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南通市(海安市、如东县、如皋市、通州区、海门区、启东市、崇川区)

黔南布依族苗族自治州(三都水族自治县、长顺县、福泉市、罗甸县、独山县、平塘县、龙里县、都匀市、荔波县、惠水县、瓮安县、贵定县)

芜湖市(繁昌区、弋江区、湾沚区、无为市、鸠江区、镜湖区、南陵县)

山南市(桑日县、曲松县、洛扎县、错那市、扎囊县、隆子县、乃东区、措美县、浪卡子县、加查县、贡嘎县、琼结县)  长治市(潞州区、上党区、屯留区、沁源县、壶关县、襄垣县、武乡县、黎城县、潞城区、沁县、平顺县、长子县)

泉州市(南安市、安溪县、泉港区、金门县、永春县、鲤城区、惠安县、德化县、晋江市、丰泽区、石狮市、洛江区)

安顺市(普定县、紫云苗族布依族自治县、关岭布依族苗族自治县、镇宁布依族苗族自治县、西秀区、平坝区)

凉山彝族自治州(西昌市、冕宁县、越西县、木里藏族自治县、布拖县、普格县、雷波县、甘洛县、昭觉县、会理市、喜德县、德昌县、宁南县、盐源县、金阳县、美姑县、会东县)金华市(武义县、东阳市、磐安县、义乌市、浦江县、婺城区、兰溪市、金东区、永康市)

玉林市(玉州区、陆川县、北流市、容县、福绵区、兴业县、博白县)  七台河市(桃山区、茄子河区、新兴区、勃利县)

广西壮族自治区

五指山市(东方市、琼中黎族苗族自治县、万宁市、文昌市、屯昌县、乐东黎族自治县、澄迈县、定安县、临高县、昌江黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、陵水黎族自治县、琼海市、白沙黎族自治县)

洛阳市(宜阳县、西工区、新安县、栾川县、伊川县、老城区、嵩县、汝阳县、涧西区、瀍河回族区、偃师区、洛龙区、洛宁县、孟津区)

兴安盟(科尔沁右翼前旗、阿尔山市、乌兰浩特市、扎赉特旗、突泉县、科尔沁右翼中旗)

中卫市(海原县、沙坡头区、中宁县)

沧州市(肃宁县、吴桥县、沧县、黄骅市、献县、泊头市、河间市、东光县、南皮县、盐山县、新华区、青县、运河区、任丘市、孟村回族自治县、海兴县)

三明市(建宁县、永安市、尤溪县、沙县区、清流县、大田县、将乐县、宁化县、明溪县、泰宁县、三元区)

黔东南苗族侗族自治州(丹寨县、锦屏县、凯里市、黄平县、岑巩县、施秉县、麻江县、剑河县、雷山县、从江县、黎平县、三穗县、台江县、榕江县、天柱县、镇远县)

景德镇市(浮梁县、珠山区、昌江区、乐平市)

天津市(滨海新区、武清区、蓟州区、河东区、宁河区、河北区、河西区、红桥区、宝坻区、静海区、南开区、东丽区、北辰区、和平区、西青区、津南区)

岳阳市(汨罗市、湘阴县、岳阳楼区、君山区、临湘市、云溪区、华容县、平江县、岳阳县)

宁夏回族自治区

林芝市(朗县、工布江达县、墨脱县、米林市、巴宜区、波密县、察隅县)

北海市(合浦县、铁山港区、海城区、银海区)

内蒙古自治区

萍乡市(芦溪县、安源区、莲花县、湘东区、上栗县)

连云港市(赣榆区、灌云县、海州区、灌南县、连云区、东海县)

商丘市(虞城县、梁园区、睢县、宁陵县、睢阳区、夏邑县、永城市、柘城县、民权县)

合肥市(长丰县、庐江县、肥东县、肥西县、庐阳区、瑶海区、巢湖市、包河区、蜀山区)

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海口市(美兰区、龙华区、秀英区、琼山区)

