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安顺市(镇宁布依族苗族自治县、平坝区、普定县、西秀区、关岭布依族苗族自治县、紫云苗族布依族自治县)

内江市(市中区、东兴区、威远县、隆昌市、资中县)

温州市(洞头区、龙湾区、苍南县、龙港市、鹿城区、乐清市、泰顺县、永嘉县、平阳县、瓯海区、瑞安市、文成县)

松原市(前郭尔罗斯蒙古族自治县、宁江区、乾安县、扶余市、长岭县)  嘉兴市(海盐县、平湖市、嘉善县、秀洲区、桐乡市、海宁市、南湖区)

定西市(渭源县、岷县、通渭县、安定区、临洮县、陇西县、漳县)

防城港市(防城区、港口区、东兴市、上思县)

和田地区(和田县、和田市、策勒县、皮山县、民丰县、于田县、墨玉县、洛浦县)

七台河市(勃利县、茄子河区、桃山区、新兴区)  淮北市(杜集区、烈山区、相山区、濉溪县)

海南藏族自治州(贵德县、贵南县、同德县、兴海县、共和县)

九江市(德安县、共青城市、浔阳区、修水县、彭泽县、都昌县、湖口县、武宁县、永修县、庐山市、瑞昌市、柴桑区、濂溪区)

延边朝鲜族自治州(延吉市、安图县、敦化市、珲春市、汪清县、龙井市、图们市、和龙市)

贵港市(港南区、港北区、覃塘区、桂平市、平南县)

博尔塔拉蒙古自治州(博乐市、精河县、温泉县、阿拉山口市)

黄南藏族自治州(泽库县、同仁市、河南蒙古族自治县、尖扎县)

南宁市(上林县、良庆区、武鸣区、西乡塘区、横州市、马山县、青秀区、宾阳县、江南区、隆安县、兴宁区、邕宁区)

丹东市(振兴区、东港市、凤城市、宽甸满族自治县、振安区、元宝区)

株洲市(攸县、芦淞区、醴陵市、茶陵县、天元区、石峰区、荷塘区、渌口区、炎陵县)

郑州市(巩义市、惠济区、新郑市、登封市、管城回族区、金水区、中牟县、上街区、荥阳市、二七区、中原区、新密市)

平顶山市(卫东区、宝丰县、湛河区、郏县、新华区、舞钢市、叶县、石龙区、鲁山县、汝州市)

中卫市(海原县、中宁县、沙坡头区)

丽江市(华坪县、玉龙纳西族自治县、古城区、永胜县、宁蒗彝族自治县)

茂名市(电白区、化州市、茂南区、高州市、信宜市)

漯河市(召陵区、郾城区、舞阳县、源汇区、临颍县)

湘潭市(雨湖区、韶山市、岳塘区、湘潭县、湘乡市)

克拉玛依市(乌尔禾区、独山子区、白碱滩区、克拉玛依区)

乌兰察布市(商都县、化德县、兴和县、察哈尔右翼中旗、察哈尔右翼前旗、集宁区、凉城县、丰镇市、四子王旗、察哈尔右翼后旗、卓资县)

锡林郭勒盟(苏尼特右旗、苏尼特左旗、正蓝旗、阿巴嘎旗、锡林浩特市、西乌珠穆沁旗、正镶白旗、镶黄旗、多伦县、东乌珠穆沁旗、二连浩特市、太仆寺旗)

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乌鲁木齐市(天山区、沙依巴克区、水磨沟区、达坂城区、米东区、头屯河区、乌鲁木齐县、新市区)

鸡西市(鸡东县、麻山区、恒山区、滴道区、密山市、虎林市、鸡冠区、城子河区、梨树区)

巴彦淖尔市(杭锦后旗、乌拉特前旗、磴口县、五原县、乌拉特中旗、临河区、乌拉特后旗)

