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绥化市(绥棱县、安达市、庆安县、明水县、兰西县、北林区、肇东市、望奎县、青冈县、海伦市)

宿州市(泗县、萧县、灵璧县、埇桥区、砀山县)

湘西土家族苗族自治州(古丈县、龙山县、花垣县、永顺县、泸溪县、保靖县、吉首市、凤凰县)

汕尾市(陆河县、陆丰市、海丰县、城区)  漳州市(长泰区、南靖县、芗城区、龙文区、东山县、漳浦县、诏安县、华安县、龙海区、云霄县、平和县)

阜阳市(阜南县、颍东区、界首市、颍上县、临泉县、颍州区、颍泉区、太和县)

舟山市(嵊泗县、岱山县、定海区、普陀区)

厦门市(思明区、同安区、海沧区、集美区、湖里区、翔安区)

乌鲁木齐市(新市区、沙依巴克区、天山区、水磨沟区、乌鲁木齐县、头屯河区、米东区、达坂城区)  深圳市(光明区、盐田区、福田区、坪山区、宝安区、龙岗区、南山区、罗湖区、龙华区)

温州市(永嘉县、乐清市、龙港市、苍南县、鹿城区、文成县、瓯海区、龙湾区、平阳县、洞头区、瑞安市、泰顺县)

泰安市(肥城市、新泰市、东平县、岱岳区、宁阳县、泰山区)

郴州市(资兴市、安仁县、嘉禾县、临武县、永兴县、汝城县、宜章县、北湖区、桂东县、苏仙区、桂阳县)

三门峡市(卢氏县、陕州区、渑池县、灵宝市、义马市、湖滨区)

娄底市(双峰县、娄星区、冷水江市、涟源市、新化县)

枣庄市(薛城区、台儿庄区、山亭区、峄城区、市中区、滕州市)

潍坊市(青州市、寒亭区、昌乐县、高密市、奎文区、昌邑市、临朐县、潍城区、坊子区、安丘市、诸城市、寿光市)

呼伦贝尔市(海拉尔区、新巴尔虎左旗、牙克石市、陈巴尔虎旗、满洲里市、新巴尔虎右旗、额尔古纳市、鄂温克族自治旗、莫力达瓦达斡尔族自治旗、阿荣旗、扎赉诺尔区、鄂伦春自治旗、根河市、扎兰屯市)

黑河市(逊克县、孙吴县、嫩江市、五大连池市、爱辉区、北安市)

襄阳市(宜城市、枣阳市、南漳县、保康县、老河口市、谷城县、襄城区、襄州区、樊城区)

丹东市(元宝区、振兴区、宽甸满族自治县、振安区、东港市、凤城市)

酒泉市(阿克塞哈萨克族自治县、肃州区、金塔县、玉门市、肃北蒙古族自治县、敦煌市、瓜州县)

伊犁哈萨克自治州(伊宁县、察布查尔锡伯自治县、霍尔果斯市、巩留县、尼勒克县、伊宁市、新源县、昭苏县、霍城县、特克斯县、奎屯市)

朝阳市(凌源市、建平县、朝阳县、北票市、双塔区、喀喇沁左翼蒙古族自治县、龙城区)

常德市(津市市、临澧县、汉寿县、澧县、武陵区、安乡县、鼎城区、石门县、桃源县)

亳州市(蒙城县、谯城区、涡阳县、利辛县)

巴音郭楞蒙古自治州(博湖县、库尔勒市、和硕县、若羌县、和静县、焉耆回族自治县、轮台县、且末县、尉犁县)

乌海市(海勃湾区、乌达区、海南区)

衢州市(衢江区、柯城区、开化县、江山市、常山县、龙游县)

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三亚市(吉阳区、天涯区、崖州区、海棠区)

黄山市(祁门县、休宁县、黄山区、黟县、徽州区、歙县、屯溪区)

吕梁市(文水县、孝义市、交口县、中阳县、汾阳市、方山县、离石区、柳林县、岚县、兴县、交城县、临县、石楼县)

柳州市(柳江区、柳北区、柳南区、融安县、鹿寨县、三江侗族自治县、柳城县、融水苗族自治县、城中区、鱼峰区)  济源市

广元市(剑阁县、青川县、利州区、朝天区、苍溪县、昭化区、旺苍县)

宜宾市(长宁县、南溪区、兴文县、高县、叙州区、江安县、筠连县、屏山县、翠屏区、珙县)

东莞市固原市(原州区、隆德县、泾源县、西吉县、彭阳县)

七台河市(勃利县、新兴区、桃山区、茄子河区)  常州市(金坛区、天宁区、新北区、钟楼区、武进区、溧阳市)

博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、温泉县、阿拉山口市、精河县)

连云港市(东海县、连云区、赣榆区、灌南县、灌云县、海州区)

荆门市(钟祥市、沙洋县、掇刀区、东宝区、京山市)鹰潭市(贵溪市、余江区、月湖区)

仙桃市(神农架林区、潜江市、天门市)

西藏自治区

贵港市(桂平市、平南县、港南区、港北区、覃塘区)

乐山市(五通桥区、沙湾区、井研县、犍为县、市中区、峨眉山市、沐川县、峨边彝族自治县、马边彝族自治县、夹江县、金口河区)

临汾市(乡宁县、曲沃县、翼城县、大宁县、侯马市、襄汾县、古县、浮山县、霍州市、安泽县、永和县、汾西县、隰县、吉县、尧都区、洪洞县、蒲县)

杭州市(滨江区、西湖区、余杭区、上城区、建德市、富阳区、临平区、桐庐县、拱墅区、萧山区、淳安县、钱塘区、临安区)

宁夏回族自治区

阳泉市(矿区、郊区、平定县、城区、盂县)

德宏傣族景颇族自治州(芒市、陇川县、梁河县、盈江县、瑞丽市)

日喀则市(拉孜县、康马县、萨迦县、岗巴县、南木林县、仲巴县、江孜县、定结县、仁布县、桑珠孜区、白朗县、萨嘎县、谢通门县、昂仁县、吉隆县、聂拉木县、亚东县、定日县)

双鸭山市(四方台区、集贤县、宝山区、宝清县、岭东区、尖山区、饶河县、友谊县)

金昌市(金川区、永昌县)

葫芦岛市(建昌县、兴城市、连山区、南票区、龙港区、绥中县)

三沙市(南沙区、西沙区)

晋中市(榆社县、昔阳县、和顺县、太谷区、介休市、平遥县、寿阳县、左权县、灵石县、榆次区、祁县)

成都市(简阳市、武侯区、青羊区、蒲江县、青白江区、大邑县、新津区、新都区、双流区、都江堰市、成华区、锦江区、温江区、金牛区、金堂县、邛崃市、彭州市、崇州市、郫都区、龙泉驿区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

排版|鸟姐

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