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驻马店市(汝南县、西平县、确山县、正阳县、泌阳县、驿城区、平舆县、遂平县、上蔡县、新蔡县)

铜川市(王益区、印台区、宜君县、耀州区)

伊春市(乌翠区、丰林县、友好区、嘉荫县、汤旺县、南岔县、大箐山县、伊美区、铁力市、金林区)

南充市(南部县、仪陇县、嘉陵区、西充县、顺庆区、营山县、高坪区、阆中市、蓬安县)  鸡西市(虎林市、鸡东县、恒山区、梨树区、滴道区、密山市、城子河区、鸡冠区、麻山区)

运城市(临猗县、绛县、新绛县、芮城县、垣曲县、万荣县、永济市、平陆县、闻喜县、盐湖区、稷山县、夏县、河津市)

中山市

日照市(五莲县、莒县、岚山区、东港区)

张家口市(沽源县、蔚县、赤城县、万全区、阳原县、桥东区、尚义县、宣化区、崇礼区、涿鹿县、怀来县、桥西区、怀安县、下花园区、张北县、康保县)  湘潭市(韶山市、湘潭县、湘乡市、雨湖区、岳塘区)

鹤壁市(淇滨区、淇县、浚县、鹤山区、山城区)

沈阳市(法库县、新民市、铁西区、苏家屯区、沈河区、于洪区、和平区、皇姑区、沈北新区、大东区、浑南区、辽中区、康平县)

铜仁市(石阡县、江口县、万山区、思南县、沿河土家族自治县、印江土家族苗族自治县、德江县、松桃苗族自治县、碧江区、玉屏侗族自治县)

河源市(紫金县、龙川县、东源县、和平县、源城区、连平县)

太原市(古交市、晋源区、小店区、清徐县、阳曲县、万柏林区、杏花岭区、迎泽区、尖草坪区、娄烦县)

海北藏族自治州(祁连县、门源回族自治县、刚察县、海晏县)

济南市(莱芜区、槐荫区、市中区、历城区、天桥区、商河县、济阳区、历下区、钢城区、章丘区、长清区、平阴县)

德宏傣族景颇族自治州(梁河县、瑞丽市、陇川县、芒市、盈江县)

柳州市(柳南区、三江侗族自治县、柳城县、柳北区、城中区、融水苗族自治县、柳江区、鹿寨县、鱼峰区、融安县)

南通市(海安市、如东县、海门区、启东市、如皋市、通州区、崇川区)

秦皇岛市(昌黎县、青龙满族自治县、抚宁区、卢龙县、海港区、北戴河区、山海关区)

通辽市(霍林郭勒市、扎鲁特旗、奈曼旗、库伦旗、科尔沁左翼后旗、科尔沁区、科尔沁左翼中旗、开鲁县)

济宁市(任城区、邹城市、鱼台县、梁山县、汶上县、微山县、兖州区、金乡县、泗水县、曲阜市、嘉祥县)

贵阳市(花溪区、清镇市、云岩区、乌当区、开阳县、修文县、南明区、白云区、观山湖区、息烽县)

宿迁市(宿豫区、宿城区、沭阳县、泗洪县、泗阳县)

扬州市(江都区、宝应县、高邮市、仪征市、广陵区、邗江区)

雅安市(汉源县、芦山县、雨城区、石棉县、宝兴县、名山区、荥经县、天全县)

果洛藏族自治州(玛多县、达日县、久治县、班玛县、玛沁县、甘德县)

朝阳市(喀喇沁左翼蒙古族自治县、龙城区、朝阳县、建平县、北票市、凌源市、双塔区)

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聊城市(东阿县、东昌府区、冠县、茌平区、阳谷县、临清市、高唐县、莘县)

上海市(奉贤区、金山区、松江区、徐汇区、黄浦区、长宁区、普陀区、宝山区、杨浦区、静安区、崇明区、浦东新区、嘉定区、闵行区、虹口区、青浦区)

仙桃市(天门市、潜江市、神农架林区)

北海市(海城区、铁山港区、银海区、合浦县)  昌吉回族自治州(吉木萨尔县、木垒哈萨克自治县、奇台县、呼图壁县、昌吉市、玛纳斯县、阜康市)

乌鲁木齐市(新市区、米东区、乌鲁木齐县、水磨沟区、沙依巴克区、天山区、达坂城区、头屯河区)

梧州市(藤县、蒙山县、长洲区、龙圩区、岑溪市、苍梧县、万秀区)

巴中市(南江县、巴州区、通江县、恩阳区、平昌县)邯郸市(大名县、魏县、临漳县、武安市、峰峰矿区、邯山区、邱县、复兴区、馆陶县、曲周县、鸡泽县、永年区、肥乡区、丛台区、涉县、广平县、成安县、磁县)

西藏自治区  那曲市(尼玛县、班戈县、双湖县、安多县、嘉黎县、申扎县、巴青县、聂荣县、比如县、索县、色尼区)

铁岭市(调兵山市、开原市、铁岭县、清河区、西丰县、昌图县、银州区)

焦作市(解放区、温县、沁阳市、武陟县、博爱县、马村区、山阳区、修武县、孟州市、中站区)

马鞍山市(博望区、花山区、当涂县、雨山区、含山县、和县)辽源市(西安区、东辽县、龙山区、东丰县)

六安市(叶集区、裕安区、金安区、霍山县、金寨县、舒城县、霍邱县)

三门峡市(渑池县、卢氏县、义马市、湖滨区、陕州区、灵宝市)

岳阳市(云溪区、岳阳楼区、临湘市、平江县、君山区、湘阴县、岳阳县、汨罗市、华容县)

滁州市(定远县、天长市、全椒县、琅琊区、南谯区、来安县、凤阳县、明光市)

苏州市(昆山市、常熟市、吴江区、吴中区、虎丘区、姑苏区、张家港市、相城区、太仓市)

武汉市(汉阳区、武昌区、黄陂区、蔡甸区、江汉区、汉南区、新洲区、洪山区、江岸区、硚口区、东西湖区、青山区、江夏区)

淮南市(潘集区、寿县、大通区、田家庵区、谢家集区、凤台县、八公山区)

伊犁哈萨克自治州(霍尔果斯市、尼勒克县、新源县、霍城县、巩留县、奎屯市、昭苏县、伊宁市、特克斯县、察布查尔锡伯自治县、伊宁县)

咸阳市(永寿县、彬州市、渭城区、杨陵区、武功县、旬邑县、兴平市、淳化县、礼泉县、泾阳县、长武县、三原县、乾县、秦都区)

池州市(东至县、青阳县、贵池区、石台县)

张家界市(武陵源区、桑植县、慈利县、永定区)

永州市(江永县、新田县、祁阳市、江华瑶族自治县、东安县、冷水滩区、零陵区、道县、蓝山县、双牌县、宁远县)

延安市(志丹县、宝塔区、洛川县、黄龙县、黄陵县、延川县、延长县、甘泉县、富县、吴起县、子长市、安塞区、宜川县)

辽阳市(太子河区、白塔区、宏伟区、文圣区、弓长岭区、灯塔市、辽阳县)

曲靖市(沾益区、富源县、宣威市、马龙区、罗平县、麒麟区、师宗县、陆良县、会泽县)

随州市(广水市、随县、曾都区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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