铁岭市(西丰县、开原市、调兵山市、银州区、清河区、铁岭县、昌图县)  赤峰市(翁牛特旗、巴林左旗、克什克腾旗、红山区、阿鲁科尔沁旗、宁城县、元宝山区、敖汉旗、松山区、巴林右旗、林西县、喀喇沁旗)

三沙市(南沙区、西沙区)

阿勒泰地区(哈巴河县、吉木乃县、青河县、富蕴县、布尔津县、阿勒泰市、福海县)

商丘市(永城市、睢县、夏邑县、梁园区、虞城县、睢阳区、宁陵县、民权县、柘城县)扬州市(高邮市、仪征市、邗江区、广陵区、宝应县、江都区)

郴州市(桂阳县、安仁县、嘉禾县、宜章县、永兴县、桂东县、苏仙区、临武县、资兴市、北湖区、汝城县)  铜川市(耀州区、宜君县、印台区、王益区)

塔城地区(裕民县、沙湾市、额敏县、塔城市、和布克赛尔蒙古自治县、托里县、乌苏市)

固原市(西吉县、隆德县、泾源县、原州区、彭阳县)

阿里地区(普兰县、日土县、噶尔县、改则县、札达县、措勤县、革吉县)昭通市(鲁甸县、水富市、永善县、盐津县、彝良县、绥江县、大关县、巧家县、昭阳区、镇雄县、威信县)

阜新市(清河门区、细河区、彰武县、阜新蒙古族自治县、新邱区、海州区、太平区)

昌吉回族自治州(呼图壁县、奇台县、昌吉市、吉木萨尔县、木垒哈萨克自治县、玛纳斯县、阜康市)

葫芦岛市(建昌县、龙港区、绥中县、南票区、连山区、兴城市)

德州市(临邑县、武城县、宁津县、齐河县、平原县、庆云县、乐陵市、德城区、陵城区、禹城市、夏津县)

惠州市(博罗县、龙门县、惠东县、惠阳区、惠城区)

成都市(金牛区、武侯区、新都区、郫都区、新津区、双流区、大邑县、简阳市、龙泉驿区、青羊区、锦江区、都江堰市、金堂县、彭州市、青白江区、崇州市、邛崃市、蒲江县、温江区、成华区)

泰州市(靖江市、姜堰区、海陵区、兴化市、泰兴市、高港区)

阿克苏地区(阿瓦提县、柯坪县、阿克苏市、温宿县、沙雅县、乌什县、库车市、新和县、拜城县)

辽阳市(灯塔市、白塔区、文圣区、太子河区、辽阳县、宏伟区、弓长岭区)

海东市(平安区、化隆回族自治县、民和回族土族自治县、互助土族自治县、循化撒拉族自治县、乐都区)

衢州市(柯城区、龙游县、开化县、常山县、江山市、衢江区)

石家庄市(赵县、藁城区、平山县、赞皇县、灵寿县、栾城区、行唐县、裕华区、辛集市、新乐市、正定县、井陉矿区、元氏县、新华区、桥西区、高邑县、无极县、深泽县、鹿泉区、井陉县、长安区、晋州市)

庆阳市(正宁县、合水县、宁县、华池县、庆城县、环县、镇原县、西峰区)

清远市(清新区、连山壮族瑶族自治县、阳山县、连南瑶族自治县、佛冈县、英德市、连州市、清城区)

枣庄市(薛城区、市中区、滕州市、台儿庄区、山亭区、峄城区)

许昌市(建安区、鄢陵县、长葛市、魏都区、禹州市、襄城县)

　　界面新闻记者|杜萌

　　日前，沪深两市上市的51只公募REITs（不动产投资信托基金）先后披露了2024年年度报告，这也是REITs信披指引发布后的首次年报。

　　总体来看，2024年有39只REITs实现了营收和净利润的双增长，其中鹏华深圳能源REIT收入最高，达到了15.62亿元，净利润为1.35亿元。

　　2024年，共有42只REITs进行了分红，分红总额达到83.87亿元，其中国金中国铁建高速REIT分红最多，为7.18亿元。

　　从项目的底层资产来看，沪深两市共有12只高速公路基础设施REIT，2024年分红为44.33亿元，是当之无愧的“现金牛”。其中，除了国金中国铁建高速REIT之外，浙商证券沪杭甬高速REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、平安广州交投广河高速公路REIT在2024年的分红均超过了5亿元。

