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呼伦贝尔市(陈巴尔虎旗、新巴尔虎左旗、阿荣旗、扎兰屯市、根河市、扎赉诺尔区、额尔古纳市、莫力达瓦达斡尔族自治旗、新巴尔虎右旗、海拉尔区、满洲里市、鄂伦春自治旗、鄂温克族自治旗、牙克石市)

湛江市(遂溪县、吴川市、雷州市、廉江市、坡头区、徐闻县、赤坎区、霞山区、麻章区)

北京市(东城区、西城区、海淀区、昌平区、平谷区、延庆区、密云区、朝阳区、门头沟区、通州区、房山区、丰台区、顺义区、怀柔区、石景山区、大兴区)

泉州市(丰泽区、安溪县、南安市、金门县、永春县、惠安县、晋江市、泉港区、石狮市、德化县、洛江区、鲤城区)  伊春市(嘉荫县、南岔县、乌翠区、丰林县、伊美区、铁力市、汤旺县、大箐山县、友好区、金林区)

酒泉市(阿克塞哈萨克族自治县、瓜州县、玉门市、肃北蒙古族自治县、敦煌市、肃州区、金塔县)

林芝市(波密县、米林市、察隅县、朗县、工布江达县、巴宜区、墨脱县)

九江市(共青城市、庐山市、都昌县、修水县、浔阳区、武宁县、彭泽县、永修县、柴桑区、德安县、濂溪区、瑞昌市、湖口县)茂名市(高州市、化州市、信宜市、电白区、茂南区)

张家口市(阳原县、万全区、尚义县、康保县、崇礼区、赤城县、下花园区、桥西区、涿鹿县、蔚县、怀安县、桥东区、沽源县、怀来县、宣化区、张北县)  铜仁市(玉屏侗族自治县、万山区、德江县、江口县、石阡县、松桃苗族自治县、思南县、碧江区、沿河土家族自治县、印江土家族苗族自治县)

重庆市(垫江县、秀山土家族苗族自治县、武隆区、万州区、北碚区、荣昌区、潼南区、合川区、忠县、石柱土家族自治县、南川区、南岸区、云阳县、长寿区、江津区、铜梁区、綦江区、璧山区、开州区、沙坪坝区、黔江区、奉节县、城口县、巫溪县、江北区、丰都县、梁平区、巫山县、渝北区、巴南区、彭水苗族土家族自治县、九龙坡区、酉阳土家族苗族自治县、涪陵区、大足区、大渡口区、渝中区、永川区)

萍乡市(上栗县、湘东区、安源区、莲花县、芦溪县)

襄阳市(樊城区、宜城市、枣阳市、南漳县、老河口市、襄州区、谷城县、襄城区、保康县)

南昌市(西湖区、青山湖区、新建区、东湖区、南昌县、青云谱区、红谷滩区、进贤县、安义县)

塔城地区(沙湾市、乌苏市、和布克赛尔蒙古自治县、托里县、塔城市、裕民县、额敏县)

拉萨市(曲水县、墨竹工卡县、达孜区、城关区、当雄县、尼木县、堆龙德庆区、林周县)

榆林市(神木市、横山区、靖边县、府谷县、子洲县、吴堡县、米脂县、榆阳区、清涧县、定边县、佳县、绥德县)

百色市(田阳区、德保县、右江区、那坡县、凌云县、田林县、乐业县、平果市、靖西市、西林县、隆林各族自治县、田东县)

菏泽市(定陶区、曹县、东明县、巨野县、鄄城县、成武县、单县、郓城县、牡丹区)

阿坝藏族羌族自治州(汶川县、马尔康市、理县、九寨沟县、壤塘县、茂县、阿坝县、黑水县、红原县、金川县、若尔盖县、松潘县、小金县)

桂林市(临桂区、雁山区、七星区、恭城瑶族自治县、荔浦市、资源县、兴安县、全州县、象山区、秀峰区、灵川县、平乐县、阳朔县、叠彩区、龙胜各族自治县、永福县、灌阳县)

