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齐齐哈尔市(富拉尔基区、拜泉县、昂昂溪区、克山县、铁锋区、梅里斯达斡尔族区、碾子山区、讷河市、甘南县、龙江县、依安县、富裕县、建华区、泰来县、克东县、龙沙区)

阜新市(太平区、细河区、清河门区、海州区、新邱区、阜新蒙古族自治县、彰武县)

松原市(前郭尔罗斯蒙古族自治县、乾安县、长岭县、扶余市、宁江区)

沈阳市(铁西区、康平县、大东区、皇姑区、沈北新区、于洪区、浑南区、苏家屯区、新民市、法库县、辽中区、沈河区、和平区)  乌海市(海勃湾区、海南区、乌达区)

南京市(雨花台区、建邺区、玄武区、鼓楼区、六合区、秦淮区、高淳区、浦口区、溧水区、江宁区、栖霞区)

包头市(白云鄂博矿区、东河区、青山区、石拐区、达尔罕茂明安联合旗、昆都仑区、土默特右旗、固阳县、九原区)

清远市(清新区、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县、连州市、阳山县、英德市、佛冈县、清城区)

鸡西市(恒山区、密山市、虎林市、麻山区、滴道区、梨树区、城子河区、鸡冠区、鸡东县)  焦作市(博爱县、解放区、武陟县、沁阳市、中站区、马村区、修武县、温县、山阳区、孟州市)

天津市(津南区、宁河区、静海区、红桥区、西青区、滨海新区、北辰区、和平区、河北区、宝坻区、东丽区、河东区、南开区、蓟州区、武清区、河西区)

莆田市(涵江区、荔城区、秀屿区、城厢区、仙游县)

延安市(甘泉县、志丹县、子长市、黄龙县、吴起县、宝塔区、宜川县、安塞区、延长县、富县、延川县、黄陵县、洛川县)

三沙市(西沙区、南沙区)

贵阳市(云岩区、观山湖区、清镇市、白云区、修文县、乌当区、息烽县、南明区、花溪区、开阳县)

咸宁市(赤壁市、咸安区、通城县、通山县、嘉鱼县、崇阳县)

泰安市(东平县、新泰市、肥城市、泰山区、岱岳区、宁阳县)

新余市(分宜县、渝水区)

凉山彝族自治州(越西县、德昌县、会理市、会东县、西昌市、普格县、盐源县、布拖县、雷波县、昭觉县、金阳县、甘洛县、喜德县、美姑县、冕宁县、宁南县、木里藏族自治县)

郑州市(新密市、惠济区、中牟县、新郑市、管城回族区、中原区、登封市、荥阳市、二七区、巩义市、上街区、金水区)

迪庆藏族自治州(德钦县、香格里拉市、维西傈僳族自治县)

朝阳市(北票市、双塔区、凌源市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、建平县、龙城区、朝阳县)

巴中市(恩阳区、南江县、平昌县、巴州区、通江县)

福州市(仓山区、闽清县、罗源县、福清市、连江县、长乐区、台江区、永泰县、平潭县、闽侯县、马尾区、鼓楼区、晋安区)

阜阳市(阜南县、颍州区、颍泉区、临泉县、颍东区、太和县、界首市、颍上县)

梅州市(丰顺县、梅县区、大埔县、蕉岭县、兴宁市、五华县、梅江区、平远县)

荆州市(石首市、松滋市、沙市区、江陵县、荆州区、公安县、洪湖市、监利市)

成都市(青羊区、蒲江县、彭州市、青白江区、都江堰市、武侯区、龙泉驿区、简阳市、新津区、金堂县、邛崃市、大邑县、崇州市、双流区、郫都区、锦江区、成华区、金牛区、温江区、新都区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿合奇县、阿图什市、阿克陶县、乌恰县)

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黄石市(西塞山区、黄石港区、铁山区、阳新县、下陆区、大冶市)

平凉市(崇信县、华亭市、泾川县、灵台县、庄浪县、崆峒区、静宁县)

白城市(大安市、镇赉县、洮北区、洮南市、通榆县)

邢台市(南和区、临西县、清河县、广宗县、宁晋县、内丘县、新河县、襄都区、信都区、平乡县、巨鹿县、柏乡县、任泽区、沙河市、威县、南宫市、隆尧县、临城县)  雅安市(宝兴县、天全县、雨城区、荥经县、芦山县、汉源县、石棉县、名山区)

