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宜昌市(点军区、西陵区、五峰土家族自治县、伍家岗区、兴山县、夷陵区、猇亭区、长阳土家族自治县、当阳市、枝江市、远安县、宜都市、秭归县)
贺州市(钟山县、八步区、平桂区、富川瑶族自治县、昭平县)
宁夏回族自治区
营口市(西市区、站前区、大石桥市、老边区、鲅鱼圈区、盖州市)
株洲市(茶陵县、渌口区、石峰区、天元区、芦淞区、醴陵市、炎陵县、荷塘区、攸县)
西双版纳傣族自治州(景洪市、勐海县、勐腊县)
榆林市(吴堡县、神木市、绥德县、佳县、靖边县、米脂县、横山区、府谷县、清涧县、子洲县、定边县、榆阳区)
嘉兴市(南湖区、秀洲区、桐乡市、海宁市、平湖市、嘉善县、海盐县)
烟台市(莱阳市、牟平区、蓬莱区、莱州市、芝罘区、福山区、海阳市、龙口市、莱山区、招远市、栖霞市)
大庆市(肇源县、萨尔图区、林甸县、让胡路区、红岗区、杜尔伯特蒙古族自治县、大同区、肇州县、龙凤区)
邯郸市(魏县、邯山区、广平县、馆陶县、峰峰矿区、成安县、武安市、永年区、丛台区、大名县、复兴区、临漳县、曲周县、肥乡区、涉县、鸡泽县、邱县、磁县)
伊犁哈萨克自治州(奎屯市、伊宁市、特克斯县、霍尔果斯市、伊宁县、察布查尔锡伯自治县、昭苏县、新源县、巩留县、霍城县、尼勒克县)
兰州市(安宁区、城关区、榆中县、永登县、红古区、皋兰县、七里河区、西固区)
石河子市(北屯市、胡杨河市、昆玉市、阿拉尔市、新星市、双河市、白杨市、五家渠市、铁门关市、图木舒克市、可克达拉市)
晋城市(沁水县、高平市、陵川县、泽州县、阳城县、城区)
昆明市(东川区、富民县、宜良县、五华区、呈贡区、盘龙区、晋宁区、嵩明县、石林彝族自治县、官渡区、安宁市、寻甸回族彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、西山区)
固原市(原州区、彭阳县、泾源县、西吉县、隆德县)
铜仁市(江口县、碧江区、德江县、石阡县、印江土家族苗族自治县、松桃苗族自治县、沿河土家族自治县、思南县、玉屏侗族自治县、万山区)
盐城市(大丰区、亭湖区、盐都区、建湖县、阜宁县、滨海县、射阳县、响水县、东台市)
新余市(渝水区、分宜县)
黄石市(阳新县、大冶市、铁山区、黄石港区、西塞山区、下陆区)
湛江市(赤坎区、遂溪县、廉江市、吴川市、徐闻县、麻章区、霞山区、雷州市、坡头区)
迪庆藏族自治州(德钦县、香格里拉市、维西傈僳族自治县)
达州市(渠县、万源市、达川区、开江县、通川区、宣汉县、大竹县)
焦作市(修武县、博爱县、中站区、沁阳市、武陟县、解放区、马村区、山阳区、温县、孟州市)
泰安市(泰山区、肥城市、岱岳区、新泰市、宁阳县、东平县)
惠州市(龙门县、惠城区、惠东县、博罗县、惠阳区)
银川市(灵武市、兴庆区、西夏区、永宁县、金凤区、贺兰县)
阿克苏地区(阿瓦提县、新和县、柯坪县、温宿县、沙雅县、库车市、乌什县、阿克苏市、拜城县)
沈阳市(沈北新区、新民市、法库县、和平区、大东区、康平县、铁西区、浑南区、皇姑区、沈河区、苏家屯区、辽中区、于洪区)
安顺市(镇宁布依族苗族自治县、关岭布依族苗族自治县、平坝区、西秀区、紫云苗族布依族自治县、普定县)
铜川市(宜君县、耀州区、王益区、印台区)
通辽市(开鲁县、库伦旗、扎鲁特旗、奈曼旗、科尔沁左翼中旗、科尔沁左翼后旗、科尔沁区、霍林郭勒市)
阳泉市(城区、平定县、矿区、盂县、郊区)
宜春市(丰城市、高安市、樟树市、铜鼓县、万载县、上高县、靖安县、宜丰县、奉新县、袁州区)
丽水市(龙泉市、遂昌县、庆元县、青田县、缙云县、云和县、莲都区、松阳县、景宁畲族自治县)
抚顺市(新抚区、望花区、东洲区、抚顺县、清原满族自治县、顺城区、新宾满族自治县)
恩施土家族苗族自治州(鹤峰县、利川市、建始县、宣恩县、咸丰县、来凤县、巴东县、恩施市)
十堰市(郧阳区、房县、张湾区、茅箭区、丹江口市、郧西县、竹溪县、竹山县)
广元市(利州区、旺苍县、青川县、苍溪县、朝天区、剑阁县、昭化区)
雅安市(名山区、天全县、汉源县、石棉县、宝兴县、雨城区、荥经县、芦山县)
汕尾市(海丰县、城区、陆丰市、陆河县)
衡阳市(常宁市、珠晖区、雁峰区、祁东县、蒸湘区、衡东县、衡南县、衡山县、石鼓区、耒阳市、南岳区、衡阳县)
曲靖市(沾益区、马龙区、师宗县、陆良县、宣威市、罗平县、麒麟区、会泽县、富源县)
延安市(黄龙县、延长县、宜川县、志丹县、宝塔区、延川县、黄陵县、富县、安塞区、吴起县、洛川县、甘泉县、子长市)