白山市(靖宇县、长白朝鲜族自治县、江源区、临江市、浑江区、抚松县)

荆门市(沙洋县、东宝区、掇刀区、钟祥市、京山市)

石嘴山市(惠农区、大武口区、平罗县)

宿迁市(宿豫区、宿城区、泗洪县、沭阳县、泗阳县)

西宁市(城北区、大通回族土族自治县、湟源县、城东区、城西区、城中区、湟中区)

黄山市(休宁县、屯溪区、歙县、徽州区、黄山区、祁门县、黟县)

赤峰市(巴林左旗、宁城县、巴林右旗、元宝山区、红山区、克什克腾旗、翁牛特旗、林西县、阿鲁科尔沁旗、喀喇沁旗、松山区、敖汉旗)

衡阳市(衡南县、南岳区、衡山县、衡东县、珠晖区、雁峰区、常宁市、石鼓区、祁东县、衡阳县、蒸湘区、耒阳市)

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开封市(禹王台区、兰考县、通许县、顺河回族区、祥符区、杞县、尉氏县、鼓楼区、龙亭区)

齐齐哈尔市(建华区、龙江县、铁锋区、碾子山区、富拉尔基区、克山县、克东县、拜泉县、甘南县、富裕县、龙沙区、梅里斯达斡尔族区、泰来县、讷河市、昂昂溪区、依安县)

潮州市(饶平县、潮安区、湘桥区)

松原市(宁江区、扶余市、前郭尔罗斯蒙古族自治县、乾安县、长岭县)  嘉峪关市

聊城市(高唐县、东昌府区、茌平区、东阿县、冠县、莘县、阳谷县、临清市)

吴忠市(盐池县、青铜峡市、红寺堡区、利通区、同心县)

乌兰察布市(集宁区、化德县、察哈尔右翼后旗、四子王旗、察哈尔右翼前旗、凉城县、兴和县、商都县、丰镇市、卓资县、察哈尔右翼中旗)临夏回族自治州(和政县、临夏县、临夏市、广河县、康乐县、永靖县、东乡族自治县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县)

滨州市(沾化区、博兴县、滨城区、阳信县、邹平市、无棣县、惠民县)  保山市(龙陵县、昌宁县、隆阳区、腾冲市、施甸县)

海口市(龙华区、琼山区、美兰区、秀英区)

宝鸡市(凤翔区、千阳县、金台区、太白县、扶风县、岐山县、陇县、凤县、渭滨区、眉县、麟游县、陈仓区)

无锡市(江阴市、滨湖区、惠山区、锡山区、新吴区、宜兴市、梁溪区)合肥市(庐阳区、肥西县、瑶海区、包河区、肥东县、庐江县、蜀山区、长丰县、巢湖市)

泰州市(高港区、海陵区、姜堰区、泰兴市、靖江市、兴化市)

黔南布依族苗族自治州(瓮安县、惠水县、长顺县、都匀市、龙里县、罗甸县、平塘县、三都水族自治县、荔波县、福泉市、独山县、贵定县)

长春市(九台区、公主岭市、朝阳区、宽城区、榆树市、绿园区、双阳区、德惠市、农安县、二道区、南关区)

南平市(延平区、邵武市、政和县、光泽县、松溪县、武夷山市、建阳区、建瓯市、顺昌县、浦城县)

新余市(分宜县、渝水区)

大连市(长海县、金州区、沙河口区、旅顺口区、甘井子区、瓦房店市、庄河市、普兰店区、中山区、西岗区)

哈尔滨市(香坊区、巴彦县、方正县、五常市、阿城区、通河县、道里区、依兰县、尚志市、木兰县、道外区、呼兰区、宾县、延寿县、平房区、双城区、松北区、南岗区)

石河子市(铁门关市、昆玉市、五家渠市、阿拉尔市、北屯市、胡杨河市、可克达拉市、新星市、图木舒克市、白杨市、双河市)

