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石河子市(北屯市、可克达拉市、新星市、图木舒克市、胡杨河市、铁门关市、五家渠市、阿拉尔市、白杨市、双河市、昆玉市)

固原市(彭阳县、原州区、西吉县、泾源县、隆德县)

株洲市(炎陵县、荷塘区、石峰区、茶陵县、芦淞区、攸县、天元区、渌口区、醴陵市)

鞍山市(岫岩满族自治县、立山区、铁东区、千山区、台安县、海城市、铁西区)  抚顺市(清原满族自治县、新抚区、东洲区、新宾满族自治县、顺城区、抚顺县、望花区)

镇江市(句容市、润州区、扬中市、丹阳市、京口区、丹徒区)

运城市(河津市、绛县、闻喜县、盐湖区、平陆县、芮城县、稷山县、临猗县、夏县、垣曲县、永济市、新绛县、万荣县)

玉林市(北流市、福绵区、玉州区、容县、陆川县、博白县、兴业县)

亳州市(蒙城县、涡阳县、利辛县、谯城区)  东莞市

安庆市(岳西县、宿松县、桐城市、太湖县、潜山市、迎江区、大观区、宜秀区、望江县、怀宁县)

宝鸡市(岐山县、凤县、眉县、麟游县、渭滨区、陈仓区、凤翔区、扶风县、太白县、金台区、千阳县、陇县)

达州市(开江县、万源市、通川区、达川区、渠县、宣汉县、大竹县)

合肥市(瑶海区、长丰县、庐江县、庐阳区、包河区、肥东县、肥西县、巢湖市、蜀山区)

海北藏族自治州(祁连县、门源回族自治县、刚察县、海晏县)

厦门市(集美区、海沧区、翔安区、思明区、湖里区、同安区)

三沙市(西沙区、南沙区)

牡丹江市(海林市、阳明区、爱民区、穆棱市、西安区、林口县、宁安市、东宁市、绥芬河市、东安区)

张家界市(武陵源区、桑植县、永定区、慈利县)

韶关市(南雄市、武江区、始兴县、新丰县、浈江区、翁源县、乐昌市、仁化县、曲江区、乳源瑶族自治县)

衢州市(龙游县、江山市、衢江区、常山县、柯城区、开化县)

崇左市(扶绥县、凭祥市、大新县、龙州县、江州区、天等县、宁明县)

阿拉善盟(阿拉善左旗、阿拉善右旗、额济纳旗)

眉山市(丹棱县、洪雅县、彭山区、东坡区、仁寿县、青神县)

黔东南苗族侗族自治州(榕江县、黎平县、麻江县、三穗县、丹寨县、岑巩县、黄平县、凯里市、天柱县、从江县、雷山县、台江县、施秉县、剑河县、镇远县、锦屏县)

南京市(高淳区、秦淮区、鼓楼区、栖霞区、建邺区、江宁区、玄武区、溧水区、浦口区、六合区、雨花台区)

南平市(延平区、光泽县、邵武市、建瓯市、浦城县、建阳区、松溪县、政和县、顺昌县、武夷山市)

萍乡市(安源区、芦溪县、上栗县、莲花县、湘东区)

香港特别行政区

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武汉市(黄陂区、新洲区、汉阳区、洪山区、江岸区、江夏区、蔡甸区、江汉区、东西湖区、汉南区、青山区、硚口区、武昌区)

珠海市(斗门区、金湾区、香洲区)

宁德市(古田县、寿宁县、柘荣县、福安市、蕉城区、周宁县、屏南县、霞浦县、福鼎市)

滁州市(定远县、南谯区、全椒县、琅琊区、来安县、明光市、天长市、凤阳县)  汕尾市(海丰县、陆河县、城区、陆丰市)

临沧市(镇康县、云县、临翔区、永德县、凤庆县、双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县、沧源佤族自治县、耿马傣族佤族自治县)

南昌市(西湖区、进贤县、南昌县、青山湖区、红谷滩区、安义县、青云谱区、东湖区、新建区)

乌兰察布市(化德县、察哈尔右翼后旗、丰镇市、凉城县、兴和县、察哈尔右翼前旗、卓资县、集宁区、察哈尔右翼中旗、商都县、四子王旗)阿里地区(措勤县、日土县、札达县、革吉县、噶尔县、普兰县、改则县)

