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海东市(平安区、循化撒拉族自治县、化隆回族自治县、互助土族自治县、乐都区、民和回族土族自治县)

普洱市(景谷傣族彝族自治县、景东彝族自治县、墨江哈尼族自治县、江城哈尼族彝族自治县、宁洱哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、思茅区、孟连傣族拉祜族佤族自治县、澜沧拉祜族自治县、西盟佤族自治县)

海西蒙古族藏族自治州(都兰县、乌兰县、茫崖市、天峻县、德令哈市、格尔木市)

邵阳市(洞口县、双清区、武冈市、北塔区、新宁县、隆回县、新邵县、城步苗族自治县、邵东市、绥宁县、邵阳县、大祥区)  张掖市(民乐县、肃南裕固族自治县、高台县、临泽县、山丹县、甘州区)

滨州市(惠民县、阳信县、博兴县、沾化区、滨城区、无棣县、邹平市)

赣州市(信丰县、于都县、寻乌县、崇义县、瑞金市、大余县、南康区、宁都县、安远县、章贡区、会昌县、全南县、赣县区、石城县、定南县、龙南市、兴国县、上犹县)

珠海市(斗门区、香洲区、金湾区)

贵港市(平南县、覃塘区、港南区、港北区、桂平市)  菏泽市(郓城县、成武县、定陶区、巨野县、牡丹区、曹县、东明县、鄄城县、单县)

泉州市(鲤城区、德化县、石狮市、惠安县、丰泽区、永春县、南安市、安溪县、晋江市、洛江区、泉港区、金门县)

东营市(东营区、广饶县、利津县、垦利区、河口区)

天水市(麦积区、清水县、秦安县、秦州区、武山县、甘谷县、张家川回族自治县)

吕梁市(文水县、岚县、交口县、方山县、石楼县、汾阳市、交城县、临县、中阳县、柳林县、离石区、兴县、孝义市)

吴忠市(利通区、青铜峡市、同心县、红寺堡区、盐池县)

鄂州市(鄂城区、华容区、梁子湖区)

锡林郭勒盟(锡林浩特市、东乌珠穆沁旗、正蓝旗、二连浩特市、太仆寺旗、正镶白旗、多伦县、苏尼特左旗、镶黄旗、苏尼特右旗、阿巴嘎旗、西乌珠穆沁旗)

阿坝藏族羌族自治州(壤塘县、红原县、九寨沟县、金川县、理县、茂县、黑水县、汶川县、若尔盖县、小金县、马尔康市、阿坝县、松潘县)

莆田市(荔城区、秀屿区、城厢区、涵江区、仙游县)

秦皇岛市(抚宁区、北戴河区、昌黎县、青龙满族自治县、山海关区、海港区、卢龙县)

阿勒泰地区(哈巴河县、吉木乃县、青河县、福海县、布尔津县、阿勒泰市、富蕴县)

合肥市(肥西县、长丰县、蜀山区、巢湖市、包河区、庐阳区、庐江县、瑶海区、肥东县)

抚顺市(东洲区、清原满族自治县、顺城区、新抚区、抚顺县、新宾满族自治县、望花区)

湖州市(长兴县、吴兴区、安吉县、德清县、南浔区)

赤峰市(阿鲁科尔沁旗、松山区、巴林右旗、宁城县、克什克腾旗、喀喇沁旗、敖汉旗、林西县、元宝山区、巴林左旗、红山区、翁牛特旗)

鹤壁市(鹤山区、浚县、淇滨区、山城区、淇县)

乐山市(市中区、峨眉山市、沐川县、峨边彝族自治县、马边彝族自治县、夹江县、井研县、沙湾区、犍为县、金口河区、五通桥区)

黔南布依族苗族自治州(都匀市、惠水县、福泉市、独山县、荔波县、三都水族自治县、长顺县、平塘县、罗甸县、贵定县、瓮安县、龙里县)

贺州市(昭平县、钟山县、富川瑶族自治县、平桂区、八步区)

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呼伦贝尔市(阿荣旗、扎兰屯市、扎赉诺尔区、牙克石市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、根河市、额尔古纳市、鄂伦春自治旗、新巴尔虎左旗、海拉尔区、鄂温克族自治旗、新巴尔虎右旗、满洲里市、陈巴尔虎旗)

信阳市(息县、固始县、潢川县、浉河区、光山县、平桥区、新县、淮滨县、罗山县、商城县)

德宏傣族景颇族自治州(瑞丽市、盈江县、芒市、陇川县、梁河县)

桂林市(阳朔县、灵川县、象山区、雁山区、叠彩区、灌阳县、龙胜各族自治县、七星区、兴安县、秀峰区、荔浦市、恭城瑶族自治县、全州县、永福县、资源县、平乐县、临桂区)  玉溪市(易门县、新平彝族傣族自治县、红塔区、通海县、峨山彝族自治县、元江哈尼族彝族傣族自治县、江川区、澄江市、华宁县)

