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果洛藏族自治州(班玛县、玛沁县、甘德县、达日县、玛多县、久治县)

怀化市(溆浦县、新晃侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、通道侗族自治县、麻阳苗族自治县、辰溪县、芷江侗族自治县、鹤城区、沅陵县、洪江市、中方县、会同县)

铜陵市(铜官区、义安区、枞阳县、郊区)

南昌市(西湖区、安义县、南昌县、红谷滩区、东湖区、青山湖区、青云谱区、新建区、进贤县)  荆州市(洪湖市、公安县、松滋市、荆州区、监利市、沙市区、江陵县、石首市)

红河哈尼族彝族自治州(屏边苗族自治县、开远市、红河县、泸西县、蒙自市、元阳县、石屏县、河口瑶族自治县、个旧市、建水县、弥勒市、金平苗族瑶族傣族自治县、绿春县)

马鞍山市(花山区、当涂县、博望区、和县、含山县、雨山区)

凉山彝族自治州(西昌市、宁南县、甘洛县、雷波县、冕宁县、美姑县、会东县、木里藏族自治县、德昌县、越西县、布拖县、盐源县、金阳县、会理市、昭觉县、喜德县、普格县)鸡西市(密山市、恒山区、滴道区、鸡冠区、鸡东县、城子河区、麻山区、梨树区、虎林市)

贵阳市(乌当区、开阳县、南明区、息烽县、观山湖区、花溪区、白云区、修文县、云岩区、清镇市)  陇南市(徽县、西和县、礼县、宕昌县、文县、康县、成县、武都区、两当县)

滁州市(南谯区、全椒县、天长市、凤阳县、明光市、琅琊区、定远县、来安县)

毕节市(七星关区、金沙县、纳雍县、赫章县、黔西市、威宁彝族回族苗族自治县、大方县、织金县)

阿勒泰地区(阿勒泰市、福海县、富蕴县、布尔津县、青河县、吉木乃县、哈巴河县)

自贡市(荣县、富顺县、沿滩区、贡井区、自流井区、大安区)

西安市(长安区、周至县、灞桥区、莲湖区、未央区、临潼区、高陵区、碑林区、蓝田县、雁塔区、新城区、鄠邑区、阎良区)

广州市(增城区、天河区、海珠区、越秀区、黄埔区、番禺区、白云区、南沙区、荔湾区、花都区、从化区)

铜川市(耀州区、王益区、宜君县、印台区)

朔州市(应县、右玉县、怀仁市、山阴县、平鲁区、朔城区)

舟山市(岱山县、定海区、普陀区、嵊泗县)

百色市(乐业县、凌云县、西林县、田林县、平果市、田阳区、那坡县、靖西市、德保县、隆林各族自治县、右江区、田东县)

玉树藏族自治州(称多县、囊谦县、曲麻莱县、杂多县、玉树市、治多县)

通化市(集安市、梅河口市、二道江区、通化县、柳河县、辉南县、东昌区)

酒泉市(玉门市、金塔县、阿克塞哈萨克族自治县、敦煌市、肃州区、肃北蒙古族自治县、瓜州县)

内江市(资中县、东兴区、市中区、威远县、隆昌市)

巴音郭楞蒙古自治州(若羌县、轮台县、和硕县、和静县、焉耆回族自治县、尉犁县、库尔勒市、且末县、博湖县)

宜昌市(兴山县、伍家岗区、西陵区、枝江市、宜都市、点军区、秭归县、猇亭区、当阳市、远安县、长阳土家族自治县、夷陵区、五峰土家族自治县)

平凉市(崆峒区、庄浪县、崇信县、静宁县、华亭市、灵台县、泾川县)

阜阳市(颍州区、颍泉区、颍上县、太和县、临泉县、界首市、阜南县、颍东区)

常州市(新北区、金坛区、溧阳市、天宁区、钟楼区、武进区)

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大兴安岭地区(呼玛县、塔河县、漠河市)

伊春市(大箐山县、伊美区、嘉荫县、乌翠区、南岔县、友好区、丰林县、汤旺县、铁力市、金林区)

包头市(九原区、达尔罕茂明安联合旗、石拐区、固阳县、东河区、昆都仑区、土默特右旗、青山区、白云鄂博矿区)

阿拉善盟(阿拉善左旗、阿拉善右旗、额济纳旗)  平顶山市(鲁山县、舞钢市、湛河区、郏县、汝州市、宝丰县、叶县、卫东区、新华区、石龙区)

莆田市(秀屿区、荔城区、涵江区、城厢区、仙游县)

绍兴市(嵊州市、诸暨市、越城区、柯桥区、新昌县、上虞区)

楚雄彝族自治州(姚安县、双柏县、元谋县、大姚县、南华县、永仁县、武定县、禄丰市、楚雄市、牟定县)新余市(分宜县、渝水区)

沈阳市(苏家屯区、康平县、皇姑区、于洪区、大东区、浑南区、沈北新区、新民市、沈河区、辽中区、铁西区、法库县、和平区)  南通市(崇川区、如东县、海门区、海安市、启东市、如皋市、通州区)

恩施土家族苗族自治州(来凤县、恩施市、建始县、宣恩县、咸丰县、巴东县、鹤峰县、利川市)

本溪市(本溪满族自治县、平山区、溪湖区、明山区、桓仁满族自治县、南芬区)

香港特别行政区江门市(开平市、恩平市、台山市、江海区、鹤山市、新会区、蓬江区)

泰安市(宁阳县、岱岳区、东平县、肥城市、新泰市、泰山区)

葫芦岛市(连山区、建昌县、南票区、龙港区、兴城市、绥中县)

广元市(青川县、剑阁县、苍溪县、旺苍县、利州区、昭化区、朝天区)

南平市(邵武市、延平区、顺昌县、建瓯市、浦城县、武夷山市、政和县、建阳区、光泽县、松溪县)

潍坊市(坊子区、青州市、奎文区、昌邑市、寿光市、潍城区、昌乐县、寒亭区、诸城市、安丘市、临朐县、高密市)

衡水市(饶阳县、枣强县、冀州区、故城县、武邑县、安平县、武强县、桃城区、深州市、景县、阜城县)

温州市(鹿城区、洞头区、龙湾区、瑞安市、乐清市、文成县、龙港市、永嘉县、平阳县、瓯海区、泰顺县、苍南县)

双鸭山市(友谊县、饶河县、宝山区、岭东区、尖山区、宝清县、集贤县、四方台区)

泰州市(姜堰区、泰兴市、兴化市、高港区、靖江市、海陵区)

十堰市(郧阳区、郧西县、竹溪县、竹山县、丹江口市、张湾区、房县、茅箭区)

辽源市(东辽县、西安区、龙山区、东丰县)

临夏回族自治州(东乡族自治县、广河县、临夏市、临夏县、永靖县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、康乐县、和政县)

三明市(建宁县、宁化县、大田县、沙县区、明溪县、将乐县、泰宁县、三元区、清流县、尤溪县、永安市)

龙岩市(长汀县、上杭县、新罗区、漳平市、永定区、连城县、武平县)

衡阳市(祁东县、衡东县、蒸湘区、石鼓区、耒阳市、南岳区、雁峰区、珠晖区、衡阳县、衡山县、常宁市、衡南县)

资阳市(雁江区、安岳县、乐至县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。