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抚顺市(东洲区、新抚区、顺城区、抚顺县、新宾满族自治县、望花区、清原满族自治县)

常州市(新北区、武进区、溧阳市、天宁区、金坛区、钟楼区)

克孜勒苏柯尔克孜自治州(阿图什市、阿合奇县、阿克陶县、乌恰县)

鄂尔多斯市(达拉特旗、杭锦旗、伊金霍洛旗、东胜区、鄂托克旗、乌审旗、鄂托克前旗、康巴什区、准格尔旗)  绵阳市(江油市、安州区、平武县、涪城区、北川羌族自治县、游仙区、梓潼县、三台县、盐亭县)

五指山市(琼中黎族苗族自治县、文昌市、定安县、昌江黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、万宁市、屯昌县、乐东黎族自治县、白沙黎族自治县、临高县、澄迈县、琼海市、陵水黎族自治县、东方市)

秦皇岛市(海港区、北戴河区、山海关区、卢龙县、抚宁区、青龙满族自治县、昌黎县)

鹤岗市(萝北县、兴安区、绥滨县、向阳区、南山区、东山区、兴山区、工农区)

驻马店市(泌阳县、遂平县、驿城区、新蔡县、西平县、正阳县、确山县、平舆县、汝南县、上蔡县)  莆田市(秀屿区、荔城区、涵江区、仙游县、城厢区)

德阳市(罗江区、绵竹市、旌阳区、广汉市、中江县、什邡市)

滁州市(定远县、南谯区、明光市、天长市、凤阳县、来安县、琅琊区、全椒县)

海东市(互助土族自治县、平安区、化隆回族自治县、循化撒拉族自治县、民和回族土族自治县、乐都区)

台州市(温岭市、三门县、路桥区、临海市、仙居县、椒江区、玉环市、黄岩区、天台县)

林芝市(朗县、米林市、巴宜区、工布江达县、察隅县、波密县、墨脱县)

马鞍山市(博望区、当涂县、花山区、雨山区、和县、含山县)

上海市(黄浦区、崇明区、奉贤区、宝山区、青浦区、徐汇区、闵行区、金山区、普陀区、静安区、松江区、杨浦区、虹口区、嘉定区、长宁区、浦东新区)

聊城市(冠县、茌平区、东阿县、高唐县、阳谷县、临清市、莘县、东昌府区)

鞍山市(铁西区、立山区、铁东区、台安县、千山区、海城市、岫岩满族自治县)

盘锦市(双台子区、兴隆台区、大洼区、盘山县)

汉中市(洋县、镇巴县、宁强县、南郑区、佛坪县、西乡县、勉县、留坝县、略阳县、汉台区、城固县)

衡水市(枣强县、武强县、武邑县、故城县、深州市、安平县、桃城区、阜城县、饶阳县、景县、冀州区)

张掖市(高台县、临泽县、山丹县、民乐县、肃南裕固族自治县、甘州区)

吕梁市(交城县、交口县、兴县、方山县、石楼县、汾阳市、临县、孝义市、中阳县、岚县、文水县、离石区、柳林县)

梧州市(蒙山县、岑溪市、万秀区、藤县、长洲区、苍梧县、龙圩区)

防城港市(东兴市、港口区、防城区、上思县)

广西壮族自治区

大庆市(肇州县、林甸县、红岗区、杜尔伯特蒙古族自治县、大同区、让胡路区、肇源县、萨尔图区、龙凤区)

那曲市(聂荣县、尼玛县、巴青县、嘉黎县、申扎县、色尼区、安多县、班戈县、比如县、索县、双湖县)

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陇南市(西和县、文县、徽县、康县、礼县、武都区、成县、两当县、宕昌县)

巴音郭楞蒙古自治州(和静县、轮台县、尉犁县、若羌县、库尔勒市、博湖县、和硕县、且末县、焉耆回族自治县)

湘西土家族苗族自治州(吉首市、龙山县、保靖县、古丈县、花垣县、泸溪县、永顺县、凤凰县)

怒江傈僳族自治州(福贡县、兰坪白族普米族自治县、贡山独龙族怒族自治县、泸水市)  绍兴市(越城区、上虞区、新昌县、柯桥区、嵊州市、诸暨市)

