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乐山市(犍为县、井研县、马边彝族自治县、市中区、五通桥区、金口河区、沐川县、峨眉山市、峨边彝族自治县、沙湾区、夹江县)

北京市(东城区、丰台区、密云区、海淀区、房山区、大兴区、朝阳区、顺义区、昌平区、通州区、平谷区、延庆区、怀柔区、西城区、石景山区、门头沟区)

日喀则市(江孜县、仲巴县、吉隆县、定结县、萨嘎县、谢通门县、昂仁县、康马县、桑珠孜区、岗巴县、南木林县、白朗县、拉孜县、聂拉木县、定日县、亚东县、仁布县、萨迦县)

巴音郭楞蒙古自治州(和静县、尉犁县、焉耆回族自治县、且末县、若羌县、轮台县、库尔勒市、博湖县、和硕县)  咸宁市(通山县、通城县、嘉鱼县、咸安区、崇阳县、赤壁市)

长春市(绿园区、德惠市、南关区、二道区、九台区、公主岭市、朝阳区、农安县、宽城区、榆树市、双阳区)

绍兴市(越城区、新昌县、上虞区、诸暨市、柯桥区、嵊州市)

怒江傈僳族自治州(兰坪白族普米族自治县、贡山独龙族怒族自治县、泸水市、福贡县)

鹰潭市(余江区、贵溪市、月湖区)  淄博市(博山区、沂源县、临淄区、淄川区、高青县、张店区、桓台县、周村区)

聊城市(临清市、莘县、东昌府区、冠县、东阿县、高唐县、阳谷县、茌平区)

泰州市(兴化市、海陵区、姜堰区、靖江市、泰兴市、高港区)

林芝市(米林市、工布江达县、墨脱县、巴宜区、察隅县、波密县、朗县)

兴安盟(乌兰浩特市、阿尔山市、突泉县、科尔沁右翼中旗、科尔沁右翼前旗、扎赉特旗)

赤峰市(宁城县、翁牛特旗、红山区、阿鲁科尔沁旗、克什克腾旗、巴林右旗、松山区、林西县、元宝山区、敖汉旗、喀喇沁旗、巴林左旗)

菏泽市(曹县、成武县、郓城县、鄄城县、东明县、定陶区、牡丹区、单县、巨野县)

鞍山市(台安县、铁西区、千山区、立山区、海城市、铁东区、岫岩满族自治县)

铜仁市(思南县、印江土家族苗族自治县、碧江区、石阡县、玉屏侗族自治县、江口县、德江县、万山区、松桃苗族自治县、沿河土家族自治县)

忻州市(代县、五台县、岢岚县、宁武县、繁峙县、神池县、五寨县、定襄县、河曲县、保德县、静乐县、原平市、偏关县、忻府区)

鹤壁市(淇滨区、鹤山区、浚县、山城区、淇县)

阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善左旗、阿拉善右旗)

运城市(垣曲县、万荣县、稷山县、新绛县、绛县、夏县、平陆县、河津市、盐湖区、芮城县、永济市、临猗县、闻喜县)

郴州市(宜章县、临武县、北湖区、永兴县、苏仙区、资兴市、桂东县、汝城县、安仁县、桂阳县、嘉禾县)

儋州市

潮州市(潮安区、饶平县、湘桥区)

银川市(西夏区、兴庆区、永宁县、灵武市、金凤区、贺兰县)

重庆市(合川区、渝北区、奉节县、巫山县、丰都县、梁平区、涪陵区、荣昌区、大渡口区、云阳县、城口县、潼南区、沙坪坝区、南岸区、忠县、璧山区、万州区、大足区、巴南区、酉阳土家族苗族自治县、永川区、长寿区、黔江区、巫溪县、江北区、綦江区、渝中区、开州区、石柱土家族自治县、武隆区、秀山土家族苗族自治县、铜梁区、九龙坡区、南川区、彭水苗族土家族自治县、北碚区、垫江县、江津区)

长治市(武乡县、壶关县、上党区、长子县、黎城县、屯留区、平顺县、襄垣县、潞城区、沁县、沁源县、潞州区)