天水市(张家川回族自治县、清水县、甘谷县、武山县、秦安县、麦积区、秦州区)  重庆市(石柱土家族自治县、巫山县、奉节县、开州区、南岸区、南川区、沙坪坝区、荣昌区、江北区、黔江区、涪陵区、长寿区、潼南区、巫溪县、武隆区、九龙坡区、巴南区、丰都县、璧山区、綦江区、云阳县、北碚区、合川区、大足区、梁平区、大渡口区、永川区、秀山土家族苗族自治县、万州区、酉阳土家族苗族自治县、城口县、渝北区、彭水苗族土家族自治县、江津区、忠县、垫江县、铜梁区、渝中区)

许昌市(鄢陵县、建安区、长葛市、襄城县、魏都区、禹州市)

汉中市(南郑区、西乡县、汉台区、勉县、洋县、宁强县、城固县、镇巴县、略阳县、留坝县、佛坪县)

荆门市(沙洋县、东宝区、掇刀区、京山市、钟祥市)荆州市(监利市、公安县、沙市区、松滋市、石首市、洪湖市、荆州区、江陵县)

铜仁市(思南县、松桃苗族自治县、万山区、江口县、沿河土家族自治县、印江土家族苗族自治县、德江县、玉屏侗族自治县、碧江区、石阡县)

白银市(平川区、白银区、会宁县、景泰县、靖远县)

莆田市(仙游县、城厢区、涵江区、秀屿区、荔城区)

甘南藏族自治州(迭部县、卓尼县、夏河县、玛曲县、碌曲县、临潭县、合作市、舟曲县)

双鸭山市(尖山区、四方台区、宝清县、宝山区、集贤县、饶河县、友谊县、岭东区)

临夏回族自治州(康乐县、临夏市、广河县、临夏县、东乡族自治县、永靖县、和政县、积石山保安族东乡族撒拉族自治县)

湘潭市(岳塘区、韶山市、湘潭县、雨湖区、湘乡市)

淮北市(烈山区、濉溪县、杜集区、相山区)

乐山市(峨边彝族自治县、犍为县、峨眉山市、沐川县、夹江县、沙湾区、井研县、五通桥区、金口河区、市中区、马边彝族自治县)

乌海市(乌达区、海南区、海勃湾区)

廊坊市(固安县、永清县、文安县、香河县、大厂回族自治县、安次区、三河市、霸州市、大城县、广阳区)

五指山市(万宁市、昌江黎族自治县、东方市、屯昌县、琼海市、定安县、乐东黎族自治县、白沙黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、陵水黎族自治县、临高县、文昌市、琼中黎族苗族自治县、澄迈县)

西安市(鄠邑区、未央区、高陵区、临潼区、阎良区、雁塔区、新城区、周至县、蓝田县、碑林区、灞桥区、长安区、莲湖区)

汕头市(金平区、潮南区、潮阳区、澄海区、南澳县、龙湖区、濠江区)

果洛藏族自治州(玛沁县、久治县、达日县、甘德县、玛多县、班玛县)

三明市(清流县、尤溪县、明溪县、永安市、将乐县、宁化县、建宁县、大田县、沙县区、泰宁县、三元区)

　　来源：中国房地产报

　　“

　　对于格力地产（维权）而言，想要借助华发集团的资源在老牌免税巨头的市场竞争中突围，恐怕也绝非易事。

　　于帅卿/发自北京

　　退出地产行业、原董事长鲁君四被查，让格力地产一时成为市场高度关注的焦点。

　　4月14日晚间，格力地产股份有限公司（以下简称“格力地产”）发布关于控股股东股权结构变动的进展公告。

　　根据公告，珠海市国资委将其持有的珠海投资控股有限公司（以下简称“”海投公司以）100%股权无偿划转至华发集团。此次股权划转后，华发集团将间接控制海投公司持有的格力地产44.95%股份。工商变更登记已于2025年4月14日完成。