文山壮族苗族自治州(西畴县、麻栗坡县、文山市、砚山县、马关县、广南县、富宁县、丘北县)

儋州市

百色市(右江区、凌云县、乐业县、德保县、靖西市、田阳区、西林县、平果市、隆林各族自治县、那坡县、田东县、田林县)长沙市(浏阳市、岳麓区、雨花区、芙蓉区、天心区、长沙县、开福区、宁乡市、望城区)

河源市(连平县、紫金县、和平县、源城区、龙川县、东源县)  楚雄彝族自治州(南华县、双柏县、禄丰市、姚安县、武定县、永仁县、楚雄市、元谋县、大姚县、牟定县)

珠海市(斗门区、金湾区、香洲区)

拉萨市(林周县、城关区、当雄县、尼木县、曲水县、达孜区、堆龙德庆区、墨竹工卡县)

湛江市(赤坎区、雷州市、遂溪县、吴川市、徐闻县、廉江市、霞山区、麻章区、坡头区)哈尔滨市(依兰县、通河县、南岗区、尚志市、道里区、木兰县、延寿县、道外区、平房区、五常市、宾县、阿城区、香坊区、巴彦县、方正县、呼兰区、松北区、双城区)

黄冈市(英山县、武穴市、蕲春县、团风县、黄梅县、麻城市、黄州区、罗田县、红安县、浠水县)

桂林市(临桂区、全州县、龙胜各族自治县、阳朔县、荔浦市、永福县、灌阳县、秀峰区、雁山区、恭城瑶族自治县、灵川县、资源县、平乐县、兴安县、象山区、叠彩区、七星区)

武汉市(东西湖区、新洲区、黄陂区、汉南区、江夏区、硚口区、蔡甸区、江汉区、江岸区、青山区、汉阳区、洪山区、武昌区)

邯郸市(曲周县、鸡泽县、涉县、肥乡区、峰峰矿区、丛台区、馆陶县、广平县、临漳县、大名县、邱县、邯山区、磁县、永年区、成安县、魏县、武安市、复兴区)

铜川市(宜君县、印台区、王益区、耀州区)

迪庆藏族自治州(德钦县、维西傈僳族自治县、香格里拉市)

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金华市(浦江县、东阳市、武义县、兰溪市、婺城区、金东区、永康市、义乌市、磐安县)

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淮北市(濉溪县、相山区、杜集区、烈山区)

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内江市(市中区、威远县、隆昌市、东兴区、资中县)

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苏州市(张家港市、太仓市、常熟市、昆山市、相城区、虎丘区、吴江区、姑苏区、吴中区)

全年销售完成目标值的55%，2025年销售目标105亿；归母净利由盈转亏、现金短债比0.27。

◎ 作者/沈晓玲、陈家凤

核

心

观

点

【全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿】2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，同比下滑45.6%，并表销售额38.2亿，同比下滑42.6%。全年代建业务贡献骤降，代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%。若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划值的55%（2024年原计划销售目标150亿元）。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

【新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩】2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%。2024年信达地产新增少量并表，新增并表面积24.88万方，全年新获项目以合联营为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。

【营业收入同比下滑，净利由盈转亏】2024年信达地产营收80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%；受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，无法满足未来营收有效增长。净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益贡献同比下滑、减值拨备大幅提升所致。归母净利同比由盈转亏至7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

【现金短债比0.27，流动性管理成关键】销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净资产负债率较年初增长11.2pct至106%。

01

销售

全年实际销售额同比下滑，2025年目标105亿

2024年信达地产并表项目与合作项目销售继续呈现下滑趋势且降幅有所扩大，全年合作权益销售额32.8亿，合作权益销售面积17.63万方，分别同比下滑45.6%和28.4%；而并表项目实现销售额38.2亿，同比下滑42.6%，较去年同期降幅扩大15.6pct，而并表项目销售面积22.62万方，同比下滑44.4%，较去年同期降幅扩大25.1pct。