玉溪市(江川区、华宁县、通海县、峨山彝族自治县、红塔区、新平彝族傣族自治县、澄江市、元江哈尼族彝族傣族自治县、易门县)

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杭州市(富阳区、拱墅区、桐庐县、临平区、钱塘区、滨江区、建德市、临安区、萧山区、余杭区、淳安县、西湖区、上城区)

淮南市(八公山区、田家庵区、谢家集区、凤台县、寿县、潘集区、大通区)

宁夏回族自治区

石河子市(双河市、可克达拉市、五家渠市、胡杨河市、北屯市、阿拉尔市、铁门关市、白杨市、新星市、昆玉市、图木舒克市)  周口市(扶沟县、西华县、项城市、沈丘县、太康县、鹿邑县、郸城县、川汇区、商水县、淮阳区)

南充市(西充县、嘉陵区、高坪区、蓬安县、营山县、仪陇县、顺庆区、南部县、阆中市)

萍乡市(上栗县、湘东区、莲花县、芦溪县、安源区)

通化市(通化县、集安市、辉南县、二道江区、柳河县、梅河口市、东昌区)芜湖市(镜湖区、繁昌区、无为市、湾沚区、南陵县、鸠江区、弋江区)

潍坊市(昌乐县、安丘市、寒亭区、潍城区、诸城市、寿光市、青州市、昌邑市、坊子区、临朐县、奎文区、高密市)  长沙市(望城区、芙蓉区、开福区、浏阳市、长沙县、岳麓区、天心区、雨花区、宁乡市)

宁德市(寿宁县、霞浦县、周宁县、古田县、屏南县、蕉城区、福鼎市、福安市、柘荣县)

镇江市(润州区、京口区、句容市、扬中市、丹阳市、丹徒区)

金昌市(金川区、永昌县)伊春市(嘉荫县、友好区、丰林县、大箐山县、汤旺县、铁力市、伊美区、南岔县、乌翠区、金林区)

辽源市(龙山区、西安区、东辽县、东丰县)

韶关市(南雄市、乐昌市、乳源瑶族自治县、曲江区、新丰县、武江区、仁化县、浈江区、始兴县、翁源县)

湘西土家族苗族自治州(龙山县、保靖县、泸溪县、永顺县、花垣县、凤凰县、吉首市、古丈县)

晋城市(泽州县、沁水县、城区、阳城县、高平市、陵川县)

三沙市(南沙区、西沙区)

锡林郭勒盟(西乌珠穆沁旗、正镶白旗、多伦县、太仆寺旗、镶黄旗、阿巴嘎旗、东乌珠穆沁旗、苏尼特左旗、锡林浩特市、正蓝旗、二连浩特市、苏尼特右旗)

信阳市(固始县、商城县、罗山县、淮滨县、浉河区、光山县、潢川县、平桥区、息县、新县)

汉中市(城固县、镇巴县、佛坪县、南郑区、留坝县、洋县、勉县、略阳县、西乡县、宁强县、汉台区)

宁波市(镇海区、奉化区、余姚市、象山县、江北区、宁海县、北仑区、鄞州区、海曙区、慈溪市)

张家口市(怀安县、下花园区、宣化区、张北县、怀来县、崇礼区、桥东区、沽源县、万全区、赤城县、涿鹿县、阳原县、康保县、蔚县、桥西区、尚义县)

铜陵市(义安区、铜官区、郊区、枞阳县)

乌鲁木齐市(水磨沟区、沙依巴克区、新市区、天山区、米东区、头屯河区、乌鲁木齐县、达坂城区)

保山市(龙陵县、隆阳区、腾冲市、施甸县、昌宁县)

厦门市(翔安区、集美区、同安区、海沧区、思明区、湖里区)

迪庆藏族自治州(维西傈僳族自治县、德钦县、香格里拉市)

黔东南苗族侗族自治州(麻江县、丹寨县、镇远县、雷山县、凯里市、黎平县、天柱县、锦屏县、施秉县、榕江县、黄平县、台江县、岑巩县、从江县、三穗县、剑河县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。