文山壮族苗族自治州(马关县、文山市、西畴县、广南县、丘北县、麻栗坡县、富宁县、砚山县)

清远市(清新区、英德市、清城区、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县、连州市、佛冈县)

四平市(铁西区、伊通满族自治县、双辽市、梨树县、铁东区)新疆维吾尔自治区

平顶山市(鲁山县、新华区、宝丰县、卫东区、郏县、石龙区、舞钢市、叶县、湛河区、汝州市)  毕节市(纳雍县、金沙县、威宁彝族回族苗族自治县、织金县、大方县、七星关区、黔西市、赫章县)

常州市(新北区、钟楼区、天宁区、金坛区、武进区、溧阳市)

鹰潭市(余江区、月湖区、贵溪市)

济源市泰安市(东平县、宁阳县、泰山区、岱岳区、肥城市、新泰市)

韶关市(南雄市、新丰县、曲江区、始兴县、浈江区、武江区、乳源瑶族自治县、翁源县、仁化县、乐昌市)

香港特别行政区

中卫市(沙坡头区、海原县、中宁县)

丽水市(青田县、景宁畲族自治县、庆元县、松阳县、莲都区、遂昌县、云和县、缙云县、龙泉市)

安庆市(迎江区、岳西县、大观区、潜山市、宿松县、望江县、桐城市、怀宁县、太湖县、宜秀区)

齐齐哈尔市(泰来县、甘南县、昂昂溪区、依安县、碾子山区、讷河市、富裕县、龙江县、富拉尔基区、克东县、拜泉县、铁锋区、梅里斯达斡尔族区、龙沙区、克山县、建华区)

厦门市(集美区、湖里区、同安区、海沧区、思明区、翔安区)

衢州市(柯城区、龙游县、开化县、衢江区、江山市、常山县)

甘南藏族自治州(夏河县、碌曲县、迭部县、玛曲县、舟曲县、临潭县、合作市、卓尼县)

宁夏回族自治区

常德市(石门县、汉寿县、桃源县、津市市、鼎城区、澧县、武陵区、临澧县、安乡县)

嘉兴市(海宁市、南湖区、秀洲区、海盐县、嘉善县、桐乡市、平湖市)

沈阳市(沈河区、和平区、沈北新区、法库县、新民市、康平县、于洪区、大东区、铁西区、浑南区、皇姑区、苏家屯区、辽中区)

潍坊市(潍城区、青州市、寿光市、坊子区、临朐县、高密市、寒亭区、诸城市、安丘市、昌邑市、昌乐县、奎文区)

龙岩市(上杭县、新罗区、武平县、长汀县、漳平市、永定区、连城县)

兰州市(红古区、城关区、皋兰县、永登县、榆中县、安宁区、西固区、七里河区)

4月16日，中交地产（000736.SZ）的股票简称正式变更为“*ST中地”——这是央企地产股首次带上退市风险警示的“帽子”。

中交地产股票“戴帽”，原因指向经营不善，净资产转负。根据中交地产2024年财报，报告期内，中交地产实现营收183.02亿元，亏损额扩大至51.79亿元，截至2024年末归属于上市公司股东的净资产为-35.79亿元。

由于归属于上市公司股东的净资产为负值，中交地产股票交易被实施退市风险警示，股票简称由“中交地产”变更为“*ST中地”，股票交易的日涨跌幅限制为5%。截至4月16日收盘，*ST中地报收4.9元/股，跌幅5.04%，总市值36.61亿元。

作为中交集团旗下唯一的A股地产上市公司，中交地产在“基建+地产”的央企光环笼罩下曾风光无限，行业排名最高至全国第20位，也曾提出“2020年销售额冲刺500亿元、2023年千亿之上、进入央企前三”的目标。

然而，行业风云变化，头部玩家座次持续洗牌，中交地产的千亿野心渐行渐远。

根据深交所上市规则，被实施退市风险警示后，中交地产在2025年如果出现经审计的利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值且扣除后的营业收入低于3亿元，或经审计的期末净资产为负值等情形，将被终止股票上市交易。

为保住上市地位，中交地产在今年1月公告称，正在筹划将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产”），以改善公司资产质量。

4月15日，中交地产证券事务代表回复时代财经称，出售房地产业务这一重大资产重组正在加紧推进当中，后续将会根据进展情况披露重组方案。

中交地产的保壳大战已经打响。

亏损继续扩大

2023年由盈转亏后，中交地产2024年的亏损继续扩大。

根据2024年财报，报告期内中交地产实现营业收入183.02亿元，同比下降44.59%。其中，房地产销售收入171.81亿元，同比下降46.69%；房产租赁收入1.72亿元，同比增长64.48%；物业管理收入7.28亿元，同比增长60.91%。

