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全国服务区域：
梧州市(龙圩区、长洲区、蒙山县、岑溪市、苍梧县、万秀区、藤县)
大理白族自治州(洱源县、宾川县、漾濞彝族自治县、南涧彝族自治县、云龙县、祥云县、永平县、剑川县、弥渡县、大理市、鹤庆县、巍山彝族回族自治县)
襄阳市(宜城市、襄州区、枣阳市、保康县、老河口市、樊城区、襄城区、谷城县、南漳县)
北海市(铁山港区、银海区、海城区、合浦县)
沈阳市(于洪区、法库县、浑南区、康平县、沈北新区、和平区、苏家屯区、新民市、皇姑区、铁西区、大东区、沈河区、辽中区)
湘潭市(雨湖区、湘乡市、岳塘区、韶山市、湘潭县)
宝鸡市(千阳县、陈仓区、陇县、岐山县、金台区、渭滨区、凤县、凤翔区、麟游县、扶风县、眉县、太白县)
常州市(新北区、钟楼区、溧阳市、天宁区、武进区、金坛区)
枣庄市(峄城区、市中区、台儿庄区、薛城区、滕州市、山亭区)
三亚市(海棠区、崖州区、天涯区、吉阳区)
甘南藏族自治州(碌曲县、舟曲县、夏河县、合作市、迭部县、玛曲县、临潭县、卓尼县)
五指山市(东方市、白沙黎族自治县、屯昌县、保亭黎族苗族自治县、乐东黎族自治县、文昌市、陵水黎族自治县、澄迈县、琼中黎族苗族自治县、定安县、琼海市、临高县、昌江黎族自治县、万宁市)
开封市(龙亭区、鼓楼区、祥符区、顺河回族区、兰考县、尉氏县、杞县、禹王台区、通许县)
拉萨市(尼木县、曲水县、堆龙德庆区、墨竹工卡县、当雄县、达孜区、林周县、城关区)
本溪市(明山区、南芬区、溪湖区、本溪满族自治县、桓仁满族自治县、平山区)
德阳市(罗江区、什邡市、旌阳区、广汉市、中江县、绵竹市)
哈密市(伊州区、巴里坤哈萨克自治县、伊吾县)
乌鲁木齐市(新市区、乌鲁木齐县、天山区、达坂城区、米东区、水磨沟区、沙依巴克区、头屯河区)
沧州市(献县、新华区、运河区、泊头市、沧县、南皮县、黄骅市、河间市、吴桥县、盐山县、青县、海兴县、东光县、肃宁县、孟村回族自治县、任丘市)
淮安市(涟水县、淮安区、洪泽区、清江浦区、盱眙县、金湖县、淮阴区)
厦门市(湖里区、海沧区、同安区、翔安区、集美区、思明区)
桂林市(临桂区、七星区、恭城瑶族自治县、叠彩区、灌阳县、全州县、灵川县、龙胜各族自治县、秀峰区、平乐县、荔浦市、兴安县、资源县、永福县、阳朔县、象山区、雁山区)
南通市(海安市、海门区、如东县、通州区、如皋市、启东市、崇川区)
青岛市(城阳区、黄岛区、莱西市、即墨区、李沧区、市南区、市北区、崂山区、平度市、胶州市)
来宾市(兴宾区、象州县、合山市、金秀瑶族自治县、忻城县、武宣县)
呼和浩特市(武川县、土默特左旗、清水河县、新城区、托克托县、赛罕区、玉泉区、和林格尔县、回民区)
珠海市(香洲区、金湾区、斗门区)
楚雄彝族自治州(姚安县、大姚县、南华县、元谋县、楚雄市、双柏县、永仁县、禄丰市、牟定县、武定县)
酒泉市(阿克塞哈萨克族自治县、金塔县、肃州区、敦煌市、肃北蒙古族自治县、瓜州县、玉门市)
毕节市(威宁彝族回族苗族自治县、赫章县、金沙县、七星关区、黔西市、纳雍县、大方县、织金县)
昌吉回族自治州(玛纳斯县、昌吉市、呼图壁县、吉木萨尔县、奇台县、木垒哈萨克自治县、阜康市)
芜湖市(镜湖区、鸠江区、无为市、湾沚区、南陵县、繁昌区、弋江区)
遂宁市(安居区、船山区、射洪市、大英县、蓬溪县)
潍坊市(临朐县、青州市、奎文区、诸城市、高密市、昌乐县、寿光市、安丘市、潍城区、昌邑市、寒亭区、坊子区)
安顺市(关岭布依族苗族自治县、西秀区、平坝区、普定县、紫云苗族布依族自治县、镇宁布依族苗族自治县)
湘西土家族苗族自治州(凤凰县、保靖县、龙山县、吉首市、花垣县、泸溪县、古丈县、永顺县)
滁州市(南谯区、来安县、定远县、全椒县、天长市、明光市、琅琊区、凤阳县)
许昌市(禹州市、建安区、襄城县、长葛市、鄢陵县、魏都区)
蚌埠市(固镇县、怀远县、淮上区、蚌山区、龙子湖区、五河县、禹会区)
东莞市
南平市(延平区、建阳区、松溪县、顺昌县、武夷山市、光泽县、建瓯市、浦城县、政和县、邵武市)
