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南昌市(东湖区、新建区、红谷滩区、西湖区、青云谱区、南昌县、安义县、进贤县、青山湖区)

苏州市(吴江区、吴中区、常熟市、姑苏区、虎丘区、张家港市、太仓市、相城区、昆山市)

泸州市(合江县、纳溪区、古蔺县、江阳区、叙永县、龙马潭区、泸县)

沧州市(泊头市、献县、沧县、黄骅市、吴桥县、河间市、孟村回族自治县、海兴县、任丘市、青县、盐山县、东光县、运河区、南皮县、肃宁县、新华区)  德宏傣族景颇族自治州(梁河县、陇川县、盈江县、瑞丽市、芒市)

湛江市(霞山区、廉江市、赤坎区、坡头区、徐闻县、吴川市、麻章区、雷州市、遂溪县)

阿坝藏族羌族自治州(理县、红原县、黑水县、若尔盖县、茂县、汶川县、松潘县、金川县、九寨沟县、小金县、壤塘县、阿坝县、马尔康市)

普洱市(宁洱哈尼族彝族自治县、镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县、景东彝族自治县、西盟佤族自治县、景谷傣族彝族自治县、思茅区、江城哈尼族彝族自治县、澜沧拉祜族自治县、孟连傣族拉祜族佤族自治县、墨江哈尼族自治县)黄石市(铁山区、大冶市、西塞山区、下陆区、阳新县、黄石港区)

德阳市(中江县、绵竹市、罗江区、什邡市、广汉市、旌阳区)  包头市(白云鄂博矿区、昆都仑区、固阳县、土默特右旗、青山区、九原区、石拐区、东河区、达尔罕茂明安联合旗)

内蒙古自治区

固原市(西吉县、隆德县、彭阳县、原州区、泾源县)

三沙市(西沙区、南沙区)

百色市(那坡县、田东县、乐业县、隆林各族自治县、西林县、田林县、田阳区、右江区、德保县、靖西市、平果市、凌云县)

吴忠市(利通区、盐池县、同心县、青铜峡市、红寺堡区)

中山市

驻马店市(确山县、汝南县、遂平县、上蔡县、平舆县、驿城区、泌阳县、正阳县、新蔡县、西平县)

长春市(二道区、绿园区、双阳区、公主岭市、九台区、德惠市、农安县、宽城区、南关区、榆树市、朝阳区)

海东市(民和回族土族自治县、循化撒拉族自治县、平安区、互助土族自治县、化隆回族自治县、乐都区)

龙岩市(永定区、长汀县、上杭县、武平县、新罗区、漳平市、连城县)

阳江市(阳东区、阳春市、江城区、阳西县)

秦皇岛市(海港区、卢龙县、青龙满族自治县、抚宁区、山海关区、昌黎县、北戴河区)

伊犁哈萨克自治州(霍尔果斯市、察布查尔锡伯自治县、特克斯县、尼勒克县、霍城县、新源县、巩留县、伊宁市、昭苏县、奎屯市、伊宁县)

遂宁市(射洪市、安居区、大英县、船山区、蓬溪县)

金昌市(永昌县、金川区)

广西壮族自治区

喀什地区(疏勒县、喀什市、岳普湖县、叶城县、疏附县、英吉沙县、麦盖提县、莎车县、塔什库尔干塔吉克自治县、泽普县、伽师县、巴楚县)

贺州市(平桂区、富川瑶族自治县、昭平县、八步区、钟山县)

池州市(东至县、石台县、青阳县、贵池区)

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临夏回族自治州(广河县、临夏市、东乡族自治县、和政县、临夏县、永靖县、康乐县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县)

锡林郭勒盟(二连浩特市、苏尼特左旗、正镶白旗、苏尼特右旗、太仆寺旗、多伦县、东乌珠穆沁旗、镶黄旗、正蓝旗、阿巴嘎旗、西乌珠穆沁旗、锡林浩特市)

萍乡市(上栗县、莲花县、芦溪县、安源区、湘东区)

鄂州市(梁子湖区、鄂城区、华容区)  拉萨市(达孜区、曲水县、当雄县、墨竹工卡县、林周县、尼木县、城关区、堆龙德庆区)

新疆维吾尔自治区

石河子市(昆玉市、双河市、可克达拉市、图木舒克市、阿拉尔市、新星市、五家渠市、胡杨河市、铁门关市、北屯市、白杨市)

抚州市(黎川县、乐安县、金溪县、宜黄县、临川区、崇仁县、南城县、东乡区、南丰县、广昌县、资溪县)株洲市(芦淞区、攸县、炎陵县、醴陵市、渌口区、天元区、石峰区、茶陵县、荷塘区)

上饶市(鄱阳县、德兴市、信州区、婺源县、万年县、玉山县、余干县、横峰县、铅山县、广信区、弋阳县、广丰区)  平顶山市(宝丰县、舞钢市、新华区、汝州市、石龙区、湛河区、郏县、卫东区、鲁山县、叶县)

海西蒙古族藏族自治州(都兰县、乌兰县、德令哈市、天峻县、茫崖市、格尔木市)

武威市(古浪县、天祝藏族自治县、凉州区、民勤县)

铜陵市(郊区、铜官区、义安区、枞阳县)汉中市(略阳县、洋县、汉台区、镇巴县、留坝县、佛坪县、西乡县、南郑区、城固县、勉县、宁强县)

梅州市(平远县、梅县区、梅江区、五华县、大埔县、兴宁市、蕉岭县、丰顺县)

海南藏族自治州(贵德县、兴海县、同德县、共和县、贵南县)

荆州市(石首市、公安县、江陵县、沙市区、监利市、洪湖市、松滋市、荆州区)

宜春市(樟树市、万载县、靖安县、袁州区、宜丰县、奉新县、铜鼓县、上高县、丰城市、高安市)

张家界市(永定区、桑植县、慈利县、武陵源区)

滨州市(沾化区、邹平市、博兴县、无棣县、阳信县、滨城区、惠民县)

佳木斯市(抚远市、富锦市、前进区、东风区、郊区、桦南县、汤原县、同江市、桦川县、向阳区)

白银市(白银区、靖远县、会宁县、平川区、景泰县)

濮阳市(范县、南乐县、台前县、清丰县、华龙区、濮阳县)

凉山彝族自治州(普格县、德昌县、会理市、美姑县、雷波县、会东县、甘洛县、冕宁县、宁南县、西昌市、木里藏族自治县、金阳县、盐源县、喜德县、越西县、昭觉县、布拖县)

湖州市(吴兴区、德清县、南浔区、长兴县、安吉县)

杭州市(富阳区、桐庐县、建德市、上城区、拱墅区、临平区、滨江区、西湖区、临安区、萧山区、淳安县、钱塘区、余杭区)

郑州市(惠济区、上街区、中原区、新郑市、荥阳市、金水区、登封市、二七区、新密市、中牟县、巩义市、管城回族区)

甘孜藏族自治州(康定市、泸定县、稻城县、色达县、得荣县、巴塘县、道孚县、九龙县、炉霍县、德格县、丹巴县、理塘县、乡城县、甘孜县、雅江县、白玉县、石渠县、新龙县)

阿拉善盟(额济纳旗、阿拉善左旗、阿拉善右旗)

辽阳市(灯塔市、文圣区、宏伟区、白塔区、弓长岭区、辽阳县、太子河区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。