　　此次调整意味着，格力地产将并入华发集团，与此同时，该公司完全退出地产行业，“格力地产”四字，也将自此江湖除名。

　　股权结构变动前后，海投公司控股股东由珠海市国资委变更为华发集团，但格力地产的股份数量和持股比例不发生变化，控股股东及实际控制人亦不发生变更，对公司的生产经营活动不产生实质性影响。

　　格力地产表示，此次股权结构变动是珠海市国资委对国有资产管理的一次调整，旨在优化国有资产布局，提高国有资产运营效率。

　　记者注意到，此次重组完成后，格力地产还剩14个项目，涵盖住宅、车位、商业及配套等业态。对于住宅及住宅配套车位，将加速销售去化或对外处置；与大消费运营相关的商业/商办等，将围绕大消费主营业务作为经营性物业运营。

　　此前，海投公司出具承诺，即若格力地产未能在5年内整体退出房地产业务，其将在符合相关法律法规，且与格力地产达成一致及履行必要的审批程序后，以公允的市场价格承接格力地产届时尚未去化或处置完毕的房地产业务。

　　“此次股权划转后，华发集团可利用资源整合能力助力格力地产业务转型，还可将格力地产部分房地产资产与自身其他业务资产置换，优化资源配置。”中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜表示，条件成熟时，华发集团可通过吸收合并将格力地产房地产业务纳入，彻底解决同业竞争问题。

　　对于格力地产保留下来的房地产业务是否会持续拖累公司业绩、未来免税业务的发展方向、相关举措，以及后续是否会有人员变动的调整等问题，记者多次致电格力地产，电话均未接通。

　　━━━━

　　转型之路波折不断

　　格力地产的转型之路已历经5年，期间波折不断。

　　2020年，格力地产提交首份重组草案，拟通过发行股份及支付现金的方式购买珠海免税集团100%股权，后向战略投资者配资不超8亿元。然而，由于当时格力地产原董事长鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易违法行为被中国证监会立案调查，该收购计划被迫暂停，直至2022年12月才宣布重启。

　　这一收购案的进展极度缓慢，中间还出现了数度暂停与修改，直至2024年的7月才形成最终方案。方案也从最初的收购100股权，变成资产置换，置换的股权比例也降至51%。

　　根据最终方案，格力地产将持有的上海海控保联置业有限公司、上海海控合联置业有限公司、上海海控太联置业有限公司、三亚合联建设发展有限公司、重庆两江新区格力地产有限公司等五家公司100%的股权及公司相关对外债务，与控股股东海投公司持有的珠海免税51%股权进行资产置换，资产置换的差额部分以现金方式补足。

　　经过此次资产置换，格力地产虽未完全剥离地产开发项目，但也能极大地改善公司业绩情况与完成战略转型。

　　根据交易报告书显示，2023年及2024年上半年，珠海免税净利润分别约6.67亿元、4.38亿元。而在交易完成之后，格力地产2024年上半年营业收入约19.36亿元，其中免税销售收入占营业收入比重为64.56%，成为格力地产最重要的收入来源；与此同时，格力地产2024年上半年的净亏损也将收窄约5.43亿元。

　　2024年12月31日，格力地产已实施完成上述资产置换，公司战略定位就此变更为以免税业务为核心，围绕大消费产业链建立运营、投资的企业集团。

　　为了准确体现公司战略转型规划，格力地产于今年3月18日晚间公告称，拟将公司的名称由“格力地产股份有限公司”变更为“珠海珠免集团股份有限公司”，证券简称亦将由“格力地产”变更为“珠免集团”，证券代码不变。目前改名事项已经董事会审议通过，后续还需要走股东大会（4月18日）以及具体办理工商变更的程序。

　　原以为格力地产的重组之路到此就会结束，但没想到珠海国资委会将其划转至华发集团旗下。对于格力地产而言，此次划转后最终直接控股股东及实控人都不变，还能得到来自华发集团的资金及运营支持，彼此间还能形成商业资源的互补。

　　从资本市场的反应来看，同样认为这次资产重组对格力地产是利好消息。在4月10日发布关于控股股东股权结构变动的提示性公告前，格力地产股票已出现异常波动，4月8日、4月9日、4月10日连续三个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计达20%。

