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德宏傣族景颇族自治州(盈江县、芒市、梁河县、陇川县、瑞丽市)

漳州市(东山县、龙文区、南靖县、长泰区、平和县、云霄县、芗城区、诏安县、龙海区、漳浦县、华安县)

沈阳市(苏家屯区、和平区、沈河区、铁西区、皇姑区、于洪区、辽中区、大东区、沈北新区、浑南区、新民市、康平县、法库县)

玉林市(玉州区、容县、陆川县、福绵区、博白县、北流市、兴业县)  辽源市(东辽县、东丰县、龙山区、西安区)

西宁市(城西区、城东区、湟中区、城北区、城中区、湟源县、大通回族土族自治县)

海南藏族自治州(贵南县、同德县、贵德县、兴海县、共和县)

百色市(西林县、田阳区、靖西市、田林县、隆林各族自治县、田东县、乐业县、平果市、那坡县、凌云县、右江区、德保县)济南市(平阴县、历下区、天桥区、钢城区、莱芜区、长清区、济阳区、历城区、槐荫区、市中区、章丘区、商河县)

包头市(达尔罕茂明安联合旗、白云鄂博矿区、九原区、东河区、青山区、石拐区、固阳县、土默特右旗、昆都仑区)  吉安市(峡江县、新干县、井冈山市、安福县、青原区、吉安县、吉水县、万安县、泰和县、遂川县、永新县、吉州区、永丰县)

毕节市(纳雍县、黔西市、七星关区、金沙县、威宁彝族回族苗族自治县、大方县、织金县、赫章县)

台州市(玉环市、三门县、仙居县、临海市、温岭市、椒江区、路桥区、天台县、黄岩区)

合肥市(庐江县、肥东县、蜀山区、肥西县、瑶海区、庐阳区、长丰县、包河区、巢湖市)

南昌市(新建区、安义县、西湖区、红谷滩区、青山湖区、东湖区、青云谱区、进贤县、南昌县)

阿拉善盟(阿拉善左旗、额济纳旗、阿拉善右旗)

上饶市(鄱阳县、铅山县、万年县、信州区、婺源县、余干县、弋阳县、广信区、玉山县、横峰县、广丰区、德兴市)

大庆市(让胡路区、肇州县、肇源县、红岗区、萨尔图区、杜尔伯特蒙古族自治县、大同区、林甸县、龙凤区)

塔城地区(托里县、额敏县、乌苏市、塔城市、和布克赛尔蒙古自治县、沙湾市、裕民县)

绍兴市(越城区、新昌县、柯桥区、诸暨市、嵊州市、上虞区)

枣庄市(市中区、台儿庄区、滕州市、山亭区、峄城区、薛城区)

抚州市(临川区、资溪县、金溪县、宜黄县、崇仁县、广昌县、南丰县、南城县、黎川县、乐安县、东乡区)

梅州市(五华县、大埔县、梅江区、梅县区、兴宁市、丰顺县、平远县、蕉岭县)

广州市(黄埔区、番禺区、增城区、白云区、荔湾区、海珠区、南沙区、天河区、从化区、越秀区、花都区)

儋州市

金华市(浦江县、金东区、兰溪市、磐安县、武义县、义乌市、永康市、东阳市、婺城区)

朝阳市(凌源市、双塔区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、北票市、建平县、龙城区、朝阳县)

鸡西市(恒山区、麻山区、城子河区、密山市、鸡冠区、梨树区、虎林市、鸡东县、滴道区)

信阳市(光山县、新县、平桥区、罗山县、商城县、浉河区、潢川县、淮滨县、固始县、息县)

蚌埠市(禹会区、五河县、蚌山区、淮上区、固镇县、龙子湖区、怀远县)

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崇左市(凭祥市、天等县、龙州县、大新县、宁明县、江州区、扶绥县)

玉溪市(江川区、易门县、红塔区、元江哈尼族彝族傣族自治县、华宁县、澄江市、新平彝族傣族自治县、峨山彝族自治县、通海县)