珠海市(香洲区、斗门区、金湾区)

阳江市(阳春市、江城区、阳东区、阳西县)

榆林市(靖边县、绥德县、榆阳区、府谷县、横山区、子洲县、佳县、定边县、米脂县、清涧县、吴堡县、神木市)五指山市(东方市、琼中黎族苗族自治县、万宁市、澄迈县、白沙黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、乐东黎族自治县、文昌市、琼海市、临高县、昌江黎族自治县、屯昌县、定安县、陵水黎族自治县)

保定市(莲池区、雄县、定州市、高碑店市、曲阳县、望都县、涞水县、定兴县、蠡县、徐水区、涞源县、易县、清苑区、容城县、安国市、博野县、顺平县、涿州市、竞秀区、安新县、阜平县、满城区、唐县、高阳县)  遂宁市(大英县、船山区、射洪市、安居区、蓬溪县)

黑河市(北安市、逊克县、五大连池市、孙吴县、爱辉区、嫩江市)

新乡市(长垣市、卫辉市、获嘉县、新乡县、牧野区、封丘县、辉县市、延津县、凤泉区、卫滨区、红旗区、原阳县)

桂林市(全州县、灌阳县、平乐县、七星区、荔浦市、灵川县、阳朔县、雁山区、叠彩区、永福县、秀峰区、龙胜各族自治县、象山区、资源县、恭城瑶族自治县、临桂区、兴安县)抚州市(金溪县、崇仁县、东乡区、资溪县、南城县、宜黄县、乐安县、南丰县、临川区、黎川县、广昌县)

中卫市(海原县、沙坡头区、中宁县)

渭南市(华阴市、大荔县、临渭区、澄城县、潼关县、合阳县、蒲城县、富平县、韩城市、白水县、华州区)

邯郸市(永年区、临漳县、魏县、广平县、涉县、曲周县、复兴区、肥乡区、磁县、邱县、邯山区、鸡泽县、丛台区、馆陶县、峰峰矿区、成安县、大名县、武安市)

西安市(高陵区、周至县、碑林区、长安区、阎良区、雁塔区、蓝田县、未央区、新城区、鄠邑区、临潼区、莲湖区、灞桥区)

郴州市(汝城县、安仁县、桂阳县、永兴县、桂东县、嘉禾县、宜章县、临武县、北湖区、资兴市、苏仙区)

鹤壁市(鹤山区、浚县、淇滨区、淇县、山城区)

景德镇市(浮梁县、乐平市、珠山区、昌江区)

安康市(镇坪县、石泉县、汉阴县、紫阳县、白河县、宁陕县、岚皋县、平利县、汉滨区、旬阳市)

宜春市(袁州区、丰城市、靖安县、奉新县、宜丰县、高安市、上高县、樟树市、万载县、铜鼓县)

信阳市(光山县、商城县、平桥区、新县、息县、罗山县、浉河区、潢川县、固始县、淮滨县)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、勐海县、景洪市)

大兴安岭地区(漠河市、塔河县、呼玛县)

呼和浩特市(新城区、回民区、托克托县、清水河县、玉泉区、赛罕区、土默特左旗、和林格尔县、武川县)

双鸭山市(集贤县、宝清县、饶河县、四方台区、岭东区、尖山区、友谊县、宝山区)

曲靖市(宣威市、麒麟区、陆良县、沾益区、马龙区、罗平县、师宗县、富源县、会泽县)

佳木斯市(前进区、同江市、桦南县、桦川县、郊区、汤原县、富锦市、抚远市、向阳区、东风区)

转自：刘晓博说财经

原创刘博团队

01

房地产，重回舞台中央

近期，有两件大事深刻影响着中国乃至全球经济的未来走向，其潜在效应将持续10至20年。

第一件，是国际贸易格局的深刻变化。

以美国为首，全球范围内的关税壁垒呈现再度抬头的趋势。尽管具体政策仍在博弈与变动中，但这一动向预示着二战后形成的、以自由贸易为导向的国际经贸秩序正面临重大调整，全球化进程遭遇新的挑战。

第二件，是中国应对策略的战略性转向。

面对外部环境的不确定性，中国明确将战略重心向内调整，提出了构建“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局。

