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鹤壁市(淇县、浚县、淇滨区、鹤山区、山城区)
汕尾市(城区、陆河县、陆丰市、海丰县)
临夏回族自治州(和政县、康乐县、临夏县、临夏市、广河县、东乡族自治县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县、永靖县)
宜春市(上高县、樟树市、丰城市、袁州区、万载县、靖安县、奉新县、高安市、宜丰县、铜鼓县)
运城市(平陆县、夏县、芮城县、垣曲县、永济市、稷山县、临猗县、万荣县、新绛县、闻喜县、绛县、河津市、盐湖区)
岳阳市(君山区、岳阳县、临湘市、平江县、岳阳楼区、华容县、汨罗市、湘阴县、云溪区)
北京市(昌平区、顺义区、平谷区、大兴区、怀柔区、房山区、丰台区、东城区、朝阳区、门头沟区、西城区、延庆区、通州区、密云区、石景山区、海淀区)
泸州市(龙马潭区、古蔺县、泸县、江阳区、叙永县、纳溪区、合江县)
玉树藏族自治州(玉树市、曲麻莱县、囊谦县、杂多县、称多县、治多县)
儋州市
兰州市(七里河区、皋兰县、红古区、西固区、永登县、榆中县、城关区、安宁区)
凉山彝族自治州(喜德县、冕宁县、会东县、金阳县、甘洛县、木里藏族自治县、昭觉县、美姑县、盐源县、宁南县、布拖县、西昌市、会理市、普格县、德昌县、越西县、雷波县)
临汾市(洪洞县、永和县、吉县、浮山县、曲沃县、汾西县、尧都区、侯马市、霍州市、蒲县、襄汾县、翼城县、乡宁县、大宁县、古县、隰县、安泽县)
黔西南布依族苗族自治州(晴隆县、望谟县、安龙县、兴仁市、兴义市、贞丰县、普安县、册亨县)
黄南藏族自治州(河南蒙古族自治县、尖扎县、泽库县、同仁市)
吴忠市(同心县、利通区、红寺堡区、盐池县、青铜峡市)
来宾市(兴宾区、象州县、武宣县、忻城县、合山市、金秀瑶族自治县)
本溪市(本溪满族自治县、桓仁满族自治县、南芬区、平山区、溪湖区、明山区)
淮北市(濉溪县、烈山区、相山区、杜集区)
日照市(岚山区、东港区、莒县、五莲县)
咸宁市(通城县、赤壁市、嘉鱼县、咸安区、通山县、崇阳县)
丽江市(古城区、玉龙纳西族自治县、宁蒗彝族自治县、华坪县、永胜县)
防城港市(东兴市、上思县、防城区、港口区)
临沂市(蒙阴县、费县、沂水县、临沭县、河东区、沂南县、莒南县、兰陵县、郯城县、平邑县、兰山区、罗庄区)
伊春市(南岔县、伊美区、铁力市、大箐山县、汤旺县、友好区、丰林县、乌翠区、嘉荫县、金林区)
铜陵市(义安区、铜官区、枞阳县、郊区)
新疆维吾尔自治区
青岛市(黄岛区、胶州市、莱西市、城阳区、崂山区、平度市、李沧区、市南区、市北区、即墨区)
山南市(浪卡子县、乃东区、错那市、洛扎县、曲松县、贡嘎县、隆子县、桑日县、扎囊县、措美县、加查县、琼结县)
吐鲁番市(托克逊县、鄯善县、高昌区)
林芝市(朗县、察隅县、米林市、巴宜区、工布江达县、波密县、墨脱县)
雅安市(芦山县、荥经县、名山区、石棉县、雨城区、天全县、汉源县、宝兴县)
大连市(庄河市、西岗区、普兰店区、瓦房店市、长海县、沙河口区、旅顺口区、甘井子区、中山区、金州区)
泉州市(南安市、金门县、惠安县、德化县、泉港区、丰泽区、石狮市、洛江区、安溪县、鲤城区、晋江市、永春县)
商洛市(山阳县、洛南县、镇安县、柞水县、丹凤县、商南县、商州区)
银川市(永宁县、兴庆区、灵武市、金凤区、贺兰县、西夏区)
五指山市(琼海市、昌江黎族自治县、陵水黎族自治县、定安县、乐东黎族自治县、东方市、白沙黎族自治县、澄迈县、屯昌县、保亭黎族苗族自治县、琼中黎族苗族自治县、文昌市、临高县、万宁市)
滁州市(天长市、明光市、琅琊区、凤阳县、定远县、来安县、全椒县、南谯区)
武汉市(江汉区、硚口区、洪山区、汉南区、江夏区、江岸区、蔡甸区、东西湖区、黄陂区、青山区、新洲区、汉阳区、武昌区)
