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张家口市(康保县、涿鹿县、桥西区、怀来县、怀安县、崇礼区、赤城县、张北县、万全区、蔚县、桥东区、沽源县、下花园区、尚义县、阳原县、宣化区)

通化市(柳河县、梅河口市、集安市、东昌区、通化县、二道江区、辉南县)

新乡市(牧野区、原阳县、延津县、辉县市、凤泉区、封丘县、长垣市、卫辉市、卫滨区、红旗区、新乡县、获嘉县)

来宾市(金秀瑶族自治县、象州县、武宣县、合山市、兴宾区、忻城县)  绍兴市(柯桥区、新昌县、越城区、诸暨市、上虞区、嵊州市)

齐齐哈尔市(富拉尔基区、龙沙区、龙江县、碾子山区、依安县、富裕县、克山县、梅里斯达斡尔族区、泰来县、甘南县、昂昂溪区、克东县、建华区、拜泉县、铁锋区、讷河市)

本溪市(溪湖区、桓仁满族自治县、明山区、平山区、本溪满族自治县、南芬区)

石嘴山市(大武口区、惠农区、平罗县)吴忠市(盐池县、同心县、红寺堡区、青铜峡市、利通区)

金昌市(永昌县、金川区)  新疆维吾尔自治区

遂宁市(安居区、船山区、大英县、蓬溪县、射洪市)

呼伦贝尔市(根河市、扎兰屯市、鄂伦春自治旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、牙克石市、阿荣旗、鄂温克族自治旗、新巴尔虎左旗、海拉尔区、额尔古纳市、满洲里市、新巴尔虎右旗、扎赉诺尔区、陈巴尔虎旗)

仙桃市(潜江市、天门市、神农架林区)

衡水市(冀州区、深州市、饶阳县、武邑县、阜城县、枣强县、景县、武强县、桃城区、故城县、安平县)

资阳市(乐至县、安岳县、雁江区)

潍坊市(昌邑市、诸城市、坊子区、临朐县、昌乐县、寿光市、高密市、潍城区、安丘市、寒亭区、青州市、奎文区)

陇南市(西和县、武都区、康县、宕昌县、成县、文县、徽县、礼县、两当县)

江门市(台山市、鹤山市、恩平市、江海区、开平市、新会区、蓬江区)

大理白族自治州(剑川县、洱源县、永平县、大理市、云龙县、弥渡县、宾川县、漾濞彝族自治县、鹤庆县、南涧彝族自治县、祥云县、巍山彝族回族自治县)

衢州市(江山市、龙游县、衢江区、常山县、开化县、柯城区)

株洲市(茶陵县、攸县、石峰区、荷塘区、炎陵县、芦淞区、天元区、醴陵市、渌口区)

塔城地区(沙湾市、托里县、塔城市、和布克赛尔蒙古自治县、乌苏市、额敏县、裕民县)

怒江傈僳族自治州(贡山独龙族怒族自治县、兰坪白族普米族自治县、福贡县、泸水市)

定西市(岷县、临洮县、陇西县、通渭县、安定区、渭源县、漳县)

三门峡市(义马市、湖滨区、卢氏县、渑池县、灵宝市、陕州区)

锦州市(凌海市、古塔区、北镇市、太和区、黑山县、凌河区、义县)

湖州市(德清县、安吉县、长兴县、南浔区、吴兴区)

铁岭市(清河区、西丰县、开原市、银州区、铁岭县、调兵山市、昌图县)

安顺市(平坝区、镇宁布依族苗族自治县、西秀区、紫云苗族布依族自治县、普定县、关岭布依族苗族自治县)

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博尔塔拉蒙古自治州(阿拉山口市、温泉县、博乐市、精河县)

梅州市(五华县、梅江区、兴宁市、蕉岭县、丰顺县、梅县区、平远县、大埔县)

盘锦市(大洼区、盘山县、兴隆台区、双台子区)

内蒙古自治区  宁波市(象山县、余姚市、镇海区、北仑区、奉化区、鄞州区、宁海县、慈溪市、海曙区、江北区)

九江市(彭泽县、柴桑区、修水县、武宁县、共青城市、庐山市、浔阳区、湖口县、德安县、濂溪区、永修县、都昌县、瑞昌市)

德州市(武城县、齐河县、禹城市、夏津县、陵城区、庆云县、乐陵市、宁津县、临邑县、平原县、德城区)

泰安市(肥城市、岱岳区、新泰市、泰山区、宁阳县、东平县)昌都市(江达县、边坝县、左贡县、八宿县、类乌齐县、卡若区、贡觉县、察雅县、丁青县、芒康县、洛隆县)

广州市(海珠区、天河区、从化区、越秀区、增城区、荔湾区、黄埔区、白云区、花都区、番禺区、南沙区)  枣庄市(滕州市、市中区、峄城区、台儿庄区、薛城区、山亭区)

酒泉市(肃州区、阿克塞哈萨克族自治县、瓜州县、玉门市、肃北蒙古族自治县、敦煌市、金塔县)

抚州市(资溪县、南城县、宜黄县、南丰县、乐安县、东乡区、崇仁县、金溪县、黎川县、广昌县、临川区)

雅安市(石棉县、名山区、芦山县、宝兴县、汉源县、天全县、荥经县、雨城区)扬州市(江都区、广陵区、高邮市、宝应县、邗江区、仪征市)

钦州市(浦北县、灵山县、钦北区、钦南区)

鹤岗市(向阳区、东山区、南山区、兴安区、绥滨县、工农区、兴山区、萝北县)

咸阳市(泾阳县、杨陵区、兴平市、武功县、彬州市、礼泉县、渭城区、旬邑县、淳化县、乾县、长武县、秦都区、永寿县、三原县)

承德市(宽城满族自治县、平泉市、滦平县、围场满族蒙古族自治县、双桥区、承德县、双滦区、隆化县、兴隆县、鹰手营子矿区、丰宁满族自治县)

淮南市(田家庵区、寿县、大通区、潘集区、凤台县、谢家集区、八公山区)

林芝市(巴宜区、察隅县、波密县、朗县、墨脱县、工布江达县、米林市)

南京市(栖霞区、浦口区、建邺区、雨花台区、六合区、玄武区、鼓楼区、江宁区、秦淮区、溧水区、高淳区)

宣城市(宣州区、泾县、绩溪县、广德市、宁国市、旌德县、郎溪县)

金华市(武义县、永康市、金东区、婺城区、兰溪市、浦江县、磐安县、义乌市、东阳市)

延边朝鲜族自治州(龙井市、敦化市、图们市、安图县、延吉市、汪清县、珲春市、和龙市)

黄冈市(英山县、罗田县、团风县、红安县、黄州区、武穴市、黄梅县、浠水县、蕲春县、麻城市)

朝阳市(凌源市、北票市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、建平县、双塔区、龙城区、朝阳县)

泸州市(泸县、合江县、纳溪区、龙马潭区、江阳区、古蔺县、叙永县)

曲靖市(麒麟区、马龙区、宣威市、师宗县、陆良县、沾益区、富源县、会泽县、罗平县)

日喀则市(康马县、白朗县、桑珠孜区、亚东县、定日县、萨嘎县、仲巴县、昂仁县、聂拉木县、吉隆县、拉孜县、谢通门县、定结县、南木林县、萨迦县、江孜县、岗巴县、仁布县)

兰州市(七里河区、榆中县、红古区、皋兰县、安宁区、西固区、城关区、永登县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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