合区、建邺区、栖霞区、鼓楼区、溧水区、秦淮区、玄武区、江宁区、高淳区)

石家庄市(井陉县、晋州市、赞皇县、裕华区、正定县、元氏县、鹿泉区、赵县、无极县、行唐县、长安区、栾城区、桥西区、新华区、平山县、井陉矿区、辛集市、藁城区、深泽县、灵寿县、新乐市、高邑县)

盐城市(响水县、大丰区、东台市、阜宁县、建湖县、盐都区、亭湖区、滨海县、射阳县)

平顶山市(湛河区、汝州市、新华区、舞钢市、叶县、卫东区、郏县、宝丰县、鲁山县、石龙区)

吉安市(新干县、井冈山市、万安县、吉安县、永丰县、安福县、永新县、峡江县、吉州区、遂川县、青原区、吉水县、泰和县)

青岛市(黄岛区、胶州市、市南区、莱西市、城阳区、即墨区、崂山区、李沧区、市北区、平度市)

泉州市(丰泽区、石狮市、南安市、洛江区、泉港区、金门县、德化县、安溪县、鲤城区、永春县、晋江市、惠安县)

常德市(临澧县、石门县、桃源县、汉寿县、津市市、鼎城区、澧县、安乡县、武陵区)

汕头市(潮阳区、濠江区、澄海区、潮南区、南澳县、金平区、龙湖区)

齐齐哈尔市(碾子山区、铁锋区、克山县、龙江县、克东县、讷河市、富拉尔基区、依安县、昂昂溪区、富裕县、甘南县、龙沙区、梅里斯达斡尔族区、建华区、泰来县、拜泉县)

钦州市(灵山县、浦北县、钦北区、钦南区)

澳门特别行政区

九江市(濂溪区、修水县、庐山市、共青城市、永修县、都昌县、武宁县、彭泽县、德安县、浔阳区、湖口县、瑞昌市、柴桑区)

邢台市(新河县、南和区、任泽区、巨鹿县、信都区、平乡县、南宫市、隆尧县、临西县、广宗县、清河县、威县、宁晋县、临城县、柏乡县、内丘县、沙河市、襄都区)

宿州市(灵璧县、砀山县、泗县、萧县、埇桥区)

阜新市(太平区、清河门区、彰武县、细河区、海州区、新邱区、阜新蒙古族自治县)

宁波市(慈溪市、江北区、海曙区、象山县、奉化区、宁海县、鄞州区、余姚市、镇海区、北仑区)

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葫芦岛市(南票区、连山区、绥中县、龙港区、兴城市、建昌县)

洛阳市(洛宁县、嵩县、西工区、栾川县、老城区、汝阳县、偃师区、涧西区、洛龙区、新安县、孟津区、宜阳县、瀍河回族区、伊川县)

辽阳市(白塔区、文圣区、灯塔市、辽阳县、宏伟区、太子河区、弓长岭区)

鸡西市(虎林市、恒山区、密山市、鸡冠区、梨树区、麻山区、城子河区、滴道区、鸡东县)  资阳市(雁江区、乐至县、安岳县)

温州市(文成县、龙湾区、洞头区、苍南县、泰顺县、瓯海区、平阳县、乐清市、龙港市、永嘉县、鹿城区、瑞安市)

西安市(鄠邑区、蓝田县、雁塔区、阎良区、新城区、长安区、周至县、临潼区、碑林区、灞桥区、高陵区、莲湖区、未央区)

漳州市(平和县、长泰区、云霄县、华安县、龙文区、南靖县、芗城区、东山县、诏安县、漳浦县、龙海区)滨州市(沾化区、博兴县、阳信县、滨城区、无棣县、邹平市、惠民县)

通辽市(库伦旗、科尔沁左翼后旗、科尔沁区、开鲁县、扎鲁特旗、奈曼旗、霍林郭勒市、科尔沁左翼中旗)  上饶市(铅山县、横峰县、玉山县、广丰区、信州区、鄱阳县、万年县、德兴市、广信区、弋阳县、余干县、婺源县)

铜陵市(枞阳县、义安区、铜官区、郊区)

双鸭山市(尖山区、友谊县、宝山区、饶河县、四方台区、集贤县、宝清县、岭东区)

海西蒙古族藏族自治州(格尔木市、德令哈市、乌兰县、茫崖市、都兰县、天峻县)盘锦市(盘山县、大洼区、双台子区、兴隆台区)

酒泉市(瓜州县、肃州区、敦煌市、肃北蒙古族自治县、玉门市、阿克塞哈萨克族自治县、金塔县)

聊城市(冠县、东阿县、东昌府区、阳谷县、临清市、茌平区、莘县、高唐县)

渭南市(合阳县、大荔县、白水县、澄城县、华阴市、临渭区、富平县、华州区、潼关县、韩城市、蒲城县)

兰州市(永登县、皋兰县、西固区、红古区、城关区、安宁区、七里河区、榆中县)

南阳市(宛城区、新野县、镇平县、桐柏县、南召县、社旗县、内乡县、西峡县、卧龙区、唐河县、方城县、邓州市、淅川县)

衢州市(开化县、柯城区、衢江区、常山县、龙游县、江山市)

安阳市(安阳县、林州市、汤阴县、北关区、文峰区、内黄县、殷都区、龙安区、滑县)

朔州市(朔城区、平鲁区、应县、右玉县、山阴县、怀仁市)

抚州市(临川区、宜黄县、资溪县、黎川县、南丰县、乐安县、南城县、广昌县、崇仁县、东乡区、金溪县)

白城市(洮北区、洮南市、通榆县、镇赉县、大安市)

漯河市(临颍县、召陵区、郾城区、源汇区、舞阳县)

天津市(蓟州区、滨海新区、河西区、宁河区、河北区、西青区、河东区、津南区、红桥区、和平区、静海区、北辰区、南开区、东丽区、武清区、宝坻区)

茂名市(高州市、电白区、信宜市、茂南区、化州市)

吐鲁番市(托克逊县、鄯善县、高昌区)

乌海市(海南区、海勃湾区、乌达区)

郑州市(惠济区、上街区、金水区、二七区、巩义市、中牟县、登封市、管城回族区、新郑市、中原区、荥阳市、新密市)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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