吉安市(万安县、峡江县、泰和县、吉州区、永丰县、井冈山市、安福县、吉水县、遂川县、吉安县、青原区、永新县、新干县)

白山市(抚松县、靖宇县、长白朝鲜族自治县、临江市、江源区、浑江区)

吕梁市(离石区、孝义市、兴县、文水县、交城县、石楼县、交口县、临县、方山县、柳林县、汾阳市、岚县、中阳县)  六盘水市(钟山区、盘州市、水城区、六枝特区)

宜昌市(兴山县、远安县、点军区、宜都市、秭归县、长阳土家族自治县、夷陵区、伍家岗区、猇亭区、枝江市、当阳市、西陵区、五峰土家族自治县)

泰安市(岱岳区、新泰市、宁阳县、肥城市、泰山区、东平县)

嘉兴市(平湖市、海宁市、桐乡市、嘉善县、秀洲区、南湖区、海盐县)咸宁市(咸安区、嘉鱼县、赤壁市、崇阳县、通城县、通山县)

包头市(土默特右旗、白云鄂博矿区、石拐区、九原区、固阳县、青山区、昆都仑区、达尔罕茂明安联合旗、东河区)  梅州市(平远县、蕉岭县、梅江区、丰顺县、梅县区、大埔县、兴宁市、五华县)

泸州市(合江县、江阳区、泸县、叙永县、古蔺县、龙马潭区、纳溪区)

百色市(田林县、那坡县、田阳区、凌云县、乐业县、西林县、靖西市、平果市、德保县、右江区、田东县、隆林各族自治县)

四平市(伊通满族自治县、铁西区、铁东区、双辽市、梨树县)泰州市(高港区、泰兴市、靖江市、姜堰区、海陵区、兴化市)

绥化市(兰西县、望奎县、肇东市、明水县、北林区、安达市、绥棱县、庆安县、海伦市、青冈县)

柳州市(鱼峰区、柳江区、融安县、柳北区、融水苗族自治县、柳南区、鹿寨县、城中区、三江侗族自治县、柳城县)

广安市(岳池县、华蓥市、武胜县、广安区、前锋区、邻水县)

昌吉回族自治州(呼图壁县、玛纳斯县、木垒哈萨克自治县、奇台县、吉木萨尔县、阜康市、昌吉市)

聊城市(东阿县、冠县、东昌府区、莘县、高唐县、临清市、茌平区、阳谷县)

衡阳市(祁东县、衡东县、雁峰区、蒸湘区、衡山县、南岳区、衡南县、常宁市、耒阳市、珠晖区、石鼓区、衡阳县)

赤峰市(红山区、巴林右旗、宁城县、阿鲁科尔沁旗、巴林左旗、克什克腾旗、敖汉旗、翁牛特旗、林西县、松山区、元宝山区、喀喇沁旗)

兰州市(安宁区、皋兰县、七里河区、永登县、红古区、榆中县、城关区、西固区)

江门市(开平市、蓬江区、新会区、鹤山市、台山市、江海区、恩平市)

甘南藏族自治州(碌曲县、合作市、玛曲县、卓尼县、临潭县、舟曲县、迭部县、夏河县)

鹰潭市(贵溪市、余江区、月湖区)

苏州市(张家港市、相城区、吴江区、虎丘区、昆山市、吴中区、姑苏区、常熟市、太仓市)

甘孜藏族自治州(理塘县、道孚县、得荣县、乡城县、新龙县、丹巴县、九龙县、德格县、色达县、甘孜县、泸定县、巴塘县、稻城县、康定市、石渠县、雅江县、白玉县、炉霍县)

台州市(三门县、玉环市、仙居县、黄岩区、临海市、温岭市、路桥区、天台县、椒江区)

宁德市(福安市、霞浦县、寿宁县、蕉城区、福鼎市、屏南县、古田县、柘荣县、周宁县)

佛山市(三水区、南海区、顺德区、禅城区、高明区)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。