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宁夏回族自治区

铜陵市(义安区、铜官区、枞阳县、郊区)

大连市(普兰店区、瓦房店市、西岗区、庄河市、沙河口区、旅顺口区、长海县、甘井子区、金州区、中山区)

承德市(滦平县、兴隆县、承德县、鹰手营子矿区、双滦区、丰宁满族自治县、隆化县、平泉市、宽城满族自治县、双桥区、围场满族蒙古族自治县)  株洲市(天元区、炎陵县、攸县、渌口区、茶陵县、荷塘区、石峰区、醴陵市、芦淞区)

淮南市(潘集区、寿县、凤台县、谢家集区、田家庵区、八公山区、大通区)

莆田市(仙游县、涵江区、荔城区、秀屿区、城厢区)

三门峡市(灵宝市、义马市、卢氏县、湖滨区、陕州区、渑池县)延边朝鲜族自治州(安图县、珲春市、敦化市、延吉市、和龙市、图们市、龙井市、汪清县)

包头市(白云鄂博矿区、达尔罕茂明安联合旗、固阳县、土默特右旗、九原区、东河区、石拐区、青山区、昆都仑区)  安顺市(关岭布依族苗族自治县、镇宁布依族苗族自治县、普定县、西秀区、紫云苗族布依族自治县、平坝区)

阜新市(清河门区、阜新蒙古族自治县、海州区、彰武县、太平区、新邱区、细河区)

五指山市(定安县、东方市、临高县、白沙黎族自治县、屯昌县、陵水黎族自治县、万宁市、文昌市、乐东黎族自治县、琼海市、保亭黎族苗族自治县、琼中黎族苗族自治县、澄迈县、昌江黎族自治县)

温州市(乐清市、洞头区、龙港市、瑞安市、苍南县、文成县、泰顺县、龙湾区、平阳县、瓯海区、鹿城区、永嘉县)

周口市(扶沟县、太康县、沈丘县、项城市、鹿邑县、淮阳区、西华县、川汇区、商水县、郸城县)

锡林郭勒盟(阿巴嘎旗、苏尼特右旗、锡林浩特市、正镶白旗、西乌珠穆沁旗、苏尼特左旗、太仆寺旗、正蓝旗、东乌珠穆沁旗、多伦县、二连浩特市、镶黄旗)

黔西南布依族苗族自治州(望谟县、安龙县、贞丰县、普安县、兴仁市、晴隆县、册亨县、兴义市)

宝鸡市(太白县、岐山县、凤翔区、陈仓区、眉县、扶风县、渭滨区、麟游县、千阳县、金台区、凤县、陇县)

南昌市(东湖区、南昌县、安义县、青云谱区、进贤县、红谷滩区、青山湖区、西湖区、新建区)

哈尔滨市(木兰县、通河县、双城区、方正县、尚志市、五常市、平房区、香坊区、宾县、南岗区、阿城区、松北区、依兰县、道外区、巴彦县、延寿县、呼兰区、道里区)

信阳市(固始县、光山县、浉河区、商城县、淮滨县、息县、平桥区、罗山县、潢川县、新县)

保定市(清苑区、涞水县、顺平县、望都县、安新县、易县、竞秀区、唐县、曲阳县、满城区、莲池区、博野县、高碑店市、定兴县、徐水区、容城县、高阳县、定州市、雄县、涿州市、蠡县、安国市、阜平县、涞源县)

锦州市(凌海市、北镇市、古塔区、义县、太和区、凌河区、黑山县)

安阳市(林州市、殷都区、安阳县、北关区、滑县、龙安区、汤阴县、内黄县、文峰区)

海西蒙古族藏族自治州(天峻县、德令哈市、都兰县、格尔木市、茫崖市、乌兰县)

抚顺市(新抚区、清原满族自治县、顺城区、新宾满族自治县、望花区、抚顺县、东洲区)

济南市(莱芜区、历城区、历下区、钢城区、章丘区、市中区、平阴县、商河县、天桥区、槐荫区、济阳区、长清区)