从并表项目的销售分布来看，以销售面积计，约73.8%的销售来自于长三角城市，仍是核心贡献区域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本与去年同期持平，而珠三角和环渤海占比分别达8%和4%，有所微增。城市能级上，一二线销售面积贡献占比59.2%，其中二线销售下滑显著，全年实现销售面积同比下滑61.6%，其中合肥实现销售4.09万方，是所有城市中贡献最大的城市，占比18%，较去年同期下滑15%，重点城市销售有所收缩。

“保交楼”政策背景下，中国信达纾困过程中对暴雷项目采用“AMC接管注入资金+委托代建”的模式，作为中国信达旗下唯一的地产开发平台，信达地产一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建业务贡献骤降，全年代建销售额约11.62亿，同比减少82.9%，占销售额的比重降至14%，代建销售面积7.32万方，同比降幅72.1%，代建未能延续前期高增长趋势。

若算上代建销售和合作权益销售，全年信达地产实现总销售额82.69亿，同比降幅扩大至57.6%，实际完成销售额仅为计划的55%（2024年原计划销售目标150亿元），回款额82.09亿、回款率99.3%，总销售面积47.6万方，同比下滑48%。展望2025年市场形势，信达计划签约销售额105亿，较2024年实际销售额增长27%，计划回款额100亿，较2024年实际完成值增长22%。

02

投资

新获项目以合联营开发为主，代建拓展收缩

2024年信达地产延续前期谨慎投资策略，全年新增土储总建面144.6万方，同比微增3%，但较2020-2022年高峰期仍然处于低位。继2023年无新增并表项目后，2024年信达地产增加少量并表，新增并表面积24.88万方，占比17.2%；全年新获取项目以合联营开发为主，合作权益面积88.32万方，同比增长31.3%，占全年新增土储的61.1%，成为新增土储主力，以减少资金和开发风险。而新增代建项目计容建面31.43万方，同比大幅下滑57%，代建拓展收缩明显。

截止2024年底，企业总土地储备主要分为三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地储备规模和并表土地储备规模基本相当，均在300万平方米左右。根据年报列示的并表待开发项目来看，待开发地块中芜湖、合肥、重庆并表储备面积居前三，占比达22.9%、19.7%、16.9%。

03

盈利

营业收入同比下滑，净利由盈转亏

2024年信达地产营业收入80.28亿，同比下滑29.7%，结转收入64.12亿，同比减少32.5%，结转速度放缓。受销售业绩回落拖累，合同负债较年初大幅减少67.7%至15.43亿，对结转收入覆盖倍数从年初的0.5降至0.24倍，无法满足未来营收有效增长。

盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29亿，综合毛利率30.3%，较去年提升3.2pct,其中房地产开发毛利率15.62%，同比减少2.88pct，房地产开发毛利率仍处行业较高水平，可能缘于纾困加速下其母公司为信达地产带来的土储资源优势。租赁及其他业务毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商业物业租赁及代建管理业务的高毛利属性能够有效平滑房地产开发业务导致的毛利率波动，修复整体毛利率水平。

净利首次出现亏损，全年亏损约8.1亿元，缘于合联营投资收益同比下滑78.7%至1.3亿、减值拨备提升，其中信用和资产减值损失分别计提8.14亿和6.07亿，侵蚀了盈利空间。全年归母净利同比由盈，转亏7.84亿元，核心归母净利亏损8.17亿元。

04

负债

现金短债比0.27，需关注流动性管理

依托央企背景，2024年信达地产融资成本有所改善，整体平均融资成本从去年的4.63%减少至4.36%。年末有息负债319.88亿元，基本与年初持平。从融资渠道看，银行贷款、债券等融资渠道占到总有息负债的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融资贡献度降低至3.34%，融资渠道持续改善；从期限来看，短期有息负债占比从年初的26.9%升高至56.5%,债务期限结构恶化。

受年内销售业绩的拖累，销售低迷叠加偿债加速，全年信达地产经营性现金流净流出11.4亿，筹资性现金流净流出50.3亿，致年末在手现金较年初减少48.8%至49.57亿，对短债覆盖倍数约0.27倍，流动性承压。此外，信达地产扣预资产负债率较年初减少2.2pct至65.37%，净负债率较年初增长11.2pct至106%。

以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考

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