香港特别行政区

博尔塔拉蒙古自治州(精河县、阿拉山口市、博乐市、温泉县)

临汾市(蒲县、永和县、浮山县、乡宁县、侯马市、古县、吉县、隰县、安泽县、霍州市、洪洞县、汾西县、襄汾县、大宁县、尧都区、翼城县、曲沃县)

新疆维吾尔自治区

广西壮族自治区

昆明市(嵩明县、呈贡区、寻甸回族彝族自治县、西山区、禄劝彝族苗族自治县、富民县、官渡区、宜良县、东川区、石林彝族自治县、五华区、晋宁区、盘龙区、安宁市)

武威市(天祝藏族自治县、凉州区、民勤县、古浪县)

娄底市(双峰县、冷水江市、涟源市、新化县、娄星区)

　　近期，30余只沪市REITs披露了2024年年度报告，这是新指引发布后首次披露年报。根据披露信息，沪市REITs经营业绩稳中向好，投资回报显著提升，关键机制日益不断完善，信披质效持续提高，为投资者交上了一份诚意满满的答卷。

行业发展气象万千，运营活力显著增强

　　根据年报信息，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较去年同比增加35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。沪市REITs经营情况整体保持稳健，各行各业都展现出新气象、新特点。

　　保租房板块经营成果亮眼。在政策趋势的催化以及产品自身韧性的加持下，沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元，完成率超过100%。从经营指标来看，底层保租房资产的出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%，租金单价也维持在相对稳定的较好水平。随着未来住房租赁市场需求稳定增长，保租房REITs发展前景依然可期。

　　能源需求增长助推业绩稳中有进。2024年全社会用电量同比增长6.8%，各类产业及居民用电需求均呈现上涨态势，沪市5只能源类REITs表现优异，平均可供分配完成率高达103%，底层资产总发电量达到28.1亿KWH，营业收入和发电量平均完成率达到95%。

　　消费政策刺激释放巨大市场潜力。随着一系列扩内需促消费政策的落地，叠加引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，沪市4只消费类REITs的销售额及客流量均呈现上涨态势，报告期末出租率均超95%，其中华夏金茂REIT的出租率高达99%，高出租率与良好的客流增长态势为消费类REITs的业绩提升提供了有力支撑。

　　仓储物流需求修复促进经营企稳。随着大力提振消费、多渠道促进居民增收、加快建设现代化产业体系等举措纳入2025年政府工作任务中，仓储物流租赁市场开始迎来需求修复。沪市仓储物流REITs营业收入完成率高达98%，运营净收益完成率105%，租金收缴率近100%，表现出较强的租约稳定性，为未来行业复苏提供支撑。

　　产业园区市场竞争激发运营效能。面对我国产业园区当前以城市群和产业链为主导的差异化竞争环境，沪市产业园区REITs相继采取“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施，成功实现稳健的业绩表现，报告期末平均出租率达到88%，基本达到预测水平。其中，东久REIT自2024年三季度以来实现满租，全年营收同比增长约2%；张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　高速公路阶段性调整迎接复苏。面对需求结构调整、周边路网变化、极端恶劣天气等事件，2024年沪市高速公路REITs积极采取措施，仍然展现出资产韧性，合计实现收入43.7亿元，较评估口径的完成率超过90%。其中，山东高速和国金铁建表现突出，净现金流完成率均在115%以上。同时，我们从2025年1-2月沪市高速公路REITs最新披露的经营数据可以看到，许多前期业绩表现不佳的路产已经开始出现明显反弹，有望在2025年迎来复苏。

投资回报硕果累累，市值分红多点开花

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。2024年沪市REITs二级市场复权价格平均上涨11.8%，投资者切实从稳定分红和市值增长中获得丰厚回报。

