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江门市(新会区、鹤山市、开平市、台山市、江海区、蓬江区、恩平市)

凉山彝族自治州(会东县、宁南县、普格县、盐源县、冕宁县、西昌市、木里藏族自治县、雷波县、会理市、美姑县、甘洛县、德昌县、布拖县、昭觉县、喜德县、金阳县、越西县)

廊坊市(安次区、大厂回族自治县、广阳区、永清县、三河市、大城县、固安县、香河县、霸州市、文安县)

湘潭市(雨湖区、岳塘区、韶山市、湘乡市、湘潭县)  长治市(沁源县、潞州区、壶关县、黎城县、沁县、武乡县、上党区、潞城区、襄垣县、屯留区、长子县、平顺县)

吉安市(井冈山市、峡江县、安福县、永新县、吉水县、遂川县、吉州区、万安县、吉安县、青原区、永丰县、泰和县、新干县)

白城市(洮南市、通榆县、大安市、洮北区、镇赉县)

三沙市(西沙区、南沙区)

邢台市(巨鹿县、南和区、襄都区、隆尧县、威县、沙河市、任泽区、新河县、临西县、宁晋县、平乡县、临城县、广宗县、信都区、清河县、柏乡县、南宫市、内丘县)  克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿合奇县、阿图什市、乌恰县、阿克陶县)

天水市(麦积区、秦安县、武山县、清水县、甘谷县、秦州区、张家川回族自治县)

秦皇岛市(海港区、青龙满族自治县、山海关区、北戴河区、抚宁区、卢龙县、昌黎县)

淄博市(高青县、淄川区、沂源县、周村区、桓台县、博山区、临淄区、张店区)

绥化市(海伦市、庆安县、安达市、绥棱县、肇东市、明水县、望奎县、北林区、兰西县、青冈县)

岳阳市(临湘市、平江县、岳阳县、华容县、岳阳楼区、湘阴县、君山区、汨罗市、云溪区)

石家庄市(井陉矿区、平山县、桥西区、鹿泉区、高邑县、井陉县、长安区、裕华区、晋州市、赞皇县、灵寿县、赵县、辛集市、新乐市、栾城区、新华区、元氏县、深泽县、藁城区、正定县、行唐县、无极县)

拉萨市(墨竹工卡县、达孜区、林周县、尼木县、当雄县、堆龙德庆区、曲水县、城关区)

昭通市(威信县、昭阳区、绥江县、水富市、鲁甸县、大关县、永善县、镇雄县、巧家县、彝良县、盐津县)

日照市(五莲县、东港区、岚山区、莒县)

渭南市(白水县、澄城县、韩城市、华州区、富平县、潼关县、大荔县、华阴市、蒲城县、临渭区、合阳县)

南宁市(青秀区、横州市、兴宁区、邕宁区、隆安县、宾阳县、马山县、武鸣区、良庆区、江南区、西乡塘区、上林县)

嘉兴市(平湖市、南湖区、秀洲区、嘉善县、海盐县、桐乡市、海宁市)

乌兰察布市(商都县、兴和县、丰镇市、察哈尔右翼中旗、察哈尔右翼前旗、四子王旗、察哈尔右翼后旗、化德县、卓资县、集宁区、凉城县)

衡水市(深州市、阜城县、武邑县、武强县、冀州区、枣强县、饶阳县、故城县、桃城区、景县、安平县)

黄山市(黄山区、休宁县、屯溪区、徽州区、祁门县、黟县、歙县)

太原市(晋源区、迎泽区、小店区、清徐县、杏花岭区、万柏林区、娄烦县、阳曲县、尖草坪区、古交市)

扬州市(邗江区、江都区、广陵区、仪征市、高邮市、宝应县)

合肥市(长丰县、庐江县、肥西县、肥东县、瑶海区、包河区、巢湖市、蜀山区、庐阳区)

滁州市(南谯区、全椒县、琅琊区、天长市、明光市、来安县、定远县、凤阳县)

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哈密市(伊吾县、巴里坤哈萨克自治县、伊州区)

松原市(长岭县、宁江区、乾安县、扶余市、前郭尔罗斯蒙古族自治县)

文山壮族苗族自治州(西畴县、马关县、砚山县、富宁县、广南县、丘北县、文山市、麻栗坡县)

怀化市(麻阳苗族自治县、鹤城区、靖州苗族侗族自治县、溆浦县、芷江侗族自治县、辰溪县、沅陵县、新晃侗族自治县、会同县、洪江市、中方县、通道侗族自治县)  张家界市(永定区、桑植县、武陵源区、慈利县)

铜陵市(铜官区、郊区、义安区、枞阳县)

牡丹江市(爱民区、穆棱市、绥芬河市、林口县、宁安市、阳明区、海林市、西安区、东安区、东宁市)

甘南藏族自治州(舟曲县、玛曲县、卓尼县、碌曲县、临潭县、合作市、夏河县、迭部县)清远市(连山壮族瑶族自治县、连南瑶族自治县、阳山县、英德市、清新区、佛冈县、连州市、清城区)

资阳市(安岳县、乐至县、雁江区)  景德镇市(浮梁县、乐平市、昌江区、珠山区)

佳木斯市(富锦市、东风区、郊区、抚远市、桦川县、前进区、同江市、向阳区、汤原县、桦南县)

丹东市(凤城市、振兴区、东港市、宽甸满族自治县、振安区、元宝区)

宜宾市(翠屏区、江安县、兴文县、长宁县、南溪区、筠连县、珙县、叙州区、高县、屏山县)白山市(长白朝鲜族自治县、靖宇县、临江市、江源区、抚松县、浑江区)

吕梁市(汾阳市、交口县、兴县、孝义市、临县、石楼县、文水县、交城县、方山县、离石区、中阳县、岚县、柳林县)

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朝阳市(朝阳县、凌源市、喀喇沁左翼蒙古族自治县、双塔区、建平县、北票市、龙城区)

河源市(紫金县、龙川县、和平县、源城区、连平县、东源县)

玉林市(博白县、玉州区、北流市、福绵区、容县、陆川县、兴业县)

南阳市(唐河县、宛城区、内乡县、新野县、方城县、社旗县、卧龙区、南召县、邓州市、桐柏县、淅川县、镇平县、西峡县)

西双版纳傣族自治州(勐腊县、景洪市、勐海县)

南京市(江宁区、建邺区、浦口区、秦淮区、六合区、雨花台区、高淳区、鼓楼区、玄武区、溧水区、栖霞区)

喀什地区(麦盖提县、叶城县、巴楚县、伽师县、疏附县、泽普县、塔什库尔干塔吉克自治县、喀什市、莎车县、英吉沙县、疏勒县、岳普湖县)

荆门市(沙洋县、京山市、掇刀区、钟祥市、东宝区)

丽江市(永胜县、宁蒗彝族自治县、古城区、华坪县、玉龙纳西族自治县)

常德市(汉寿县、安乡县、鼎城区、武陵区、石门县、澧县、津市市、临澧县、桃源县)

玉树藏族自治州(玉树市、称多县、囊谦县、治多县、曲麻莱县、杂多县)

梅州市(大埔县、蕉岭县、五华县、梅江区、兴宁市、梅县区、丰顺县、平远县)

赣州市(上犹县、会昌县、章贡区、石城县、全南县、定南县、宁都县、龙南市、崇义县、安远县、于都县、赣县区、瑞金市、兴国县、寻乌县、信丰县、大余县、南康区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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