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山南市(加查县、隆子县、浪卡子县、扎囊县、桑日县、错那市、措美县、贡嘎县、乃东区、曲松县、琼结县、洛扎县)

揭阳市(揭东区、惠来县、榕城区、揭西县、普宁市)

郴州市(资兴市、宜章县、临武县、桂阳县、永兴县、汝城县、嘉禾县、桂东县、苏仙区、安仁县、北湖区)

江门市(开平市、鹤山市、台山市、恩平市、新会区、江海区、蓬江区)  广安市(武胜县、华蓥市、前锋区、广安区、邻水县、岳池县)

南宁市(武鸣区、宾阳县、江南区、良庆区、兴宁区、青秀区、隆安县、上林县、邕宁区、西乡塘区、横州市、马山县)

云浮市(云安区、云城区、新兴县、罗定市、郁南县)

莆田市(荔城区、仙游县、城厢区、涵江区、秀屿区)

临沧市(云县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、耿马傣族佤族自治县、永德县、临翔区、沧源佤族自治县、镇康县、凤庆县)  金昌市(金川区、永昌县)

晋城市(城区、阳城县、高平市、泽州县、陵川县、沁水县)

济宁市(泗水县、兖州区、鱼台县、任城区、汶上县、嘉祥县、邹城市、微山县、曲阜市、梁山县、金乡县)

芜湖市(无为市、弋江区、南陵县、鸠江区、湾沚区、繁昌区、镜湖区)

洛阳市(嵩县、孟津区、伊川县、栾川县、老城区、瀍河回族区、偃师区、宜阳县、涧西区、西工区、新安县、汝阳县、洛宁县、洛龙区)

钦州市(钦北区、浦北县、灵山县、钦南区)

吴忠市(青铜峡市、利通区、盐池县、红寺堡区、同心县)

上海市(虹口区、松江区、宝山区、杨浦区、金山区、闵行区、青浦区、浦东新区、静安区、奉贤区、长宁区、徐汇区、崇明区、嘉定区、普陀区、黄浦区)

内江市(隆昌市、威远县、东兴区、资中县、市中区)

潮州市(饶平县、潮安区、湘桥区)

黔南布依族苗族自治州(长顺县、龙里县、独山县、三都水族自治县、瓮安县、平塘县、贵定县、罗甸县、荔波县、福泉市、都匀市、惠水县)

湖州市(安吉县、吴兴区、南浔区、长兴县、德清县)

衢州市(江山市、柯城区、龙游县、常山县、开化县、衢江区)

杭州市(淳安县、滨江区、富阳区、上城区、西湖区、拱墅区、余杭区、临安区、钱塘区、桐庐县、临平区、萧山区、建德市)

石家庄市(深泽县、灵寿县、赵县、赞皇县、新华区、桥西区、裕华区、井陉县、长安区、平山县、正定县、无极县、晋州市、藁城区、行唐县、新乐市、辛集市、鹿泉区、井陉矿区、元氏县、高邑县、栾城区)

鄂州市(华容区、梁子湖区、鄂城区)

昆明市(西山区、五华区、晋宁区、富民县、盘龙区、官渡区、禄劝彝族苗族自治县、嵩明县、石林彝族自治县、寻甸回族彝族自治县、呈贡区、宜良县、东川区、安宁市)

焦作市(博爱县、沁阳市、武陟县、修武县、解放区、马村区、中站区、温县、山阳区、孟州市)

汕头市(澄海区、龙湖区、南澳县、潮阳区、濠江区、潮南区、金平区)

阳江市(阳东区、阳春市、阳西县、江城区)

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淮安市(清江浦区、涟水县、淮安区、金湖县、盱眙县、淮阴区、洪泽区)

酒泉市(玉门市、阿克塞哈萨克族自治县、金塔县、敦煌市、肃州区、肃北蒙古族自治县、瓜州县)

丹东市(元宝区、凤城市、东港市、振兴区、振安区、宽甸满族自治县)

贵阳市(白云区、开阳县、息烽县、清镇市、云岩区、花溪区、乌当区、观山湖区、南明区、修文县)  淄博市(桓台县、临淄区、高青县、周村区、张店区、淄川区、博山区、沂源县)

乌海市(海勃湾区、海南区、乌达区)

咸宁市(嘉鱼县、赤壁市、通城县、通山县、崇阳县、咸安区)

三亚市(天涯区、吉阳区、崖州区、海棠区)资阳市(安岳县、乐至县、雁江区)

新余市(分宜县、渝水区)  西藏自治区

鞍山市(台安县、岫岩满族自治县、铁东区、海城市、铁西区、立山区、千山区)

德阳市(旌阳区、罗江区、广汉市、什邡市、中江县、绵竹市)

湛江市(廉江市、赤坎区、坡头区、麻章区、遂溪县、吴川市、徐闻县、雷州市、霞山区)曲靖市(麒麟区、罗平县、会泽县、富源县、沾益区、陆良县、马龙区、师宗县、宣威市)

昭通市(彝良县、昭阳区、大关县、绥江县、水富市、永善县、巧家县、镇雄县、鲁甸县、盐津县、威信县)

十堰市(张湾区、郧西县、竹山县、茅箭区、竹溪县、房县、郧阳区、丹江口市)

百色市(那坡县、田东县、靖西市、田阳区、隆林各族自治县、凌云县、德保县、西林县、田林县、右江区、乐业县、平果市)

邵阳市(隆回县、大祥区、城步苗族自治县、邵东市、武冈市、新邵县、绥宁县、邵阳县、新宁县、北塔区、双清区、洞口县)

玉溪市(通海县、华宁县、江川区、新平彝族傣族自治县、易门县、峨山彝族自治县、澄江市、元江哈尼族彝族傣族自治县、红塔区)

大兴安岭地区(呼玛县、漠河市、塔河县)

长治市(潞州区、长子县、壶关县、武乡县、潞城区、平顺县、黎城县、襄垣县、沁县、上党区、沁源县、屯留区)

驻马店市(驿城区、正阳县、西平县、汝南县、泌阳县、上蔡县、新蔡县、确山县、遂平县、平舆县)

天津市(津南区、红桥区、东丽区、蓟州区、和平区、宁河区、宝坻区、北辰区、滨海新区、河东区、武清区、河北区、南开区、西青区、河西区、静海区)

四平市(伊通满族自治县、铁东区、双辽市、梨树县、铁西区)

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黄山市(休宁县、黄山区、徽州区、祁门县、黟县、屯溪区、歙县)

巴彦淖尔市(乌拉特中旗、乌拉特前旗、磴口县、五原县、乌拉特后旗、临河区、杭锦后旗)

九江市(湖口县、柴桑区、武宁县、浔阳区、濂溪区、庐山市、永修县、共青城市、彭泽县、德安县、修水县、都昌县、瑞昌市)

鹤岗市(工农区、绥滨县、南山区、兴安区、兴山区、向阳区、东山区、萝北县)

安阳市(滑县、殷都区、汤阴县、安阳县、内黄县、龙安区、文峰区、北关区、林州市)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。