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淄博市(临淄区、周村区、张店区、桓台县、淄川区、博山区、高青县、沂源县)

池州市(东至县、贵池区、青阳县、石台县)

黔西南布依族苗族自治州(兴仁市、兴义市、安龙县、册亨县、普安县、贞丰县、望谟县、晴隆县)  蚌埠市(龙子湖区、禹会区、固镇县、五河县、怀远县、淮上区、蚌山区)

石家庄市(灵寿县、长安区、井陉矿区、藁城区、鹿泉区、新乐市、元氏县、平山县、无极县、赵县、新华区、高邑县、赞皇县、桥西区、深泽县、晋州市、井陉县、栾城区、正定县、行唐县、裕华区、辛集市)

青岛市(市北区、胶州市、城阳区、莱西市、即墨区、李沧区、黄岛区、崂山区、平度市、市南区)

绥化市(庆安县、肇东市、安达市、青冈县、明水县、绥棱县、望奎县、北林区、兰西县、海伦市)

盐城市(阜宁县、东台市、盐都区、滨海县、响水县、射阳县、亭湖区、大丰区、建湖县)  济宁市(任城区、泗水县、嘉祥县、金乡县、微山县、邹城市、曲阜市、梁山县、鱼台县、汶上县、兖州区)

安阳市(殷都区、汤阴县、内黄县、安阳县、滑县、文峰区、龙安区、北关区、林州市)

黄冈市(黄州区、团风县、武穴市、黄梅县、浠水县、麻城市、红安县、蕲春县、罗田县、英山县)

百色市(隆林各族自治县、凌云县、德保县、靖西市、右江区、那坡县、平果市、田东县、田阳区、乐业县、田林县、西林县)

石嘴山市(惠农区、平罗县、大武口区)

舟山市(定海区、岱山县、普陀区、嵊泗县)

新余市(渝水区、分宜县)

昌吉回族自治州(奇台县、昌吉市、阜康市、木垒哈萨克自治县、玛纳斯县、吉木萨尔县、呼图壁县)

烟台市(莱山区、蓬莱区、莱阳市、牟平区、福山区、芝罘区、招远市、海阳市、栖霞市、莱州市、龙口市)

铜川市(印台区、宜君县、耀州区、王益区)

广西壮族自治区

苏州市(昆山市、相城区、吴江区、常熟市、张家港市、虎丘区、姑苏区、吴中区、太仓市)

朔州市(应县、怀仁市、右玉县、平鲁区、朔城区、山阴县)

凉山彝族自治州(昭觉县、雷波县、会东县、金阳县、宁南县、会理市、甘洛县、喜德县、美姑县、西昌市、冕宁县、德昌县、越西县、布拖县、木里藏族自治县、盐源县、普格县)

大连市(旅顺口区、甘井子区、长海县、瓦房店市、中山区、金州区、普兰店区、庄河市、沙河口区、西岗区)

吐鲁番市(高昌区、托克逊县、鄯善县)

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六盘水市(钟山区、六枝特区、水城区、盘州市)

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清远市(清城区、清新区、连南瑶族自治县、英德市、连州市、阳山县、连山壮族瑶族自治县、佛冈县)

黑河市(爱辉区、五大连池市、孙吴县、逊克县、嫩江市、北安市)

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海南藏族自治州(共和县、同德县、贵南县、兴海县、贵德县)  银川市(西夏区、贺兰县、兴庆区、金凤区、灵武市、永宁县)

阜新市(彰武县、太平区、细河区、清河门区、海州区、新邱区、阜新蒙古族自治县)

衡阳市(蒸湘区、衡山县、常宁市、石鼓区、雁峰区、衡南县、衡东县、衡阳县、祁东县、耒阳市、珠晖区、南岳区)

平凉市(静宁县、庄浪县、灵台县、华亭市、崇信县、泾川县、崆峒区)锦州市(义县、凌河区、凌海市、北镇市、太和区、黑山县、古塔区)

商丘市(睢县、夏邑县、宁陵县、睢阳区、永城市、虞城县、民权县、柘城县、梁园区)

恩施土家族苗族自治州(巴东县、鹤峰县、利川市、咸丰县、恩施市、建始县、宣恩县、来凤县)

荆州市(沙市区、石首市、公安县、江陵县、监利市、松滋市、荆州区、洪湖市)

梧州市(苍梧县、蒙山县、万秀区、长洲区、龙圩区、岑溪市、藤县)

贵阳市(息烽县、云岩区、乌当区、开阳县、花溪区、白云区、南明区、清镇市、观山湖区、修文县)

双鸭山市(岭东区、饶河县、友谊县、宝清县、宝山区、尖山区、四方台区、集贤县)

郑州市(新密市、惠济区、管城回族区、中牟县、二七区、登封市、中原区、荥阳市、金水区、上街区、巩义市、新郑市)

鸡西市(虎林市、鸡冠区、鸡东县、滴道区、密山市、梨树区、麻山区、恒山区、城子河区)

宁夏回族自治区

福州市(闽清县、福清市、台江区、平潭县、长乐区、鼓楼区、永泰县、罗源县、晋安区、仓山区、马尾区、连江县、闽侯县)

黄南藏族自治州(河南蒙古族自治县、同仁市、尖扎县、泽库县)

定西市(陇西县、漳县、临洮县、渭源县、岷县、安定区、通渭县)

阿勒泰地区(布尔津县、富蕴县、青河县、阿勒泰市、福海县、哈巴河县、吉木乃县)

三明市(沙县区、永安市、清流县、将乐县、建宁县、尤溪县、明溪县、泰宁县、三元区、大田县、宁化县)

吴忠市(红寺堡区、同心县、利通区、青铜峡市、盐池县)

佛山市(顺德区、三水区、禅城区、南海区、高明区)

　　来源：中国房地产报

　　“

　　市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　中房报记者梁笑梅丨北京报道

　　在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。

　　4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。

　　随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。

　　关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。

　　一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。

　　战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。

　　有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”

　　前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”

　　市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。

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　　股权重构与战略突围

　　2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。

　　长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。

　　有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。

　　不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。

　　金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。

　　全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。

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　　市场博弈与风险共振

　　尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。

　　“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。

　　历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。

　　2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。

　　更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。

　　此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。

　　正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。