与之配套，中央发布了系列旨在扩大内需、提振消费的文件，强调要着力提高居民收入，全面启动国内消费，倾力打造一个强大的国内市场。

为何要倾力打造强大的国内市场？

放眼全球，消费是经济增长的核心引擎。以美元计价，美国的消费市场规模约占全球总额的30%。相比之下，拥有14亿人口的中国，目前的整体消费体量大约仅为美国的一半左右。

如果能有效激发内需潜力，将中国的消费占比也提升至全球约三分之一的水平，那么中国不仅能更好地抵御外部风险，还将在全球新的经贸格局中赢得更大的主动权和话语权。因此，启动并壮大国内消费市场，至关重要。

那么，启动内需的关键抓手在哪里？

细读中央关于扩消费的文件，房地产行业被赋予了极其重要的角色。文件明确提出要稳定和激活房地产市场，将其视为提振内需、畅通国民经济循环的关键一环。

中国家庭财富高度集中于房地产（估值约350万亿），稳住并适度激活这部分存量财富，哪怕只释放一小部分流动性，其产生的财富效应就能有效提振消费信心，是对冲外部压力、拉动内需的最有效抓手。

信号已经明确：今年，房地产市场将在“促消费、稳增长”的国家战略中扮演关键角色。

2025年全国两会政府工作报告首次将“稳住房地产市场”纳入经济社会发展总体要求，同时各省市的两会均将房地产“止跌回稳”作为目标。

从深圳探索“房票”安置、升级“以旧换新”，到南京全面取消限售并提供“以旧换新”补贴，再到苏州推出“三低一宽”的创新信贷支持……

尽管一线城市目前尚未出台突破性的重大利好，但市场普遍预期，未来将有更具实质性、甚至可能超出当前预期的刺激政策逐步落地。

房地产的重要地位凸显，房企作为关键载体需承担起驱动消费的重任。

然而，当前多数房企尚未准备好迎接这一转变，仍在传统思维与新政策导向之间徘徊调整。

02

下半场是谁的主场？

楼市下行期，房地产企业难，民营房企更难。

曾几何时，中国房地产百强榜单上，民营企业占据了80%的席位，拿地金额也高达八成。

而今天的现实却是：百强拿地榜中仅存11家民营房企，拿地额占比萎缩至8.5%。

过去几年，已有约40多家大中型民营房企陷入债务危机。即便那些暂未“爆雷”的企业，基于对未来不确定性的考量，也大多选择“零拿地”的保守策略。

目前，仍能稳健经营的大中型民营房企已屈指可数，其中包括：星河地产（深圳）、龙湖、滨江、美的置业（佛山）、新希望地产（成都）、大华地产（上海）

这些幸存者不仅是企业自身韧性的证明，更为整个行业的转型提供了宝贵经验。

保护和扶持这些民营房企，不是为了所谓的情怀，而是为了维护市场的多元化生态，给消费者留下更多选择，也为行业未来发展探索更健康、更可持续的路径。

从这个意义上说，这些幸存的民营房企，既是市场优胜劣汰的结果，也是行业未来希望的所在。

深入研究这些幸存的民营房企，你会发现一个特殊的存在：星河地产。

星河地产可能不是规模最大的民营房企，却是走得最稳的企业之一。金融机构对星河的评价是“四个没有”：没有上市，没有美元债，没有表外融资，没有金融理财。

这种近乎“保守”的财务策略，使星河成为行业中少见的“三道红线”全绿企业，也让其连续四年获得AAA主体信用最高评级，成为首家获此评级的民营房企。

财务的稳健只是表象，背后更深层的原因是什么？

答案其实就藏在企业的价值观：赚快钱or赚慢钱？

近几年，城镇化率接近饱和，人口红利逐步消退，房地产市场已进入低增长时代。而传统房企还抱着“旧饭碗”，普遍采用“销售型”思维，追求高周转、快速开发、快速去化和资金快速回笼。

借鉴美日等发达市场经验，在高增长时期过后，地产开发行业的利润率将逐步趋于合理，甚至低于其它行业平均值。以美国市场为例，以开发业务为主的企业ROE仅在4~6%之间，只有那些经营不动产和服务业务的企业才能保持10%以上的ROE。

