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株洲市(荷塘区、渌口区、醴陵市、芦淞区、攸县、石峰区、炎陵县、天元区、茶陵县)

开封市(兰考县、祥符区、杞县、龙亭区、鼓楼区、通许县、尉氏县、禹王台区、顺河回族区)

镇江市(句容市、丹阳市、京口区、润州区、扬中市、丹徒区)

阿里地区(普兰县、改则县、噶尔县、措勤县、革吉县、札达县、日土县)  黑河市(孙吴县、爱辉区、逊克县、北安市、五大连池市、嫩江市)

宿州市(埇桥区、泗县、灵璧县、砀山县、萧县)

天水市(张家川回族自治县、秦安县、麦积区、秦州区、甘谷县、武山县、清水县)

濮阳市(华龙区、南乐县、濮阳县、台前县、清丰县、范县)

济南市(市中区、历下区、莱芜区、商河县、济阳区、钢城区、章丘区、天桥区、平阴县、历城区、槐荫区、长清区)  汕尾市(陆河县、城区、陆丰市、海丰县)

保山市(施甸县、隆阳区、昌宁县、腾冲市、龙陵县)

郴州市(临武县、苏仙区、桂阳县、安仁县、宜章县、嘉禾县、汝城县、桂东县、永兴县、资兴市、北湖区)

淮南市(谢家集区、寿县、八公山区、大通区、凤台县、田家庵区、潘集区)

东营市(广饶县、东营区、河口区、利津县、垦利区)

锦州市(义县、太和区、凌河区、北镇市、黑山县、凌海市、古塔区)

长沙市(岳麓区、宁乡市、开福区、望城区、雨花区、天心区、芙蓉区、长沙县、浏阳市)

酒泉市(金塔县、肃州区、敦煌市、瓜州县、玉门市、阿克塞哈萨克族自治县、肃北蒙古族自治县)

铜仁市(玉屏侗族自治县、万山区、江口县、松桃苗族自治县、石阡县、碧江区、德江县、思南县、印江土家族苗族自治县、沿河土家族自治县)

宜宾市(珙县、翠屏区、兴文县、筠连县、高县、江安县、长宁县、叙州区、屏山县、南溪区)

湘潭市(岳塘区、雨湖区、湘乡市、湘潭县、韶山市)

普洱市(镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、墨江哈尼族自治县、景谷傣族彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、江城哈尼族彝族自治县、思茅区、孟连傣族拉祜族佤族自治县、澜沧拉祜族自治县、景东彝族自治县、西盟佤族自治县)

昌都市(洛隆县、丁青县、贡觉县、芒康县、八宿县、边坝县、类乌齐县、左贡县、察雅县、江达县、卡若区)

鄂州市(华容区、鄂城区、梁子湖区)

武威市(天祝藏族自治县、凉州区、民勤县、古浪县)

雅安市(荥经县、宝兴县、雨城区、天全县、名山区、汉源县、芦山县、石棉县)

拉萨市(曲水县、尼木县、堆龙德庆区、林周县、当雄县、墨竹工卡县、城关区、达孜区)

朔州市(右玉县、应县、平鲁区、怀仁市、山阴县、朔城区)

无锡市(滨湖区、梁溪区、锡山区、宜兴市、江阴市、新吴区、惠山区)

昆明市(东川区、五华区、寻甸回族彝族自治县、宜良县、禄劝彝族苗族自治县、富民县、嵩明县、安宁市、晋宁区、西山区、盘龙区、呈贡区、石林彝族自治县、官渡区)

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黄南藏族自治州(同仁市、河南蒙古族自治县、泽库县、尖扎县)

唐山市(滦州市、古冶区、曹妃甸区、玉田县、遵化市、迁安市、滦南县、路北区、迁西县、路南区、丰润区、丰南区、乐亭县、开平区)

龙岩市(连城县、漳平市、长汀县、永定区、武平县、新罗区、上杭县)

信阳市(光山县、淮滨县、商城县、罗山县、浉河区、平桥区、息县、固始县、潢川县、新县)  临沂市(平邑县、兰陵县、莒南县、兰山区、蒙阴县、河东区、费县、郯城县、沂水县、沂南县、临沭县、罗庄区)

林芝市(巴宜区、察隅县、工布江达县、米林市、波密县、朗县、墨脱县)

三亚市(崖州区、天涯区、吉阳区、海棠区)

揭阳市(惠来县、揭东区、榕城区、普宁市、揭西县)博尔塔拉蒙古自治州(精河县、博乐市、阿拉山口市、温泉县)

宜春市(铜鼓县、奉新县、丰城市、高安市、万载县、上高县、袁州区、宜丰县、靖安县、樟树市)  南平市(顺昌县、松溪县、邵武市、政和县、浦城县、光泽县、武夷山市、延平区、建阳区、建瓯市)

厦门市(湖里区、集美区、海沧区、同安区、翔安区、思明区)

甘孜藏族自治州(巴塘县、色达县、稻城县、新龙县、泸定县、雅江县、得荣县、丹巴县、石渠县、理塘县、九龙县、康定市、白玉县、乡城县、道孚县、德格县、炉霍县、甘孜县)

贵港市(桂平市、平南县、港北区、港南区、覃塘区)临汾市(汾西县、曲沃县、隰县、尧都区、安泽县、翼城县、古县、大宁县、浮山县、霍州市、襄汾县、蒲县、永和县、乡宁县、吉县、洪洞县、侯马市)

黄冈市(团风县、红安县、黄州区、麻城市、蕲春县、罗田县、武穴市、英山县、浠水县、黄梅县)

郑州市(惠济区、新郑市、中原区、管城回族区、登封市、新密市、巩义市、二七区、金水区、上街区、中牟县、荥阳市)

大理白族自治州(祥云县、永平县、洱源县、南涧彝族自治县、大理市、剑川县、鹤庆县、宾川县、弥渡县、巍山彝族回族自治县、漾濞彝族自治县、云龙县)

玉树藏族自治州(曲麻莱县、玉树市、囊谦县、杂多县、称多县、治多县)

徐州市(沛县、鼓楼区、云龙区、邳州市、铜山区、泉山区、新沂市、丰县、睢宁县、贾汪区)

淄博市(沂源县、张店区、临淄区、博山区、周村区、淄川区、桓台县、高青县)

珠海市(斗门区、香洲区、金湾区)

中卫市(海原县、沙坡头区、中宁县)

营口市(鲅鱼圈区、盖州市、西市区、站前区、大石桥市、老边区)

玉林市(兴业县、北流市、福绵区、陆川县、博白县、玉州区、容县)

白银市(靖远县、白银区、平川区、会宁县、景泰县)

乐山市(马边彝族自治县、金口河区、沐川县、沙湾区、五通桥区、井研县、峨眉山市、夹江县、犍为县、市中区、峨边彝族自治县)

兴安盟(科尔沁右翼前旗、乌兰浩特市、阿尔山市、扎赉特旗、科尔沁右翼中旗、突泉县)

七台河市(新兴区、桃山区、勃利县、茄子河区)

扬州市(宝应县、邗江区、广陵区、仪征市、高邮市、江都区)

成都市(双流区、武侯区、温江区、简阳市、都江堰市、新都区、大邑县、邛崃市、龙泉驿区、锦江区、成华区、蒲江县、金堂县、崇州市、新津区、金牛区、青羊区、郫都区、彭州市、青白江区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

排版|鸟姐

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