济宁市(汶上县、兖州区、邹城市、鱼台县、嘉祥县、微山县、泗水县、任城区、曲阜市、金乡县、梁山县)

黔东南苗族侗族自治州(黎平县、剑河县、黄平县、雷山县、丹寨县、三穗县、锦屏县、榕江县、凯里市、施秉县、镇远县、天柱县、从江县、麻江县、台江县、岑巩县)

黄石市(黄石港区、铁山区、阳新县、西塞山区、下陆区、大冶市)

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咸阳市(长武县、泾阳县、渭城区、礼泉县、乾县、旬邑县、淳化县、秦都区、杨陵区、彬州市、武功县、兴平市、三原县、永寿县)

运城市(永济市、闻喜县、夏县、新绛县、万荣县、临猗县、垣曲县、盐湖区、平陆县、稷山县、河津市、芮城县、绛县)

牡丹江市(西安区、爱民区、林口县、绥芬河市、海林市、宁安市、穆棱市、阳明区、东宁市、东安区)

广元市(剑阁县、昭化区、青川县、旺苍县、利州区、苍溪县、朝天区)  德阳市(广汉市、旌阳区、绵竹市、罗江区、中江县、什邡市)

益阳市(桃江县、资阳区、南县、赫山区、沅江市、安化县)

定西市(临洮县、漳县、安定区、渭源县、陇西县、通渭县、岷县)

资阳市(乐至县、雁江区、安岳县)丹东市(振安区、凤城市、东港市、振兴区、宽甸满族自治县、元宝区)

玉林市(玉州区、陆川县、兴业县、博白县、容县、北流市、福绵区)  阳江市(江城区、阳东区、阳春市、阳西县)

衢州市(龙游县、常山县、衢江区、江山市、开化县、柯城区)

嘉峪关市

张家界市(桑植县、慈利县、永定区、武陵源区)泰安市(岱岳区、东平县、宁阳县、新泰市、肥城市、泰山区)

芜湖市(弋江区、鸠江区、繁昌区、南陵县、无为市、镜湖区、湾沚区)

阿里地区(札达县、日土县、普兰县、措勤县、噶尔县、改则县、革吉县)

漳州市(南靖县、诏安县、龙文区、平和县、云霄县、漳浦县、华安县、龙海区、东山县、长泰区、芗城区)

那曲市(双湖县、班戈县、索县、申扎县、色尼区、巴青县、尼玛县、比如县、安多县、嘉黎县、聂荣县)

天水市(秦安县、清水县、武山县、麦积区、秦州区、甘谷县、张家川回族自治县)

林芝市(波密县、米林市、墨脱县、朗县、巴宜区、察隅县、工布江达县)

吉安市(吉安县、永丰县、遂川县、青原区、新干县、峡江县、安福县、泰和县、吉水县、万安县、吉州区、井冈山市、永新县)

桂林市(恭城瑶族自治县、象山区、灵川县、兴安县、龙胜各族自治县、资源县、荔浦市、临桂区、七星区、叠彩区、全州县、雁山区、灌阳县、平乐县、秀峰区、阳朔县、永福县)

阿勒泰地区(吉木乃县、哈巴河县、布尔津县、富蕴县、福海县、阿勒泰市、青河县)

甘南藏族自治州(临潭县、舟曲县、碌曲县、卓尼县、合作市、夏河县、迭部县、玛曲县)

果洛藏族自治州(玛沁县、达日县、班玛县、久治县、甘德县、玛多县)

淄博市(周村区、淄川区、博山区、临淄区、张店区、沂源县、桓台县、高青县)

江门市(台山市、开平市、江海区、鹤山市、新会区、恩平市、蓬江区)

百色市(右江区、田林县、靖西市、凌云县、隆林各族自治县、平果市、田阳区、乐业县、田东县、西林县、那坡县、德保县)

南京市(玄武区、秦淮区、溧水区、六合区、建邺区、栖霞区、鼓楼区、江宁区、雨花台区、浦口区、高淳区)

泰州市(靖江市、泰兴市、海陵区、姜堰区、兴化市、高港区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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