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抚州市(资溪县、乐安县、宜黄县、临川区、金溪县、黎川县、南城县、崇仁县、广昌县、东乡区、南丰县)

珠海市(香洲区、金湾区、斗门区)

三门峡市(灵宝市、渑池县、陕州区、湖滨区、卢氏县、义马市)

福州市(闽清县、鼓楼区、马尾区、平潭县、连江县、仓山区、长乐区、福清市、罗源县、永泰县、台江区、闽侯县、晋安区)  临沧市(凤庆县、云县、沧源佤族自治县、永德县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、镇康县、临翔区、耿马傣族佤族自治县)

恩施土家族苗族自治州(利川市、来凤县、恩施市、鹤峰县、巴东县、宣恩县、咸丰县、建始县)

石嘴山市(平罗县、大武口区、惠农区)

梅州市(兴宁市、蕉岭县、五华县、梅县区、梅江区、平远县、丰顺县、大埔县)

德州市(禹城市、平原县、武城县、宁津县、夏津县、庆云县、德城区、陵城区、乐陵市、临邑县、齐河县)  湖州市(德清县、南浔区、安吉县、长兴县、吴兴区)

银川市(金凤区、灵武市、兴庆区、西夏区、永宁县、贺兰县)

甘南藏族自治州(夏河县、卓尼县、舟曲县、玛曲县、迭部县、碌曲县、合作市、临潭县)

铜陵市(义安区、郊区、枞阳县、铜官区)

怀化市(通道侗族自治县、洪江市、沅陵县、鹤城区、会同县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、中方县、新晃侗族自治县、辰溪县、麻阳苗族自治县、溆浦县)

定西市(漳县、岷县、通渭县、渭源县、安定区、临洮县、陇西县)

临沂市(沂南县、兰山区、平邑县、罗庄区、费县、河东区、临沭县、莒南县、兰陵县、蒙阴县、沂水县、郯城县)

西宁市(城北区、湟中区、城东区、城西区、城中区、大通回族土族自治县、湟源县)

巴彦淖尔市(乌拉特后旗、乌拉特中旗、临河区、五原县、乌拉特前旗、杭锦后旗、磴口县)

重庆市(忠县、綦江区、沙坪坝区、渝北区、云阳县、城口县、巴南区、梁平区、涪陵区、潼南区、渝中区、彭水苗族土家族自治县、铜梁区、大足区、永川区、荣昌区、石柱土家族自治县、奉节县、黔江区、酉阳土家族苗族自治县、九龙坡区、江津区、江北区、武隆区、南川区、璧山区、秀山土家族苗族自治县、长寿区、北碚区、巫山县、垫江县、大渡口区、开州区、巫溪县、万州区、合川区、丰都县、南岸区)

营口市(大石桥市、西市区、鲅鱼圈区、盖州市、老边区、站前区)

乌兰察布市(卓资县、化德县、察哈尔右翼前旗、凉城县、察哈尔右翼后旗、察哈尔右翼中旗、兴和县、四子王旗、集宁区、商都县、丰镇市)

延安市(宜川县、延川县、子长市、黄龙县、甘泉县、黄陵县、延长县、志丹县、洛川县、宝塔区、富县、吴起县、安塞区)

泰州市(高港区、兴化市、靖江市、泰兴市、姜堰区、海陵区)

滁州市(全椒县、凤阳县、明光市、南谯区、天长市、来安县、定远县、琅琊区)

广州市(海珠区、花都区、南沙区、从化区、天河区、越秀区、白云区、增城区、黄埔区、荔湾区、番禺区)

舟山市(岱山县、嵊泗县、定海区、普陀区)

菏泽市(曹县、东明县、巨野县、单县、牡丹区、鄄城县、定陶区、成武县、郓城县)

宣城市(旌德县、广德市、绩溪县、宣州区、泾县、宁国市、郎溪县)

昆明市(呈贡区、嵩明县、富民县、东川区、石林彝族自治县、禄劝彝族苗族自治县、五华区、寻甸回族彝族自治县、宜良县、官渡区、盘龙区、西山区、晋宁区、安宁市)