盈利方面，2024年，中交地产实现归属于上市公司股东净利润为-51.79亿元，较2023年的-16.73亿元下降221.44%。截至2024年末，中交地产总资产1076.98亿元，同比下降12.63%，归属于上市公司股东的净资产-35.79亿元，同比下降292.45%。

亏损扩大，中交地产称主要有三大原因。

首先，由于房地产开发业务交付排期不同，2024年中交地产达到集中交付条件的项目较上年同期有所减少，房地产业务收入同比下降46.69%。同时，在行业持续调整、市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，中交地产调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。

2024年，中交地产实现签约销售面积85.32万平方米，同比下降52.51%；签约销售金额156.43亿元，同比下降58.13%；销售均价1.83万元/平方米，同比下降12%；销售回款247.07亿元，同比下降45.07%。

毛利率水平亦有所下滑。2024年，中交地产房地产业务毛利率6.45%，较上年同期减少3.78个百分点。可供对比的是，A股上市房企的销售毛利率平均水平在15%左右，远低于行业平均水平的毛利率表现重挫中交地产的盈利能力。

其次，随着竣备的房地产项目增加，中交地产费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。2024年，中交地产财务费用10.32亿元，同比增长47.86%，其中利息费用12.69亿元，同比增长20.97%。

此外，中交地产部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失，从而使未弥补亏损金额进一步扩大。

经过减值测试，中交地产在2024年对应收款项、房地产项目、财务担保合同等计提信用减值准备，包括应收款项坏账准备12.87亿元、存货跌价准备58.88亿元、投资性房地产减值损失0.21亿元，资产减值项目主要位于天津、嘉兴、重庆、贵州、惠州等城市，合计73亿元。

“本次计提减值准备将减少归属于母公司股东的净利润约29亿元，减少归属于母公司股东权益约29亿元”，中交地产称。对于未来是否仍存在减值可能，中交地产证券事务代表表示，公司将根据实际经营情况进行测算，“达到披露要求我们会公告。”

亏损扩大、资产减值，中交地产最终成为第一家“戴帽”的央企上市房企。

转型变数犹存

2023年出现亏损后，中交地产便开始谋划剥离房开业务、注入物业资产以实现“软着陆”。

今年1月21日，中交地产发布关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告，拟采用现金方式，将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东中交房地产。交易资产范围、交易价格均未确定。

房地产开发业务是中交地产的主营业务，2024年收入占比高达93.87%。截至2024年末，中交地产持有房地产项目117个，土地总面积1045万平方米，在建及待建面积771万平方米，主要在售项目位于济南、雄安、成都、天津、厦门等城市。

债务方面。截至2024年末，中交地产资产负债率89.75%，较上年同期增加4.3个百分点，借款合计576.44亿元，其中一年内到期的借款约231.79亿元，包括银行贷款130亿元、债券62亿元、信托融资6亿元、控股股东借款5亿元以及其他融资29亿元。

“本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构。”中交地产表示，出售房开业务有利于改善资产质量，提升可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。

目前，这笔交易仍处于筹划阶段，中交地产及相关机构正在推进交易整体工作进程，就本次交易事项同各相关方持续沟通协商，并积极推进审计、评估及尽职调查等相关工作。

尝试甩掉包袱的同时，中交地产还在寻求转型。将房地产开发业务相关资产与负债置出后，中交地产称，将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

2024年12月，中交地产宣布完成收购中交物业服务集团有限公司（以下简称“中交服务”）100%股权，代价约7亿元。

中交服务成立于2022年12月，以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态，提供基础物业管理服务，已进入全国60余座城市。截至2024年6月30日，中交服务总资产约7.54亿元，净资产约2.69亿元。

虽然中交地产对转型物管赛道充满信心，认为中交服务“资质优良，盈利能力和发展前景良好，可以作为房地产开发业务外的新增长点”，但物业行业已然是一片红海，同样面临增长动力不足、盈利下滑的挑战，业务想象空间有限。

2024年，中交地产物业管理业务新拓展物业面积1293万平方米，在管面积6265万平方米，实现收入7.28亿元。不管是在管规模还是营收规模，中交地产均处于相对落后的梯队。

2024年，中交地产物业管理业务营收占比仅3.98%，毛利率16.23%，较上年同期减少7.14个百分点。

中交地产的资产管理与运营业务规模同样“迷你”，仅有4处物业出租，包括深圳百门前工业区、重庆中房·那里、北京华通大厦B座、盐城中交美庐购物中心，2024年实现收入1.72亿元，占比0.94%。

中交地产2024年183.02亿元营收中，剔除171.81亿元的房地产销售收入后，仅余11.21亿元。剥离房开业务，如何用11亿元营收撑起37亿元市值，留给中交地产的考验仍在继续。