　　园区基础设施领域的REITs在2024年的经营情况依旧面临较大的压力。中金联东科技创新产业园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、华安张江产业园REIT、中金湖北科投光谷产业园REIT、建信中关村产业园REIT等5只REITs在2024年的净利润为负数。

　　虽然尚未走出亏损，但园区正在通过“产业+基金”、智慧化管理等各类运营措施努力提高出租率。年报数据显示，张江REIT2024年末整体出租率91.9%，较2023年末上升近20%。

　　7只消费类REITs2024年的营收和净利润均为正，其中华夏华润商业REIT的营收最高，为6.42亿元，净利润为0.12亿元。

　　作为扩容后的创新型产品，6只保租房REITs2024年均实现收入和净利润为正。其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT营收为1.8亿元，净利润0.8亿元。从经营指标来看，6只保租房REIT的资产出租率平均达到95%，租金收缴率平均超93%。

　　从发行日期来看，从去年开始，REITs发行提速，2024年发行的REITs数量最多，达到29只，占比超44%，消费基础设施、水利设施等新资产类型首次入市。作为首支水利设施REIT，银华绍兴原水水利REIT2024年的营收、净利润分别为0.54亿元、0.17亿元。

　　2024年，在货币政策宽松、无风险利率下行的背景下，REITs作为单独大类资产的优势特性愈发凸显，受到了更多投资者的青睐，成为资产配置的优先选择。

　　今年以来，REITs市场“高温”持续，二级市场溢价凸显。截至4月17日，中证REITs全收益指数今年以来收益率为11.11%。其中，消费类REIT一马当先，华夏首创奥莱REIT今年以来涨幅达到了44.25%，华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT、嘉实物美消费REIT涨幅也均超过了30%。

　　二级市场的走强还带动了发行端的火爆。2月12日，汇添富基金发布关于旗下汇添富九州通医药REIT的认购申请确认比例结果公告，其中公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.084%，有效认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管济南能源供热REIT后，再度创出历史新高。

　　公募REITs频频“卖爆”，很大程度上源于其稀缺性和打新收益。国海证券分析师靳毅在《公募REITs正当时》的研报中表示，从长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化，但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙表示，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。目前国家已将公募REITs纳入FOF基金、社保基金等资金的投资范围，同时推动公募REITs纳入沪港通，这些方式将为公募REITs市场带来更多的增量资金。

　　此外，今年以来REITs仍延续扩容趋势。多项REITs相关政策的发布，也支持REITs常态化发行与加速扩容与扩围。此前国务院办公厅发布《关于做好金融“五篇大文章”的指导意见》，强调常态化推进清洁能源、养老、新型基础设施等领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。《提振消费专项行动方案》中也提到，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

　　证监会网站显示，目前有11只REIT已经向证监会递交了材料，等待获批。4月17日，凯德投资向证监会申报了旗下首支中国消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT，这也是国内首单外资消费类公募REIT。该项目底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币。

　　凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，随着政策支持力度的增加和市场的不断成熟，中国的公募REITs市场有望迎来更广阔的发展前景。消费基础设施公募REITs通过资本市场的价值发现功能，不仅能优化消费场景，还能促进消费升级，助力扩大内需。

　　广发成都高投产业园REIT基金经理杜金鑫表示：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公募REITs的景区项目市场容量会有较大提升。近期也有供热、跨海大桥、农贸市场等项目陆续出现，未来可能有更多新的资产类型上市。”他认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放的态势，随着市场不断扩容，公募REITs的底层资产范围或进一步拓展。

　　中金基金认为，2025年伴随政策的进一步完善和市场逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩大。常态化发行机制下，预计将有更多领域的“首单”项目纳入公募REITs发行范围。