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林芝市(米林市、朗县、波密县、察隅县、巴宜区、工布江达县、墨脱县)
淮北市(相山区、烈山区、濉溪县、杜集区)
玉林市(福绵区、容县、北流市、博白县、玉州区、陆川县、兴业县)
龙岩市(连城县、长汀县、漳平市、新罗区、上杭县、永定区、武平县)
鄂州市(梁子湖区、鄂城区、华容区)
信阳市(新县、光山县、罗山县、淮滨县、平桥区、潢川县、商城县、固始县、息县、浉河区)
萍乡市(莲花县、湘东区、上栗县、安源区、芦溪县)
亳州市(蒙城县、涡阳县、谯城区、利辛县)
舟山市(嵊泗县、普陀区、定海区、岱山县)
茂名市(高州市、茂南区、电白区、化州市、信宜市)
和田地区(和田县、皮山县、民丰县、墨玉县、策勒县、和田市、于田县、洛浦县)
塔城地区(塔城市、裕民县、和布克赛尔蒙古自治县、沙湾市、乌苏市、额敏县、托里县)
中卫市(海原县、中宁县、沙坡头区)
廊坊市(霸州市、大城县、永清县、大厂回族自治县、香河县、固安县、文安县、安次区、三河市、广阳区)
北海市(银海区、铁山港区、合浦县、海城区)
景德镇市(浮梁县、昌江区、乐平市、珠山区)
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梧州市(苍梧县、长洲区、藤县、龙圩区、岑溪市、蒙山县、万秀区)
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湖州市(长兴县、安吉县、吴兴区、南浔区、德清县)
阿里地区(改则县、普兰县、日土县、札达县、噶尔县、革吉县、措勤县)
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六安市(叶集区、裕安区、金寨县、金安区、霍邱县、霍山县、舒城县)
荆州市(洪湖市、沙市区、监利市、公安县、江陵县、松滋市、石首市、荆州区)
鄂尔多斯市(鄂托克前旗、伊金霍洛旗、乌审旗、达拉特旗、东胜区、康巴什区、杭锦旗、准格尔旗、鄂托克旗)
全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。
◎作者/沈晓玲、陈家凤
核
心
观
点
【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。
【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。
01
销售
全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿
2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。
从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。
“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。
若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。
02
投资
新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩
2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。
截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。
03
盈利
营业收入同比下滑，净利由盈转亏
2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。
盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。
净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。
04
负债
现金短债比0.27，需关注流动性管理
依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。
受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。
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新闻结尾
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