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长春市(朝阳区、宽城区、公主岭市、绿园区、双阳区、德惠市、榆树市、二道区、南关区、农安县、九台区)

巴中市(通江县、恩阳区、巴州区、南江县、平昌县)

柳州市(融安县、柳江区、城中区、鹿寨县、融水苗族自治县、三江侗族自治县、鱼峰区、柳南区、柳北区、柳城县)

西藏自治区  淮安市(淮阴区、涟水县、淮安区、金湖县、洪泽区、清江浦区、盱眙县)

绥化市(安达市、庆安县、望奎县、肇东市、明水县、海伦市、兰西县、北林区、青冈县、绥棱县)

雅安市(天全县、汉源县、芦山县、石棉县、宝兴县、雨城区、荥经县、名山区)

安庆市(潜山市、桐城市、宜秀区、怀宁县、宿松县、岳西县、大观区、迎江区、太湖县、望江县)遵义市(绥阳县、余庆县、红花岗区、正安县、赤水市、仁怀市、湄潭县、汇川区、播州区、道真仡佬族苗族自治县、习水县、桐梓县、务川仡佬族苗族自治县、凤冈县)

和田地区(于田县、和田县、洛浦县、墨玉县、皮山县、和田市、民丰县、策勒县)  咸阳市(渭城区、淳化县、彬州市、长武县、杨陵区、礼泉县、泾阳县、兴平市、秦都区、乾县、旬邑县、武功县、三原县、永寿县)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、勐海县、景洪市)

佛山市(南海区、顺德区、三水区、高明区、禅城区)

池州市(青阳县、石台县、东至县、贵池区)石家庄市(灵寿县、栾城区、赞皇县、平山县、裕华区、藁城区、辛集市、行唐县、井陉县、晋州市、元氏县、新华区、井陉矿区、无极县、长安区、桥西区、鹿泉区、高邑县、正定县、深泽县、新乐市、赵县)

迪庆藏族自治州(德钦县、香格里拉市、维西傈僳族自治县)

常州市(溧阳市、天宁区、新北区、武进区、金坛区、钟楼区)

开封市(鼓楼区、通许县、兰考县、禹王台区、尉氏县、龙亭区、顺河回族区、祥符区、杞县)

岳阳市(岳阳县、云溪区、平江县、汨罗市、临湘市、湘阴县、岳阳楼区、华容县、君山区)

湘潭市(湘乡市、雨湖区、韶山市、岳塘区、湘潭县)

平凉市(庄浪县、崇信县、灵台县、华亭市、泾川县、崆峒区、静宁县)

云浮市(新兴县、郁南县、云城区、云安区、罗定市)

鞍山市(千山区、铁西区、立山区、台安县、铁东区、岫岩满族自治县、海城市)

阜新市(彰武县、太平区、细河区、阜新蒙古族自治县、新邱区、海州区、清河门区)

潍坊市(昌乐县、高密市、昌邑市、潍城区、安丘市、临朐县、诸城市、寿光市、青州市、奎文区、寒亭区、坊子区)

鄂州市(梁子湖区、鄂城区、华容区)

呼伦贝尔市(新巴尔虎右旗、牙克石市、鄂伦春自治旗、扎赉诺尔区、阿荣旗、陈巴尔虎旗、根河市、新巴尔虎左旗、满洲里市、额尔古纳市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、扎兰屯市、鄂温克族自治旗、海拉尔区)

伊春市(南岔县、伊美区、铁力市、丰林县、汤旺县、乌翠区、嘉荫县、金林区、友好区、大箐山县)

凉山彝族自治州(甘洛县、德昌县、美姑县、宁南县、西昌市、会理市、盐源县、金阳县、越西县、布拖县、会东县、木里藏族自治县、昭觉县、普格县、雷波县、冕宁县、喜德县)

内蒙古自治区

益阳市(沅江市、桃江县、资阳区、赫山区、安化县、南县)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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