平凉市(庄浪县、泾川县、灵台县、崆峒区、静宁县、崇信县、华亭市)
株洲市(石峰区、茶陵县、荷塘区、攸县、渌口区、芦淞区、天元区、炎陵县、醴陵市)
阿克苏地区(乌什县、沙雅县、阿瓦提县、阿克苏市、拜城县、新和县、柯坪县、库车市、温宿县)
枣庄市(台儿庄区、薛城区、市中区、峄城区、山亭区、滕州市)
牡丹江市(阳明区、绥芬河市、东安区、林口县、宁安市、西安区、东宁市、穆棱市、海林市、爱民区)
武威市(凉州区、天祝藏族自治县、民勤县、古浪县)
深圳市(龙华区、罗湖区、坪山区、光明区、盐田区、宝安区、龙岗区、南山区、福田区)
朝阳市(朝阳县、双塔区、龙城区、建平县、北票市、凌源市、喀喇沁左翼蒙古族自治县)
抚顺市(新抚区、东洲区、顺城区、新宾满族自治县、望花区、抚顺县、清原满族自治县)
湖州市(长兴县、南浔区、安吉县、吴兴区、德清县)
鞍山市(千山区、立山区、铁西区、铁东区、海城市、台安县、岫岩满族自治县)
丽水市(云和县、景宁畲族自治县、缙云县、龙泉市、遂昌县、松阳县、莲都区、青田县、庆元县)
商丘市(睢阳区、夏邑县、民权县、睢县、宁陵县、梁园区、永城市、虞城县、柘城县)
呼和浩特市(托克托县、武川县、赛罕区、新城区、玉泉区、回民区、清水河县、土默特左旗、和林格尔县)
哈密市(伊吾县、巴里坤哈萨克自治县、伊州区)
龙岩市(漳平市、连城县、武平县、长汀县、新罗区、永定区、上杭县)
保山市(施甸县、昌宁县、隆阳区、龙陵县、腾冲市)
延边朝鲜族自治州(和龙市、珲春市、龙井市、敦化市、图们市、安图县、汪清县、延吉市)
沧州市(盐山县、肃宁县、新华区、青县、沧县、南皮县、泊头市、献县、任丘市、黄骅市、海兴县、河间市、东光县、吴桥县、运河区、孟村回族自治县)
铜川市(印台区、宜君县、耀州区、王益区)
广元市(旺苍县、昭化区、青川县、利州区、朝天区、剑阁县、苍溪县)
衡阳市(石鼓区、衡阳县、蒸湘区、雁峰区、祁东县、耒阳市、衡南县、常宁市、衡东县、衡山县、珠晖区、南岳区)
福州市(仓山区、闽清县、马尾区、台江区、永泰县、长乐区、福清市、闽侯县、罗源县、鼓楼区、连江县、晋安区、平潭县)
巴音郭楞蒙古自治州(博湖县、和硕县、库尔勒市、若羌县、和静县、且末县、焉耆回族自治县、轮台县、尉犁县)
金华市(义乌市、磐安县、浦江县、永康市、婺城区、武义县、兰溪市、金东区、东阳市)
白银市(靖远县、景泰县、白银区、会宁县、平川区)
达州市(大竹县、渠县、万源市、达川区、开江县、宣汉县、通川区)
扬州市(宝应县、高邮市、江都区、邗江区、仪征市、广陵区)
吉林市(昌邑区、龙潭区、船营区、桦甸市、永吉县、舒兰市、蛟河市、丰满区、磐石市)
内蒙古自治区
柳州市(柳北区、柳南区、鱼峰区、融水苗族自治县、城中区、柳城县、鹿寨县、三江侗族自治县、柳江区、融安县)
温州市(泰顺县、苍南县、永嘉县、平阳县、鹿城区、文成县、瓯海区、龙港市、瑞安市、乐清市、龙湾区、洞头区)
三沙市(西沙区、南沙区)
镇江市(丹阳市、丹徒区、句容市、润州区、京口区、扬中市)
厦门市(同安区、思明区、翔安区、湖里区、海沧区、集美区)
恩施土家族苗族自治州(来凤县、宣恩县、建始县、鹤峰县、利川市、咸丰县、恩施市、巴东县)
红河哈尼族彝族自治州(河口瑶族自治县、红河县、个旧市、泸西县、元阳县、石屏县、弥勒市、绿春县、金平苗族瑶族傣族自治县、蒙自市、建水县、屏边苗族自治县、开远市)
宿州市(埇桥区、砀山县、萧县、灵璧县、泗县)
南阳市(新野县、社旗县、内乡县、西峡县、南召县、卧龙区、镇平县、方城县、宛城区、桐柏县、唐河县、邓州市、淅川县)
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嘉峪关市
秦皇岛市(卢龙县、山海关区、青龙满族自治县、抚宁区、海港区、北戴河区、昌黎县)