怀化市(溆浦县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、麻阳苗族自治县、中方县、会同县、通道侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、洪江市、鹤城区、辰溪县、沅陵县)

克拉玛依市(乌尔禾区、克拉玛依区、白碱滩区、独山子区)  厦门市(海沧区、同安区、翔安区、思明区、湖里区、集美区)

泸州市(龙马潭区、合江县、古蔺县、泸县、叙永县、纳溪区、江阳区)

泰州市(高港区、海陵区、靖江市、兴化市、姜堰区、泰兴市)

武汉市(江夏区、江岸区、武昌区、江汉区、硚口区、黄陂区、蔡甸区、青山区、东西湖区、汉南区、汉阳区、新洲区、洪山区)平顶山市(郏县、鲁山县、舞钢市、湛河区、宝丰县、石龙区、新华区、卫东区、汝州市、叶县)

延边朝鲜族自治州(安图县、图们市、敦化市、龙井市、汪清县、和龙市、珲春市、延吉市)  临沂市(兰山区、莒南县、沂南县、郯城县、费县、蒙阴县、兰陵县、沂水县、河东区、平邑县、临沭县、罗庄区)

株洲市(攸县、醴陵市、荷塘区、茶陵县、石峰区、炎陵县、渌口区、天元区、芦淞区)

韶关市(武江区、新丰县、曲江区、乐昌市、翁源县、始兴县、乳源瑶族自治县、浈江区、南雄市、仁化县)

固原市(隆德县、西吉县、泾源县、彭阳县、原州区)宿迁市(沭阳县、宿城区、泗阳县、泗洪县、宿豫区)

盐城市(建湖县、射阳县、响水县、大丰区、东台市、滨海县、盐都区、阜宁县、亭湖区)

东营市(垦利区、利津县、广饶县、河口区、东营区)

济宁市(梁山县、邹城市、兖州区、任城区、微山县、汶上县、曲阜市、泗水县、嘉祥县、鱼台县、金乡县)

博尔塔拉蒙古自治州(温泉县、博乐市、阿拉山口市、精河县)

咸阳市(三原县、永寿县、杨陵区、泾阳县、兴平市、淳化县、乾县、渭城区、彬州市、武功县、长武县、秦都区、旬邑县、礼泉县)

衡水市(景县、桃城区、阜城县、武强县、故城县、饶阳县、安平县、枣强县、冀州区、深州市、武邑县)

平凉市(泾川县、崇信县、庄浪县、华亭市、灵台县、静宁县、崆峒区)

荆州市(松滋市、公安县、石首市、监利市、沙市区、洪湖市、江陵县、荆州区)

锡林郭勒盟(镶黄旗、正镶白旗、阿巴嘎旗、锡林浩特市、二连浩特市、西乌珠穆沁旗、多伦县、正蓝旗、苏尼特右旗、太仆寺旗、东乌珠穆沁旗、苏尼特左旗)

三门峡市(灵宝市、渑池县、义马市、陕州区、湖滨区、卢氏县)

呼和浩特市(武川县、新城区、土默特左旗、和林格尔县、赛罕区、玉泉区、回民区、清水河县、托克托县)

宜宾市(兴文县、翠屏区、南溪区、屏山县、高县、珙县、筠连县、长宁县、江安县、叙州区)

吕梁市(兴县、中阳县、岚县、交城县、离石区、石楼县、方山县、孝义市、文水县、柳林县、交口县、汾阳市、临县)

南平市(顺昌县、光泽县、武夷山市、松溪县、浦城县、邵武市、建瓯市、延平区、政和县、建阳区)

赣州市(瑞金市、于都县、兴国县、定南县、全南县、上犹县、会昌县、章贡区、崇义县、赣县区、龙南市、南康区、安远县、宁都县、信丰县、石城县、寻乌县、大余县)

山南市(浪卡子县、扎囊县、措美县、琼结县、洛扎县、曲松县、桑日县、乃东区、加查县、贡嘎县、错那市、隆子县)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

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