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三亚市(天涯区、海棠区、吉阳区、崖州区)

台州市(路桥区、仙居县、玉环市、天台县、椒江区、三门县、临海市、温岭市、黄岩区)

汉中市(留坝县、南郑区、镇巴县、洋县、略阳县、城固县、宁强县、西乡县、勉县、佛坪县、汉台区)

南阳市(镇平县、西峡县、方城县、内乡县、淅川县、唐河县、社旗县、卧龙区、邓州市、宛城区、新野县、桐柏县、南召县)  阿坝藏族羌族自治州(汶川县、松潘县、小金县、九寨沟县、阿坝县、若尔盖县、理县、茂县、黑水县、金川县、马尔康市、红原县、壤塘县)

七台河市(新兴区、茄子河区、桃山区、勃利县)

株洲市(天元区、攸县、芦淞区、渌口区、茶陵县、荷塘区、炎陵县、石峰区、醴陵市)

鞍山市(海城市、铁西区、铁东区、千山区、立山区、台安县、岫岩满族自治县)

滁州市(来安县、定远县、明光市、南谯区、全椒县、琅琊区、天长市、凤阳县)  遂宁市(船山区、蓬溪县、射洪市、大英县、安居区)

白城市(通榆县、大安市、镇赉县、洮南市、洮北区)

曲靖市(麒麟区、富源县、罗平县、师宗县、宣威市、会泽县、马龙区、沾益区、陆良县)

定西市(临洮县、岷县、陇西县、渭源县、通渭县、安定区、漳县)

温州市(平阳县、龙湾区、瑞安市、瓯海区、永嘉县、龙港市、苍南县、泰顺县、文成县、鹿城区、洞头区、乐清市)

吉安市(泰和县、青原区、永新县、安福县、万安县、吉州区、井冈山市、永丰县、新干县、吉安县、吉水县、遂川县、峡江县)

南平市(建瓯市、政和县、光泽县、浦城县、顺昌县、延平区、武夷山市、邵武市、建阳区、松溪县)

嘉兴市(平湖市、海宁市、桐乡市、秀洲区、海盐县、南湖区、嘉善县)

宁波市(北仑区、象山县、鄞州区、宁海县、江北区、镇海区、余姚市、海曙区、慈溪市、奉化区)

昌吉回族自治州(昌吉市、阜康市、木垒哈萨克自治县、玛纳斯县、吉木萨尔县、呼图壁县、奇台县)

铁岭市(西丰县、铁岭县、清河区、开原市、昌图县、调兵山市、银州区)

林芝市(墨脱县、巴宜区、米林市、波密县、工布江达县、察隅县、朗县)

仙桃市(天门市、神农架林区、潜江市)

厦门市(海沧区、湖里区、集美区、思明区、翔安区、同安区)

海北藏族自治州(祁连县、刚察县、门源回族自治县、海晏县)

内蒙古自治区

果洛藏族自治州(达日县、班玛县、久治县、甘德县、玛沁县、玛多县)

新余市(分宜县、渝水区)

商丘市(睢县、睢阳区、柘城县、宁陵县、民权县、虞城县、永城市、梁园区、夏邑县)

济宁市(嘉祥县、鱼台县、泗水县、兖州区、汶上县、金乡县、微山县、曲阜市、梁山县、邹城市、任城区)

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黄山市(祁门县、黄山区、屯溪区、歙县、黟县、休宁县、徽州区)

赣州市(龙南市、崇义县、章贡区、于都县、赣县区、定南县、大余县、南康区、宁都县、瑞金市、安远县、兴国县、石城县、信丰县、上犹县、全南县、寻乌县、会昌县)

萍乡市(湘东区、芦溪县、安源区、莲花县、上栗县)

宝鸡市(扶风县、凤翔区、陇县、凤县、麟游县、金台区、岐山县、太白县、千阳县、渭滨区、眉县、陈仓区)  梧州市(苍梧县、万秀区、藤县、龙圩区、蒙山县、长洲区、岑溪市)

湖州市(长兴县、吴兴区、安吉县、德清县、南浔区)

五指山市(琼中黎族苗族自治县、万宁市、东方市、陵水黎族自治县、白沙黎族自治县、屯昌县、保亭黎族苗族自治县、临高县、乐东黎族自治县、文昌市、昌江黎族自治县、定安县、澄迈县、琼海市)

大庆市(红岗区、林甸县、肇源县、杜尔伯特蒙古族自治县、萨尔图区、让胡路区、肇州县、龙凤区、大同区)松原市(宁江区、乾安县、扶余市、长岭县、前郭尔罗斯蒙古族自治县)

杭州市(建德市、拱墅区、余杭区、临安区、钱塘区、临平区、桐庐县、滨江区、西湖区、富阳区、上城区、萧山区、淳安县)  漯河市(召陵区、舞阳县、源汇区、临颍县、郾城区)

威海市(乳山市、荣成市、环翠区、文登区)

南昌市(新建区、青山湖区、红谷滩区、安义县、西湖区、南昌县、青云谱区、进贤县、东湖区)

百色市(隆林各族自治县、那坡县、田阳区、德保县、乐业县、田林县、平果市、凌云县、西林县、田东县、右江区、靖西市)成都市(崇州市、新津区、大邑县、蒲江县、青羊区、彭州市、武侯区、邛崃市、温江区、双流区、金牛区、金堂县、锦江区、简阳市、都江堰市、郫都区、新都区、龙泉驿区、成华区、青白江区)

泸州市(龙马潭区、合江县、泸县、叙永县、纳溪区、江阳区、古蔺县)

黑河市(北安市、孙吴县、五大连池市、嫩江市、逊克县、爱辉区)

平顶山市(郏县、宝丰县、汝州市、卫东区、石龙区、湛河区、鲁山县、新华区、叶县、舞钢市)

吐鲁番市(托克逊县、高昌区、鄯善县)

保定市(阜平县、徐水区、定州市、清苑区、蠡县、唐县、容城县、曲阳县、涞水县、定兴县、竞秀区、高阳县、高碑店市、涿州市、顺平县、涞源县、莲池区、博野县、安新县、望都县、易县、雄县、安国市、满城区)

乌兰察布市(四子王旗、丰镇市、卓资县、集宁区、兴和县、察哈尔右翼中旗、察哈尔右翼后旗、商都县、凉城县、察哈尔右翼前旗、化德县)

武威市(凉州区、天祝藏族自治县、古浪县、民勤县)

三沙市(南沙区、西沙区)

郴州市(桂东县、汝城县、桂阳县、嘉禾县、临武县、苏仙区、北湖区、宜章县、安仁县、资兴市、永兴县)

青岛市(李沧区、即墨区、崂山区、黄岛区、胶州市、市南区、莱西市、城阳区、市北区、平度市)

揭阳市(揭东区、普宁市、榕城区、揭西县、惠来县)

云浮市(云城区、新兴县、罗定市、郁南县、云安区)

咸宁市(咸安区、嘉鱼县、赤壁市、崇阳县、通城县、通山县)

东莞市

海南藏族自治州(贵德县、同德县、共和县、贵南县、兴海县)

延边朝鲜族自治州(延吉市、安图县、敦化市、图们市、龙井市、珲春市、和龙市、汪清县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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