濮阳市(台前县、范县、濮阳县、清丰县、南乐县、华龙区)
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蚌埠市(龙子湖区、淮上区、禹会区、蚌山区、怀远县、固镇县、五河县)
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成都市(大邑县、都江堰市、青白江区、新津区、郫都区、龙泉驿区、成华区、崇州市、蒲江县、青羊区、金牛区、简阳市、金堂县、武侯区、邛崃市、彭州市、温江区、锦江区、双流区、新都区)
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宜宾市(长宁县、高县、江安县、珙县、筠连县、南溪区、兴文县、屏山县、叙州区、翠屏区)
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毕节市(七星关区、赫章县、大方县、黔西市、织金县、纳雍县、金沙县、威宁彝族回族苗族自治县)
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台州市(温岭市、路桥区、黄岩区、天台县、椒江区、玉环市、三门县、临海市、仙居县)
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来源：中国房地产报
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市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
中房报记者梁笑梅丨北京报道
在保利物业宣布完成H股全流通的消息后，资本市场的短期反应呈现分化。4月15日，保利物业股价开盘上涨3.2%，但午盘后回落至平盘附近，全天振幅达5.7%。
4月14日，保利物业正式宣布完成H股全流通，其1.94亿股内资股成功转换为H股，并于次日在香港联交所上市。
随着内资股占比从72.289%降至37.289%，H股比例跃升至62.711%，保利物业的股权结构迎来根本性调整。市场普遍认为，此举旨在优化公司治理、提升流动性并增强国际资本吸引力，但同时保利物业也需直面市场波动、股东权益稀释及行业周期性风险等挑战。
关于保利物业H股全流通背后的原因，中国房地产报记者联系保利物业方面人士，截至发稿前，并未得到回复。
一位不愿具名的分析师认为，“保利物业作为头部企业，H股全流通不仅优化了股东结构，更释放了管理层对长期发展的信心。流动性提升后，公司融资渠道将更通畅，为收并购、数字化转型等战略提供弹药。”。
战略意图背后亦有现实考量。公开数据显示，截至2024年末，保利物业账面现金及等价物约为32亿元人民币，而同期行业龙头万物云现金储备超百亿元。有分析师指出，当前港股物业板块平均市盈率不足10倍，处于历史低位，未来若启动配股或可转债融资，需精准把握窗口期以避免估值压制。
有证券公司分析师认为，“H股全流通或为后续增发铺路。当前港股物业板块估值处于历史低位，流动性改善后，公司可择机通过配股或可转债补充资金，把握行业洗牌机遇。”
前海开源基金首席经济学家杨德龙提醒：“港股市场对流动性变化的敏感度极高，若公司未能同步释放业绩增长信号，单纯股权结构调整可能被解读为‘圈钱’行为，反噬投资者信心。”
市场的反应并非总是可预测的，如何在提升流动性的同时有效管理潜在风险并将流动性优势转化为可持续的盈利能力成为保利物业及其他类似企业面临的共同课题。
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股权重构与战略突围