因此，中国房企必须做出价值观的重塑，逐渐转向“自持型”思维，做运营商而非纯开发商，从赚开发的“快钱”转向赚运营的“慢钱”。

星河能在行业寒冬中保持韧性与活力，最根本原因在于星河已成为房地产“运营”领域的顶尖玩家。

无论是住宅地产、商业地产，还是产业地产，星河都以运营思维为核心，构建了可持续发展的商业模式，真正践行了“做五百年，不做五百强”的长期主义理念。

星河控股集团，1988年成立于深圳，旗下现有产业、地产、商业、资本、物业五大板块，业务涉及产业运营、地产开发、商业管理、酒店服务、股权投资、物业服务等多元领域，员工规模逾9000人，布局深圳、广州、上海、南京、苏州、成都等30余座城市，总资产超千亿元，保持AAA主体信用跟踪评级，连年绿档企业，在行业中树立了优秀的企业形象和社会公信力。

下面几个典型案例可以看出星河的运营思维：

以商业深圳福田星河COCOPark为例，星河没有“建成即出售”，而是坚持长期精细化运营，十余年来持续进行品牌迭代更新、消费场景创新，始终保持着深圳地标性商业综合体的地位。

2021年至今，星河还与国际零售巨头Costco达成战略合作，先后落地上海浦东Costco、深圳龙华Costco，极大提升了区域价值和商业活力。

以住宅星河时代为例，星河没有“交付即撤离”，而是在十年间持续整合名校、COCOPark商业、双地铁口、大运配套、生态公园等资源，将体育、商业、住宅、名校、交通、生态聚合一体，不仅实现居住价值的提升，也让项目保持更高的溢价能力。

而在产业地产领域，星河创新性地做起了“房东+股东”角色。以深圳星河WORLD项目为例，星河既作为“房东”提供优质产业空间，又通过多种投资方式成为入驻企业的“股东”，全方位支持产业发展。

项目十年间已吸引华为、中国人寿、三菱电机等2293家企业入驻，包括25家500强企业、46家上市企业及69家专精特新小巨人企业，创造产值300亿元，吸纳就业5万人。待全部运营后，项目将实现税收超100亿元，产值逾1000亿元，吸纳就业人口超7.5万人。

基于以上实践积累，星河地产有望在中国楼市的下半场扮演更加重要的角色。

在城市更新领域：星河凭借二十余年深耕积累的专业化更新团队，已成为这一领域的先行者。

面对城中村、旧工业区、旧住宅区及旧商业区等多元复杂的土地类型，星河提供从规划咨询到合作开发、管理输出的全链条城市更新服务，这与两会强调的“城市老旧小区更新”战略方向高度契合。

在住房迭代升级领域：响应“好房子”政策导向，星河早已构建起至境系、至臻系、至悦系、至善系、至信系等精品产品线。

亿翰智库发布的“2024中国房企超级交付力TOP30”公开榜单中，星河地产赫然在列。“金杯银杯不如客户的口碑”在星河广泛流传，也始终践行。仅深圳和东莞2个城市就交付了4855套，东莞璟悦公馆、珠海湖山春晓、南沙东悦湾等多个项目实现了100%集中交付率。

当大多数房企在市场寒冬中拼命压缩成本时，星河却坚定走高品质路线。这种逆势投入为星河赢得了市场口碑，2024中国房地产开发企业综合实力50强星河位列第37位，产品力20强位列第18位。

在国家政策向“稳楼市”和“好房子”双轮驱动的新时代，星河这类坚持运营、不赚快钱、追求高品质的房企，将迎来真正的发展机遇期，成为房地产市场转型升级的中坚力量。

03

这里凭什么逆势热销？

当多数房企还在思考如何“活下去”时，星河已经开始思考如何“活得更好”。

3月30日，星河又一次在深圳龙岗引爆了“现象级”热销盛况。

星河·盛境瑞府开盘，现场人声鼎沸、座无虚席，认购喜报频传，成交量节节攀升，首开即劲销破百套。放眼当前市场，能拿到这个成绩的项目屈指可数。

自3月8日样板间开放以来，星河·盛境瑞府便成为龙岗楼市的红盘焦点，每日持续飙升的来访量、样板间络绎不绝的看房人潮，无不印证着购房者对星河品牌的高度认可。开盘后，项目更是蝉联片区周销售冠军，热度持续不减。

这种市场热度并非偶然，而是源于星河在大运片区的持续深耕。从星河时代到星河智荟，再到星河盛境系列，星河形成了一条完整的产品迭代线，每一步都在稳步提升区域价值。

盛境系列自2021年入市以来，凭借过硬产品力和投住价值赢得市场口碑：