柳州市(柳江区、柳南区、柳北区、城中区、三江侗族自治县、融安县、柳城县、鹿寨县、融水苗族自治县、鱼峰区)
昆明市(西山区、富民县、宜良县、安宁市、东川区、盘龙区、石林彝族自治县、官渡区、晋宁区、嵩明县、寻甸回族彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、呈贡区、五华区)
上海市(奉贤区、闵行区、普陀区、虹口区、黄浦区、青浦区、长宁区、金山区、浦东新区、静安区、杨浦区、徐汇区、宝山区、崇明区、嘉定区、松江区)
凉山彝族自治州(金阳县、冕宁县、会理市、布拖县、昭觉县、宁南县、会东县、美姑县、西昌市、喜德县、木里藏族自治县、甘洛县、德昌县、雷波县、越西县、盐源县、普格县)
江门市(新会区、开平市、鹤山市、恩平市、台山市、江海区、蓬江区)
海西蒙古族藏族自治州(茫崖市、格尔木市、乌兰县、天峻县、都兰县、德令哈市)
葫芦岛市(绥中县、兴城市、连山区、建昌县、龙港区、南票区)
商丘市(睢县、梁园区、虞城县、永城市、夏邑县、宁陵县、睢阳区、柘城县、民权县)
儋州市
澳门特别行政区
常德市(桃源县、安乡县、石门县、汉寿县、津市市、武陵区、临澧县、鼎城区、澧县)
长春市(农安县、宽城区、二道区、朝阳区、双阳区、德惠市、公主岭市、南关区、榆树市、九台区、绿园区)
舟山市(定海区、岱山县、普陀区、嵊泗县)
景德镇市(珠山区、乐平市、浮梁县、昌江区)
廊坊市(霸州市、安次区、三河市、广阳区、永清县、文安县、固安县、大厂回族自治县、大城县、香河县)
阿克苏地区(拜城县、阿克苏市、柯坪县、乌什县、沙雅县、新和县、阿瓦提县、温宿县、库车市)
兴安盟(阿尔山市、突泉县、扎赉特旗、科尔沁右翼中旗、科尔沁右翼前旗、乌兰浩特市)
张家界市(武陵源区、慈利县、桑植县、永定区)
安康市(白河县、宁陕县、岚皋县、汉滨区、汉阴县、旬阳市、石泉县、平利县、紫阳县、镇坪县)
承德市(平泉市、双滦区、滦平县、宽城满族自治县、鹰手营子矿区、丰宁满族自治县、双桥区、围场满族蒙古族自治县、承德县、兴隆县、隆化县)
西双版纳傣族自治州(景洪市、勐海县、勐腊县)
黄石市(西塞山区、阳新县、下陆区、大冶市、黄石港区、铁山区)
阜阳市(阜南县、颍州区、临泉县、颍东区、界首市、颍上县、太和县、颍泉区)
杭州市(钱塘区、余杭区、上城区、萧山区、临平区、拱墅区、建德市、西湖区、滨江区、桐庐县、富阳区、临安区、淳安县)
佳木斯市(抚远市、前进区、桦南县、东风区、富锦市、桦川县、郊区、汤原县、同江市、向阳区)
安阳市(殷都区、林州市、内黄县、安阳县、文峰区、滑县、汤阴县、北关区、龙安区)
湛江市(赤坎区、吴川市、麻章区、霞山区、雷州市、遂溪县、坡头区、廉江市、徐闻县)
伊犁哈萨克自治州(巩留县、伊宁市、伊宁县、新源县、霍城县、昭苏县、尼勒克县、察布查尔锡伯自治县、特克斯县、霍尔果斯市、奎屯市)
惠州市(惠城区、惠东县、博罗县、龙门县、惠阳区)
榆林市(靖边县、清涧县、绥德县、吴堡县、神木市、横山区、米脂县、府谷县、子洲县、佳县、榆阳区、定边县)
资阳市(安岳县、雁江区、乐至县)
烟台市(栖霞市、莱山区、福山区、蓬莱区、莱州市、海阳市、招远市、牟平区、莱阳市、龙口市、芝罘区)
十堰市(张湾区、茅箭区、房县、郧西县、竹溪县、竹山县、郧阳区、丹江口市)
揭阳市(榕城区、惠来县、揭西县、揭东区、普宁市)
辽源市(西安区、龙山区、东丰县、东辽县)
长治市(沁县、屯留区、潞州区、襄垣县、长子县、潞城区、武乡县、壶关县、上党区、黎城县、平顺县、沁源县)
鸡西市(鸡东县、城子河区、麻山区、恒山区、密山市、滴道区、虎林市、鸡冠区、梨树区)
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淄博市(淄川区、周村区、博山区、高青县、桓台县、沂源县、临淄区、张店区)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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