2024年10月24日，中国证监会正式受理了保利物业关于实施H股全流通的备案申请。随着H股全流通计划的逐步推进，保利物业的资本结构变得更加灵活，吸引了更多国际投资者的关注。
长期以来，H股公司的内资股无法在境外流通，导致同一公司股票存在“同股不同权、同股不同价”的割裂现象。保利物业此次将1.94亿内资股转换为H股，本质是打通境内外资本市场的流动性壁垒。
有国泰君安国际分析师测算，转换完成后，保利物业自由流通市值将从约45亿港元增至100亿港元，符合纳入MSCI中国指数和恒生综合指数的门槛，被动资金流入规模或达2.5亿美元。
不可否认，股权结构变化直接关系公司治理模式。转换前，保利发展控股集团通过持有72.29%内资股掌握绝对控制权；转换后，其持股比例降至37.29%，H股投资者持股比例突破60%。
金融学教授汤勇军指出，这将倒逼公司提高信息披露透明度，优化分红政策以迎合国际资本诉求。从长远看，治理结构改善有助于降低“大股东代理成本”，提升中小股东权益保护水平。
全流通赋予保利物业更大的资本运作灵活性。上述不愿具名的分析师认为，H股全流通后，公司可通过发行新股收购优质物管标的，而无需担心内资股比例限制。“特别是在当前行业集中度加速提升阶段，弹药充足的企业有望通过并购实现规模跃迁。”数据显示，2024年中国物管行业收并购交易额达217亿元，头部企业市占率已突破15%。
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市场博弈与风险共振
尽管战略意义显著，资本市场的即时反应却显谨慎。2024年4月15日，保利物业股价收跌2.97%，而此前方案获批时单日跌幅更达8.7%。市场对流通股扩容带来的供给压力存在明显担忧。
“历史数据表明，当公司宣布股票转换或资本结构调整时，市场可能会对此做出双刃剑的反应。”资深证券分析师赵明指出，“一方面，投资者可能对公司未来的成长潜力产生乐观预期，推动股价上涨；另一方面，若市场解读为稀释股东权益的信号，可能引发股价回落。”因此，企业在进行此类重大调整时，需要充分考虑市场情绪，提前做好沟通工作。
历史经验显示，此类结构调整往往伴随短期阵痛。值得注意的是，保利物业并非首个试水H股全流通的物业企业。2023年碧桂园服务完成类似操作后，股价在三个月内累计下跌12%，直至业绩超预期才逐步修复。
2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，房企流动性压力传导至物业费收缴率。保利物业年报显示，其68%营收仍依赖关联方保利发展的项目，母公司若出现经营波动，可能通过应收账款减值、项目交付放缓等路径冲击物管板块。此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。
更深层的风险在于行业基本面。值得一提的是，物业管理行业的业绩与房地产销售高度联动。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降6.3%，开发商资金链紧张导致物管费收缴率承压。保利物业2024年年报显示，其来自保利发展的项目占比仍达68%，关联方依赖症未根本解决。倘若地产母公司经营恶化，可能通过关联交易拖累物管板块，H股全流通无法对冲这一基本面风险。
此外，港元汇率波动与港股通资金流向的不确定性，进一步放大了外部市场风险。H股全流通使保利物业更深融入国际资本市场，但也暴露于外部风险。2024年四季度以来，美联储加息导致港元汇率波动加剧，港股通资金流向频繁切换。
正如摩根士丹利亚洲股票研究主管詹姆斯·洛德所言：“资本结构的调整只是起点，真正的考验在于公司能否将流动性优势转化为可持续的盈利能力。”对于保利物业而言，这场资本变局或许才刚刚开始。
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