　　得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者每年都能从REITs分红中获得高额稳定收益。根据年报信息，2024年沪市REITs共进行分红64次，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”，资本市场投资者真正享受到交通基础设施建设发展带来的回报。除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。2024年沪市REITs二级市场不复权价格平均涨幅为5.0%，2025年一季度的平均涨幅更是高达11.5%，且各大类资产呈现出差异化走势，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。优异的市场表现推动了整体流动性的提升，市值提升与交易活跃互相促进，REITs作为独立大类资产的投资价值进一步显现。

　　同时，沪市REITs项目也更加注重与投资者的沟通交流及互通互信。根据年报信息，以城投宽庭为代表的多只REITs项目常态化开展投资者开放日等投融对接活动，带领投资者走进底层资产，及时回应投资者关切，最大化满足投资者需求，在真金实银回报投资者的同时进一步优化投资体验。

机制建设亮点纷呈，企业潜能充分释放

　　REITs作为一个资产上市的平台，其长久稳定发展有赖于激励、扩募、决策等运营机制的建立和有效运行。在2024年年报中，部分典型项目主动披露了关键机制建设情况，通过在集团层面设置REITs运营官、优化运管机构激励约束机制、积极推进扩募等，充分发挥产业方积极作用，构建REITs市场良性循环，为REITs平台的持续发展保驾护航。

　　根据年报信息，京能光伏、京东仓储、华润有巢等项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后的信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供了源源不断的资源活水。东吴苏园年报显示，该产品已在执行前期披露的运营管理机构激励约束安排，当运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。京能光伏、国君东久、华夏京保、华润有巢、国君临港、厦门安居等在年报中披露了扩募进展情况，资产类别涵盖清洁能源、产业园、保租房等类型，通过扩募优化资产组合，在提高资产组合投资收益的同时，增强整体抗风险能力，促进REITs平台向深度、广度发展。

　　基金管理人表示，从国内外的成熟经验来看，REITs持续发展壮大离不开产业方的积极参与，原始权益人的专业能力、资源优势是资产运营、持续扩募的重要引擎，对发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资作用具有重要意义。主动在年度报告中披露关键机制建设情况，让投资者充分感受到企业着力打造REITs平台的决心和能力。

夯实信披规则基础，提升年报信披质效

　　去年11月，上交所发布了REITs年度报告指引，进一步完善以“管资产”为核心的基础设施REITs信息披露规则体系。

　　从年报披露情况看，沪市各行业REITs项目均按照年度报告指引的要求详细披露了基金管理人、运营管理机构等市场参与主体的履职情况，对不同行业的基本情况、周期性特点、竞争格局及可比项目作了详实分析，并在此基础上对不同底层资产的运营指标及未来变化趋势进行比较、解释及研判，年报信息披露的规范性、针对性及有效性显著提升。从年报信息可以看出，保租房、消费及仓储物流的出租率较高，绝大部分项目都在90%以上，叠加相对稳定的价格水平，获得了投资者的普遍认可；能源环保保持了相对稳定的发电量及污水处理量，部分项目电力价格在可控范围内有所波动；产业园区则出现明显分化，出租率分布在70%-100%，部分项目租金价格在报告期内出现一定波动；高速公路整体经营有所承压，国金铁建、山东高速则展现了较强的抗周期能力，货车流量逆势增长有效支撑了通行费收入的稳定。

　　从年报使用者的角度来看，多家投资机构表示，2024年年报信息相较之前的年度报告更加丰富立体，凸显了REITs的权益属性。详细披露的运营指标抓住了不同行业的资产特性，精准反映了底层资产在报告期内的实际运营情况，结合年报中对行业形势的分析研判，使投资者能够直观、迅速了解关键运营信息，为投资决策提供了有力依据。而根据新规则修订的年度报告模板结构清晰、重点明确、数据详实，大大增加了年报可读性，夯实了数据分析基础，给投研工作带来了极大便利。信息披露作为REITs市场的重要机制，相关规则制度的完善优化及有效落实为REITs市场持续健康发展奠定了坚实基础。

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