　　不过，市场也有预测，鉴于格力地产已通过资产重组持有珠海免税集团51%的股权，华发集团亦持有其23%的股权，如今华发集团控股格力地产后，后续极有可能将自身持有的珠海免税集团股权注入格力地产或者发行股份并支付现金的方式收购剩余26%的珠免集团股权，届时格力地产将彻底转型为华发集团旗下的“珠海免税”业务平台。

　　值得注意的是，这并非格力地产首次经历无偿划拨。

　　在商业领域，格力地产与格力电器名称相近，也有着千丝万缕的联系。

　　格力地产最初是‌格力集团‌旗下子公司，与格力电器同属格力集团控股企业‌。2012~2014年，董明珠担任格力集团董事长及法定代表人，对格力地产的重大决策有参与权。但董明珠曾多次在公开场合表示，格力地产与格力电器无关。两者业务独立，无交叉持股。

　　2015年5月，格力集团将持有的格力地产3亿股无限售流通A股（占格力地产总股本的51.94%）无偿划转至海投公司，至此格力地产正式与格力集团分家，也由此切断了与格力电器在股权层面的直接联系。

　　━━━━

　　免税业务转型面临难题

　　格力地产转型和地产行业深度调整与自身业绩持续下滑紧密相关。

　　官网显示，格力地产成立于1999年，是一家以房地产业、大消费产业、生物医药大健康产业为发展核心的集团化企业。2009年9月，格力地产成功上市；2015年，格力地产通过由格力集团无偿划拨股份的方式，正式并入珠海投资控股。

　　获得国资背景后，格力地产曾连续高溢价竞得多宗地块。然而，近年来，由于激进扩张导致管理失控，其地产业务陷入困境。

　　2014年底至2015年，格力地产分别以16.14亿元和14.5亿元竞得上海前滩32-01、38-01地块，溢价率分别高达127%和92.5%，刷新当时上海单价地王纪录；2015年底又以2.93亿元竞得珠海平沙商住地块，创当时区域总价及楼面价双纪录；2016年，格力地产又以总价19.65亿元竞得上海松江区10-05号宅地，这也是格力地产自2014年12月首次进入上海后再次出手拿地。

　　不过，这些地王项目在管理上却出现问题，如上海前滩32-01地块延期8年入市的格力·海德壹号项目，2024年有媒体报道称，项目存在拖延工期、装修降标、擅自更改设计等问题，引发业主集体投诉。

　　受地产业务受阻影响，2022年，格力地产归属母公司净利润亏损20.57亿元；2023年，营业总收入47.32亿元，同比增长16.95%，但归属母公司净利润仍亏损7.33亿元。2024年，亏损进一步扩大，预计全年归属母公司净利润亏损12.5亿元~17.8亿元。

　　过去很长一段时间，房地产开发业务一直是格力地产主要营业收入来源。2023年，其房地产开发业务营业收入占比仍高达89.45%。但这一核心业务却未能带来利润增长，反而成为业绩拖累。一方面，房地产项目结转毛利率下降，压缩了利润空间；另一方面，市场下行导致存货、长期股权投资等资产减值风险增加，公司需计提资产减值准备，进一步加重了亏损。

　　除了业绩亏损，格力地产还面临较高的财务风险。截至2024年三季度，公司负债率高达80.65%，流动比率和速动比率显示短期偿债压力较大。

　　地产板块业绩持续承压之下，格力地产在2024年11月及2025年3月相继发布公告宣布逐步剥离房地产业务，转向免税市场。

　　不过，从行业整体情况来看，免税市场正面临收缩压力。根据海口海关统计数据，2024年全年，海南离岛免税购物金额309.4亿元，同比下降29.3%；免税购物人数568.3万人次，同比下降15.88%。

　　作为免税行业龙头企业的中国中免也受到行业收缩的影响，2024年营业收入564.74亿元，同比下降16.38%；归属母公司净利润42.67亿元，同比下降36.44%。面对市场变化，即便是中国中免也在寻求新增量，加速布局境外免税店。

　　在此背景下，对于背靠华发集团的格力地产而言，想要借助华发集团的资源在老牌免税巨头的市场竞争中突围，恐怕也绝非易事，其转型之路仍面临诸多挑战。